Charges locatives et rémunération du gardien
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Source : Avocat Lyon ( 06/08/08 )
Charges locatives et rémunération du gardien
Le Décret du 26 août 1987 définit limitativement la liste des charges récupérables sur le locataire par le bailleur.
Selon l'article 2 c) du Décret du 26 août 1987, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge, à l'exclusion du salaire en nature, sont récupérables sur le locataire à concurrence des trois quarts de leurs montants, lorsque le gardien ou le concierge effectue l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.
La jurisprudence a précisé que la rémunération du gardien ou du concierge n'est récupérable sur les locataires que si l'employé effectue les deux taches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets cumulativement et exclusivement.
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 15 mai 2008, s'est prononcée sur la définition des rejets afin de préciser si celle-ci incluait l'enlèvement "des encombrants".(Cass. 3ème Civile, 15 mai 2008, Juris Data n° 2008-043912)
Il s'agissait d'un locataire qui avait saisi, en dernier ressort, le Tribunal d'Instance de CANNES en demande de restitution d'une somme indûment versée au titre des dépenses de rémunération du gardien.
Il apparaissait en effet que le gardien de l'immeuble avait pour mission des taches administratives de surveillance et de gestion de la résidence, et également de nettoyage et entretien des parties communes ainsi que le stockage "des encombrants" en vue de leur évacuation par les services de la commune de CANNES.
Dans cette affaire, le gardien ne s'occupait donc pas de l'élimination des ordures ménagères mais de stocker les encombrants en vue de leur évacuation par les services communaux.
De manière très stricte, et fidèle à son interprétation stricte du Décret du 26 août 1987, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation retient une définition classique des rejets, qui sont donc limités aux ordures ménagères et qui n'incluent pas le coût d'enlèvement des encombrants.
La Cour de Cassation note d'ailleurs que l'enlèvement des encombrants n'est pas mentionné dans la liste des charges récupérables sur les locataires.
Ainsi, faute de pouvoir justifier d'un cumul de taches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets, au sens strict de la définition, la rémunération du gardien ne pouvait en l'espèce être récupérée sur les locataires.
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