Caducité d'une promesse de vente en l'absence de réitération

Caducité d'une promesse de vente en l'absence de réitération

En principe, une promesse de vente d'un immeuble prévoit un délai de réitération de la vente par acte authentique.

Que se passe-t-il si la réitération de la vente n'intervient pas dans les délais ? La promesse de vente est-elle caduque ?

Par un arrêt du 24 mars 2009, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation s'est à nouveau prononcée sur cette question (pourvoi n° 07-16.550, arrêt n° 394).

Les faits soumis à la haute juridiction étaient les suivants :

Une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble prévoyait aux termes de l'acte une réitération par acte authentique avant une date précise.

Il s'est trouvé que l'acquéreur avait sollicité la réitération de la vente six mois après l'expiration du délai prévu.

La Cour de Cassation saisie de cette difficulté rejette le pourvoi formé au motif que si la caducité de la promesse de vente ne pouvait résulter de la seule expiration du délai convenu, les parties avaient reconnu, après l'expiration de ce délai, que la vente ne pouvait plus avoir lieu aux mêmes conditions.

Que retenir de cet arrêt ?

Deux hypothèses :

 Si la promesse de vente prévoit un délai de réitération sans sanction, le simple dépassement du délai n'entraîne pas de facto la caducité de la promesse de vente.

Le délai mentionné n'est pas un délai de rigueur mais un délai indicatif.

A partir de l'expiration du délai prévu, chaque partie peut mettre en demeure l'autre de régulariser l'acte authentique amiablement ou judiciairement.

 Si la promesse de vente prévoit que l'absence de signature de l'acte authentique dans le délai fixé doit entraîner la caducité de la vente, le délai est alors un délai de rigueur et la promesse de vente est caduque de plein droit, après l'expiration du délai.

Attention, dans l'affaire soumise à la Cour de Cassation, la promesse de vente ne prévoyait pas un délai de rigueur, mais les parties avaient exprimé, après l'expiration de ce délai, leur volonté de revenir sur leur accord.

C'est pour cette raison qu'il n'était plus possible d'exiger la réitération du compromis de vente.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 30 juin 2009

Source : Avocat Lyon ( 30/06/09 )

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