Aux termes d'un arrêt du 26 mai 2010, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, au visa des articles 1178 et 1315 du Code Civil, apporte des précisions complémentaires quant à l'articulation de la charge de la preuve de la réalisation ou non d'une condition suspensive.

Les faits soumis à la 3ème Chambre étaient classiques : Des époux, par acte notarié du 29 mars 2005, avaient consenti à un acquéreur une promesse unilatérale de vente d'un immeuble valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention d'un emprunt par le bénéficiaire lui permettant de financer l'achat, au plus tard le 18 mai 2005.

Une première demande de prêt déposée le 7 avril 2005 est refusée.

Les parties se rapprochent et prorogent la promesse de vente jusqu'au 15 juillet 2005.

Le bénéficiaire de la promesse dépose une seconde demande de prêt le 8 juillet 2005 auprès du banquier.

Le prêt lui est accordé le 29 juillet 2005, soit après l'expiration de la promesse prorogée (15 juillet 2005).

L'acquéreur réclame alors le remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature.

Il se voit contraint d'assigner le couple vendeur, qui refuse la restitution.

Par un arrêt du 21 avril 2009, la Cour d'Appel de CAEN déboute l'acquéreur au motif qu'il ne démontrait pas que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu ne lui était pas imputable.

Au visa des articles 1178 et 1315 du Code Civil, la Cour de cassation casse et annule en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de CAEN au motif « qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition.. »

La Cour d'Appel de CAEN est sanctionnée, celle-ci ayant, selon la Haute Juridiction, inversé la charge de la preuve.

La motivation de la 3ème Chambre Civile Cour de Cassation peut être décomposée, permettant de retenir que le mécanisme de la charge de la preuve s'articule en deux temps et pèse à la fois sur l'acquéreur (bénéficiaire de la promesse de vente sous condition suspensive) puis sur le vendeur (promettant).

S'agissant de la question de savoir si la condition suspensive d'obtention d'un emprunt est réalisée ou non, il revient dans un premier temps à l'emprunteur d'apporter la preuve qu'il a respecté les engagements relatifs à la recherche de son prêt.

Il doit démontrer avoir présenté une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.

Si le prêt est refusé alors que l'acquéreur - emprunteur a respecté son obligation de présenter une offre de prêt, celui-ci peut se prévaloir du fait que la condition suspensive n'est pas réalisée.

Le consommateur immobilier est alors libéré à l'égard de son vendeur (promettant).

Dans un deuxième temps, et dans l'hypothèse où l'emprunteur invoquerait un refus de prêt ou une non obtention d'une offre de prêt, et donc la défaillance de la condition suspensive, il appartiendrait au vendeur promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire de la promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt a empêché l'accomplissement de la condition.

C'est donc sur le vendeur (promettant) que pèse la charge de la preuve du caractère légitime ou déloyal de la défaillance de la condition suspensive.

Le vendeur de l'immeuble doit alors démontrer que l'emprunteur a commis une faute ayant entraîné la défaillance de la condition.

A titre d'exemple, on peut imaginer que le bénéficiaire dépose bien une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse mais qu'il n'obtienne pas son prêt par la suite en omettant délibérément de ne pas transmettre au banquier les pièces nécessaires à son dossier.

Notons que si le bénéficiaire de la condition suspensive (acquéreur) peut facilement établir qu'il a présenté une offre de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, il n'en sera pas de même pour le vendeur qui devra prouver que l'emprunteur a par sa faute obtenu que le prêt lui soit refusé.

Le vendeur sera certainement contraint de trouver, pour réunir la preuve qu'il cherche, une parade au secret bancaire qui ne manquera pas de lui être opposé par le banquier.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 29 août 2010