La clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement, sans que les tribunaux puissent s'y opposer.

Seules sont autorisées par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les clauses sanctionnant le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.

La mise en oeuvre des clauses résolutoires est prévue par l'article 24 visant deux conditions : La délivrance d'un commandement de payer et l'absence de paiement du montant réclamé dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement.

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La clause résolutoire pourra-t-elle jouer si le commandement de payer vise un montant erroné ?

La jurisprudence est acquise sur cette question et répond par l'affirmative si le montant visé par le commandement est délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette.

La Cour de Cassation confirme cette Jurisprudence par un arrêt du 31 mai 2011 ( n° 10-17.846).

Les faits de l'affaire étaient les suivants :

Par acte du 1er août 2006 , Mme X avait donné à bail à M. et Mme Y... un local d'habitation. Après le décès de la bailleresse, les héritiers, les époux Z.., devenus propriétaires du bien, signifient le 23 octobre 2007 aux locataires un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire du bail . Une contestation apparaît puisque les locataires et les bailleurs ne sont pas d'accord sur le prix du loyer consenti. Affirmant que le prix du bail n'était pas de 550 euros, comme le soutenaient les propriétaires, mais de 300 euros, les locataires ont assigné ces derniers devant le tribunal d'instance de Nîmes pour voir prononcer l'annulation du commandement.

Ils ont obtenu gain de cause en première instance puis ensuite devant la Cour d'Appel de Nîmes qui a pour l'essentiel, annulé le commandement de payer signifié le 23 octobre 2007 aux époux Y… et rejeté la demande des propriétaires tendant à ce que la résolution de plein droit du bail soit constatée et l'expulsion des occupants soit ordonnée.

Saisie par les bailleurs, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation casse l'arrêt de la Cour d'Appel de Nîmes (rendu le 22 septembre 2009 rectifié le 25 février 2010) au motif que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

Cette solution est acquise : La sanction de l'irrégularité du commandement n'est pas la nullité. Le fait que le commandement soit irrégulier ne devait pas déboucher, contrairement à ce qu'avait décidé la Cour d'appel dans cette affaire, sur sa nullité.

La Cour de Cassation suit un raisonnement pragmatique pour casser l'arrêt de la cour qui avait retenu la nullité du commandement.

En premier lieu, la Haute Juridiction constate qu'à la date de délivrance du commandement, les locataires ne réglaient plus aucun loyer et que les premiers versements n'avaient repris qu'en février, mars et avril 2009. Ensuite, elle indique que même si l'on retenait le montant du loyer le plus faible de 300 euros (montant réclamé par les preneurs), il était acquis que les locataires restaient débiteurs en février 2009 d'une dette de loyer de 6.000 euros, soit 20 mois de loyers à 300 euros.

Il fallait donc en déduire selon la Cour de Cassation que le commandement de payer était resté infructueux jusqu'à cette date, et quel que soit le montant exact du loyer (300 euros ou 500 euros).

Par conséquent, le commandement ne pouvait être annulé : « En annulant le commandement de payer pour la seule raison que ce dernier mentionnait un loyer de 550 euros au lieu de 300 euros au lieu de réduire le montant de la dette exigible et de constater, au regard du caractère infructueux du commandement, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, la Cour d'appel a violé les articles 1139 du Code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ».

Les Premiers juges auraient dû réduire le montant de la dette exigible et vérifier ensuite si les causes du commandement pour ce montant réel avaient été ou non réglées.

En résumé, il faut comprendre que si un commandement est signifié pour une somme supérieure au montant réel de la dette, il demeure valable à concurrence de ce montant. Si le locataire ne règle pas le montant qu'il doit réellement dans les deux mois du commandement (« commandement resté infructueux ») la clause résolutoire est acquise et le bail sera résilié.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 30 septembre 2011