Remboursement d'un crédit immobilier : les revenus modestes favorisés

Source : Diagnostic Expertise ( 29/10/07 )

Il est aujourd'hui incontestable que les taux d'intérêt d'un crédit immobilier se sont engagés sur une pente ascendante.

Affichant une hausse de plus de 0,3 points pour le 3ème trimestre 2007 (passant de 4,08% à 4,4%), un prêt immobilier se négocie désormais à un taux d'intérêt moyen situé entre 4,25% et 5%. Bien sûr tout cela s'effectue au détriment du particulier venant d'investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Mais paradoxalement, l'Observatoire du financement des marchés résidentiels-crédit logement estime que les ménages endettés ont de moins en moins de difficultés à rembourser leurs échéances mensuelles.

Se basant sur un indice que l'on nomme l'indicateur de solvabilité, l'étude menée par cet observatoire révèle que les particuliers aux revenus modestes se trouvent considérablement favorisés par deux dispositifs actuels :

• la déduction d'impôt du crédit immobilier récemment instauré par le gouvernement ;
• l'augmentation de la durée de remboursement de leur emprunt (affichant désormais une durée moyenne de 236 mois).

Selon Michel Mouillart qui a dirigé cette enquête, « l'impact est considérable. Pour les ménages percevant moins de 3 SMIC et qui acquièrent un logement dans le neuf, le dispositif fiscal entraîne une baisse de 6,7 points du taux d'effort, soit autant en revenus et une baisse de 6,5 points dans l'ancien. »

Ces taux sont comparables à ceux enregistrés au début des années 2000.

Toutefois, plus les revenus d'un ménage augmentent, moins la baisse de leur indicateur de solvabilité est importante. Un foyer bénéficiant d'un revenu compris entre 3 et 5 fois le SMIC ne voit ainsi sa solvabilité chuter que de 3,3 points s'il investit dans un bien immobilier neuf et de 3,2 points s'il s'agit d'un logement ancien. Quant aux particuliers les plus aisés (affichant un revenu au moins 5 fois supérieur au SMIC), ils ne profitent que très peu du bénéfice accordé par la réduction d'impôt du crédit immobilier et n'enregistrent donc qu'une faible baisse de leur taux d'effort lors de l'achat d'un bien immobilier (-1,7 point pour une habitation neuve et -1,6 point pour un logement ancien). « Ils cumulent deux handicaps : ils s'endettent sur des durées moins longues (205 mois en moyenne) et le dispositif de crédit d'impôt est pour eux d'une faible efficacité ».

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