Immobilier : investir en EHPAD et résidences seniors

09/04/2010 à 14:00 - Défiscalisation - Par - Réagir

Défiscalisation : EHPAD et résidences séniors
Les EHPAD et résidences seniors répondent aux besoins en matière d'hébergement pour personnes agées

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Pour répondre à l'allongement de la vie et aux besoins de logements des personnes âgées dépendantes et non dépendantes, les promoteurs ont développés deux types de résidences : les EHPAD (Etablissements d'hébergements pour personnes âgées dépendantes) et les résidences seniors destinées aux personnes âgées autonome mais dont l'état de santé peut nécessiter des interventions.

Un EHPAD est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente. Les résidences seniors sont adaptées au vieillissement des occupants et bénéficient d'infrastructures adaptées. Les investisseurs peuvent donc investir au choix dans chacun de ces deux types de résidences.

Au niveau des acteurs présent sur le marché, on en dénombre peu. Pour les EHPAD, la société ORPEA est incontournable, quant aux résidences seniors le groupe Aegide (détenu à 33% par Nexity) exploite déjà près d'un millier d'appartements.

Quel coût ?

De nombreux critères entre en jeu. Proximité des grandes villes, services intégrés dans l'investissement (accueil, ménage, blanchisserie...), charges prises en compte par le promoteur (ravalement de façade, gros travaux de mises aux normes...), propriété des parties communes... Pour un investissement en EHPAD ou en résidence senior comptez entre 100 000 euros et 200 000 euros. La surface des appartements en résidences seniors étant généralement plus grande : 50 mètres carrés contre 20 mètres carrés pour un bien dans un EHPAD.

Quelle rentabilité ?

Pour ce type d'investissement les rentabilités sont généralement élevées. Les biens sont loués cher par les exploitants. De ce fait le rendement locatif pour l'investisseur est souvent intéressant. Il oscille dans la majorité des cas entre 4,50% et 4,70% HT sur HT. Au-delà de ces rendements vérifier bien la prise en charge par l'exploitant des articles 606 et 607 du code civil qui peuvent influencer le niveau de rentabilité.

Quelle fiscalité ?

Que se soit pour un EHPAD ou une résidence sénior, le régime fiscal est celui de la location meublée, c'est-à-dire les statuts LMNP ou LMP. Depuis 2009 vous pourrez aussi bénéficier de la loi Bouvard qui ouvre droit à une réduction d'impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2010 puis de 20% en 2011 et 2012. Tout comme la loi Scellier la réduction d'impôt est étalée sur 9 ans de manière linéaire et est calculée sur la base maximale de 300 000 euros.

De plus en signant un bail commercial avec la société gestionnaire, vous pourrez récupérer la T.V.A de 19,6% sur les acquisitions immobilières.

Exemple de simulation loi Bouvard : vous investissez 200 000 euros dans une résidence senior. A ce titre vous défiscaliserez 4 645 euros d'impôt par an pendant 9 ans et vous récupérerez 32 775 euros de T.V.A. Cette T.V.A peut donc vous servir à rembourser une partie du prêt contracté, soit tout simplement faire office de placement financier. Par rapport à la loi Scellier, l'avantage fiscal est donc plus important.

Que faut-il surveiller ?

Dans ce type de résidence, le principal élément à surveiller est la qualité du gestionnaire de la résidence. Quelle est sa surface financière ? Combien gère t-il de résidences ? Enfin et comme pour investissement immobilier, l'emplacement de la résidence sera primordial.

Vos réactions

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Par delpoti@hotmail.com -

Bonsoir, je suis actuellement en recherche de procédure de défiscalisation (budget 150K€). J'hésite entre la scellier et la bouvard. Ayant découvert depuis peu la Bouvard plusieurs points d'interrogations sur le sujet :
- Quel est le loyer espéré mensuel pour une chambre médicalisée? pour une chambre senior?
- Au bout de 9 ans si on souhaite revendre, qui va racheter? si la loi ne s'applique plus ou du moins, moins intéressante, le rachat semble beaucoup plus limité?
- Quel taux d'imposition ou autres taxes sur la récupération de la TVA?
- En cas de loyers impayés, est ce vrai que le propriétaire est assuré pendant 9 ans du paiement des loyers? contrairement à la scellier?
- Quel est le niveau des charges de gestion à prendre en compte sur le loyer? est ce un niveau beaucoup plus important par rapport à un scellier?
- Quels sont pour vous les risques sur la bouvard? et les avantages par rapport à la scellier?

Merci par avance de votre retour sur le sujet

Cordialement

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Par maxime ponsolle -

Bonjour,

Je réponds sûrement un peu tard mais pour vous aiguiller un petit peu, la différence entre les deux statuts doit surtout se regarder en fonction de vos objectifs : simple défiscalisation, volonté d'obtenir des revenus à terme, capacité d'emprunt, votre statut fiscal, votre situation patrimoniale, tout doit rentrer en compte car il n'y a pas un statut meilleur que l'autre. Ils ont tous les deux des particularités avec des objectifs à terme assez différent. Si vous voulez plus de renseignements n'hésitez pas à me contacter sur mon mail.
Cordialement

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Par David -

Je pense que sa question se focalise sur le montant des revenus personnels mensuels en investissant 150 KE.

Cette question est intéressante, car beaucoup cherche à investir à court termes, avec une rente mensuelle...

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