Le notaire et les frais de notaire

Diagnostic fiche technique

à déterminer le montant des frais de notaire,

La nature et la répartition de ces frais.

Points clefs : il est vivement recommandé de prendre votre propre notaire pour toutes vos opérations (pas de frais supplémentaires: si deux notaires sont présents, ils se partagent les frais). Ces frais de notaire sont réglementés et vous ne pouvez donc pas les négocier. Si vous achetez dans l'ancien un montant d'environ 8 % du prix du bien.

Le notaire et les frais de notaire
  1. Le rôle du notaire
  2. Les frais d'enregistrement (frais de notaire)
  3. Les émoluments du notaire
  4. Les honoraires annexes du notaire
  5. Les débours du notaire
  6. Les droits de mutation
  7. Total des frais d'enregistrement
  8. Les frais d'hypothèque

Pour calculer les frais de notaire de votre projet :
--> Utilisez la calculatrice Frais de Notaire

I. Le rôle du notaire

Le notaire est l'élément majeur pour la garantie d'une transaction juste et juridiquement légale.

Même s'il n'est pas obligatoire de passer par un notaire pour s'engager dans l'avant contrat de vente d'un bien immobilier, cela est fortement conseillé car c'est à ce moment là que toutes les clauses importantes relatives à la transaction, seront abordées et contractualisées. Par ses compétences juridiques, le notaire saura parfaitement vous conseiller et vous informer pour toutes les démarches administratives que vous pourriez être amenés à faire.

Aller voir votre notaire avant de vous engager dans l'achat de votre logement est une démarche de sécurité et peut vous éviter bien des désagréments au moment de la vente.

Le rôle du notaire est de défendre vos intérêts lors d'une transaction immobilière, que vous soyez l'acheteur ou le vendeur. Il est donc indispensable que chacune des parties concernées soit représentée par son propre notaire au moment de la rédaction du contrat de vente et de sa signature. On appelle cela, une « double minute », c'est à dire que les deux notaires représentant les deux parties sont co-rédacteurs et co-signataires du contrat de vente.

Faire une vente en double minute ne coûte pas plus cher en frais de notaires ; ces derniers se répartissant les honoraires équitablement.

Si vous n'avez pas de notaire attitré (notaire de famille…), n'hésitez pas à aller voir plusieurs notaires et renseignez vous, tant sur la qualité de leurs conseils que sur le montant de leurs honoraires. Prenez soin de choisir votre notaire, avant de vous engager dans la transaction d'un bien immobilier.

II. Les frais d'enregistrement (frais de notaire)

Les frais d'enregistrement, improprement appelés « frais de notaire » sont d'une triple nature :

  • les « émoluments » du notaire : la plus petite partie du montant total des frais et qui correspond aux honoraires de celui-ci. Ces honoraires sont déterminés suivant un barème officiel. Cependant, bien qu'il ne puisse pas augmenter ses émoluments au delà de ce barème, le notaire à toute latitude pour les baisser s'il souhaite vous faire une faveur et s'il estime que le temps consacré à votre dossier justifie cette baisse de tarif.
  • Les droits de mutations qui correspondent à toutes les taxes fiscales réclamées par le Trésor Public au moment de la transaction d'un bien immobilier. Ces droits de mutations sont fixes et ne peuvent en aucun cas être négociés. Ils sont la plus grosse partie du montant des frais d'enregistrement.
  • Le remboursement des frais (appelés aussi « débours ») engagés par le notaire pour toutes les formalités administratives obligatoires pour la bonne exécution d'une vente (hypothèques, cadastre etc…).

III. Les émoluments du notaire

Le notaire étant un officier ministériel, le coût de ses émoluments est calculé selon un barème officiel fixé par décret.

Qu'il s'agisse de la vente d'un logement neuf ou ancien, d'un simple garage ou d'un local professionnel, ce barème ne change pas. Il est déterminé en fonction du montant de la transaction et se calcule par un pourcentage qui varie suivant la tranche dans laquelle se situe le prix de vente.

Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d'entre elles correspond un pourcentage d'honoraires de notaire :

Montant des honoraires du notaire H.T. (à compter de 2011)
Partie du prix de vente jusqu'à 6 500 € de 6 500 € à 17 000 € de 17 000 € à 60 000 € à partir de 60 000 €
Honoraires H.T. 4,00 % 1,65 % 1,10 % 0,825 %

- Exemple -

Pour la vente d'un logement d'une valeur de 120 000 €, les émoluments du notaire seront de :

Tranche Taux Montant
de 0 à 6 500 € 4,00 % 260,00 €
de 6 500 € à 17 000 € 1,65 % 173.25 €
de 17 000 € à 60 000 € 1,10 % 473,00 €
de 60 000 € à 120 000 € 0,825 % 495 €
Total honoraires H.T. 1 401,25 €
Total honoraires T.T.C. 1 577,23 €

Calculés selon un pourcentage établi en fonction du prix de vente, on appelle cette partie des honoraires du notaire : « honoraires proportionnels ».

Par conséquent, les émoluments du notaire, c'est à dire, les honoraires que perçoit réellement le notaire au moment d'une transaction représentent :

  • 1,42 % pour un bien d'une valeur de 90 000 €,
  • 0,99 % pour un bien d'une valeur de 200 000 €,
  • 0,89 % pour un bien d'une valeur de 500 000 €.

IV. Les honoraires annexes du notaire

Ce sont les frais que le notaire vous facture en fonction du travail de démarches administratives qu'il devra effectuer dans le cadre de la réalisation de la vente du bien immobilier. Le coût de cette partie du montant de ses honoraires est relativement faible et ne représente qu'une infime partie des frais de notaire.

Voici un tableau estimatif du coût des honoraires annexes que pourrait occasionner la réalisation d'une transaction pour un logement d'une valeur de 120 000 €.

Nature Montant estimé
Etat civil 9,83 €
Cadastre 9,83 €
Extrait d'acte 19,67 €
Droit de préemption 32,78 €
Bordereau de dépôt aux hypothèques 24,58 €
Etats hypothécaires 19,82 €
Demande d'urbanisme 22,64 €
Copie authentique 5,60 €
Copie pour hypothèque 5,60 €
Constitution du dossier 180,00 €
Total des honoraires non proportionnels estimés 330,65 €

V. Les débours du notaire

Ce sont les démarches administratives obligatoires et pour lesquelles le notaire a dû payer des frais.

Les débours sont le remboursement de cette avance financière effectuée par le notaire pour permettre la réalisation de la vente. Tout comme les honoraires annexes, les débours correspondent à une infime partie du montant total des frais de notaire.

Ci-joint un exemple de débours pour un logement vendu au prix de 120 000 € :

Nature Montant estimé
Salaire du conservateur des hypothèques 121,96 €
Etats hypothécaires 19,82 €
Cadastre 3,05 €
Géométre, timbres... 45,00 €
Autres (expédition, divers...) 150,00 €
Constitution du dossier 180,00 €
Total des débours 339,83 €

VI. Les droits de mutation

Les droits de mutations correspondent à toutes les taxes obligatoires liées à la transaction du bien immobilier.

Ces taxes varient suivant la nature du bien, qu'il soit neuf ou ancien ou encore, qu'il s'agisse d'un terrain à bâtir. Le coût des droits de mutation représente la plus grosse partie du montant des frais d'enregistrement et sont directement versés au Trésor Public qui s'occupe de les répartir entre, l'Etat, la région, le département, la Commune etc…

1 - Droits de mutation pour l'achat d'un logement ancien

Et considéré comme « ancien », tout logement d'habitation dont la date d'achèvement des travaux (DAT) a plus de 5 ans. Cependant, si le logement a moins de 5 ans, il sera considéré comme « ancien » aux yeux de l'administration fiscale à partir du moment où il aura déjà fait l'objet d'une première mutation entre non professionnels de l'immobilier.

Les taxes correspondant aux droits de mutation d'un logement ancien se décomposent de la façon suivante :

  • le droit départemental d'enregistrement (3,80 %),
  • la taxe communale (1,20 %),
  • les frais d'assiette (2,50 % de la taxe départementale, soit 0,09 %),
  • le droit au profit de l'Etat (0,2 %).

Le calcul de ces taxes est effectué au pourcentage du prix de vente, sur lequel s'ajoutent les charges en capital et toutes autres indemnités versées au profit du vendeur.
Les frais de mutation doivent être payés au moment de la vente du bien et avant toutes les démarches d'enregistrement de l'acte, par le notaire, auprès de l'administration fiscale.

Nature Taux
Droit départemental d'enregistrement 3,80 %
Taxe communale 1,20 %
Frais d'assiette (2,50 % de la taxe départementale) 0,09 %
Droit au profit de l'Etat 0,20 %
Total 5,09 %

- Exemple -

Dans le cadre d'une transaction d'un montant de 120 000 €, les droits de mutation s'élèveront à :

Nature Taux Montant
Taxe départementale 3,80 % 4 560 €
Taxe communale 1,20 % 1 440 €
Frais d'assiette 0,09 % 108 €
Droit au profit de l'Etat 0,20 % 240 €
Total honoraires T.T.C 6 108 €

2 - Droits de mutation pour l'achat d'un logement neuf

Pour l'administration fiscale, un logement « neuf » doit être achevé depuis moins de 5 ans. Et ne doit pas encore avoir fait l'objet d'une mutation entre non professionnels de l'immobilier.

La vente d'un logement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à construire est soumise :

  • à la TVA (au taux de 19,6 %),
  • à la taxe de publicité foncière (au taux de 0,6 %)

3 - Droits de mutation pour l'achat d'un terrain à bâtir

Les taxes pour l'achat d'un terrain à bâtir correspondent à :

  • 3,80 % taxe départementale de publicité foncière,
  • 1,20 % taxe communale,
  • 0,09 % frais d'assiette (2,5 % de la taxe départementale),
  • 0,20 % droit au profit de l'Etat.

Quand un terrain à bâtir est vendu pour une destination autre que l'habitation, celui-ci est automatiquement soumis à la TVA (19,6 %).

VII. Total des frais d'enregistrement

Au total, les frais d'enregistrement « frais de notaire » représentent un certain pourcentage du montant de la transaction.

Ce pourcentage sera plus ou moins élevé suivant qu'il s'agisse d'un bine neuf ou ancien et suivant son prix de vente.

La plus grosse partie de ces frais correspond aux taxes liées aux droits de mutation.

Ci-dessous une estimation pour le coût des frais d'enregistrement d'un bien « ancien » vendu au prix de 120 000 € :

Dans notre exemple
Nature % estimé Montant %
Honoraires proportionnels 1,20 % à 1,40 % 1 675,89 € 1,31 %
Honoraires annexes 0,20 % à 0,30 % 330,66 € 0,28 %
Débours du notaire 0,15 % à 0,30 % 339,83 € 0,28 %
Taxes applicables 5,09 % 6 108,00 € 5,14 %
Total des frais 6,44 % à 7,20 % 8 454,38 € 6,96 %

VIII. Les frais d'hypothèque

Il arrive que le bien vendu soit enregistré au bureau des hypothèques. A ce moment là, le notaire devra procéder à la levée de cette hypothèque.

Il en coûtera au vendeur environ 2 % du montant de son prêt ; A cela, il faudra également dédommager le conservateur des hypothèques à hauteur de 0,10 % du montant du bien.

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