Etat des lieux de sortie et réparations locatives

Source : Avocat Lyon ( 23/09/07 )

A la fin du contrat de bail, le locataire doit restituer la chose louée en bon état de réparations locatives, lesquelles doivent être effectuées avant la remise des clés. La caution demandée par le bailleur lors de l'entrée dans les lieux a vocation à garantir cette obligation.

Se pose la question de la preuve du bon état des lieux exigé lors du départ du locataire. Il faut distinguer selon qu'il a été fait ou non un état des lieux d'entrée.

Deux hypothèses sont à retenir: - S'il a été fait un état des lieux à l'entrée, le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue et faire les réparations locatives suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code Civil), - S'il n'a pas été fait un état des lieux à l'entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire, et les rendre tels (article 1731 du Code Civil).

En pratique, l'état des lieux peut être réalisé par un huissier ou par les parties elles-mêmes. Mais c'est souvent au moment de la réalisation de l'état des lieux de sortie que surgissent les difficultés. Parfois, le locataire quitte les lieux sans assister à l'état des lieux, convoqué ou non par l'huissier ou la bailleur.

La jurisprudence a retenu que dans certain cas, le constat d'état des lieux fait par un huissier en l'absence du locataire pouvait être valable (il faut que le locataire soit par exemple parti sans donner sa nouvelle adresse).

La 3ème Chambre de la Cour de Cassation va plus loin, dans un arrêt du 2 mai 2007, en admettant qu'un constat des lieux par huissier hors la présence du locataire sortant, qui n'avait été ni informé, ni convoqué, peut être retenu comme preuve de l'état des lieux de sortie dès lors qu'il a été discuté par la suite devant le Juge.

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