Comprendre la crise de l'immobilier actuelle

En pleine croissance depuis une dizaine d'années, le marché de l'immobilier américain s'est laissé emporté par un courant d'optimisme au-delà du raisonnable. Le nombre de particuliers se voyant octroyer un prêt immobilier n'a cessé de croître et les « subprimes » (prêt immobilier consenti à des clients considérés comme « mauvais payeurs » voire à la limite de l'insolvabilité) se sont multipliés.

Ravis de pouvoir souscrire aussi facilement emprunts et autres crédits immobiliers, des milliers de particuliers se jettent tête la première dans une frénésie d'achat alors que, de son côté, le marché de l'immobilier voit le prix de ses biens (maison et appartement) grimper en flèche.

Ayant atteint des sommes records, le prix d'un bien immobilier ne pouvait que stagner voire redescendre, et c'est cette inéluctabilité qui est cause de la crise financière que connaît les Etats-Unis aujourd'hui. Les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier « à risque » (subprime), trop endettés, se retrouvent dans une situation financière ne leur permettant plus de continuer les remboursements de leur emprunt, obligeant les banques à saisir puis vendre aux enchères leur bien immobilier. Réalisées à prix bas, ces ventes participent un peu plus à la chute générale des prix du marché de l'immobilier, entraînant ainsi de nouveaux possesseurs d'un prêt immobilier vers l'insolvabilité.

Ce cercle vicieux entamé depuis quelques semaines nuit tout également aux banques et autres organismes prêteurs qui ne peuvent espérer récupérer qu'une partie de leur investissement lors de telles ventes. Conscients des risques pris en accordant un prêt immobilier aussi facilement, il est courant qu'un établissement financier revende ses prêts à risque (subprime) à un concurrent. Ce type de transaction entraîne la migration incessante des droits de créances de chaque emprunt immobilier. Il n'est donc pas rare de voir une banque japonaise ou allemande détenir les droits d'un crédit immobilier souscrit aux Etats-Unis.

Paradoxalement, les professionnels de la finance que sont les banques, les organismes de prêt et les assurances, se font une confiance aveugle et s'échangent ou se prêtent ainsi d'énormes sommes chaque jour. Or, certains de ces établissements ont dû ces dernières semaines entrer en possession d'un nombre trop élevé de ces crédits à risque et ainsi accumuler des dettes trop importantes au travers de ces particuliers insolvables. Personne ne sachant quel concurrent se trouve dans cette situation, la confiance jusqu'alors de mise s'étiole et les prêts inter-établissements cessent.

Ce type de prêts servait notamment aux banques à financer leurs diverses opérations. Si cet état de fait se maintient, ces dernières pourraient très bien ne plus être en mesure d'accorder un quelconque crédit, immobilier ou non, et perturberaient ainsi la chaîne économique dans son ensemble.

Ce constat peut paraître alarmiste mais il convient de le tempérer. Contrairement au simple particulier, souscripteur d'un crédit immobilier, les grands groupes financiers ont pressenti la crise bien avant qu'elle ne se déclare. Les banques détentrices de ces prêts à risque (subprime) ont donc fait ce que chacun aurait fait dans une telle situation : elles ont économisé pour prévenir les futures pertes potentielles occasionnées par cette crise de l'immobilier.

De leur côté, afin d'éviter une disparition du crédit immobilier et un blocage de l'économie, les grandes banques centrales distribuent aux groupes financiers l'argent que, par manque de confiance, ils ne se prêtent plus entre eux.

Source : Diagnostic-Expertise ( 20/08/07, 12:00 )

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