Baisse des taux de réduction d'impôt, conditions d'éligibilité durcies, baisse de la rentabilité des investissements, suppression des dispositifs fiscaux, l'investissement locatif lié aux dispositifs de défiscalisation à du plomb dans l'aile, et pour quelques années semble t-il !

Que reste-il de nos dispositifs de défiscalisation ?

Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Borloo, Malraux, Robien, Scellier… Des noms que les investisseurs immobiliers de ces dernières décennies connaissent bien. Pour ceux qui choisissaient (et oui le passé est utilisé) plutôt les biens immobiliers anciens, on regardait plutôt du côté du déficit foncier entre autres. Quoi qu'il chacun aura eu à c½ur de limité sa fiscalité, diminuer ses impôts et si possible se créer un patrimoine immobilier (de qualité… ?)

A l'heure de l'austérité (et de la présidentielle), la mort annoncée du Scellier en 2013 et de la loi Bouvard en 2015, sont les parfaites illustrations de la fin programmée des aides à l'investissement locatif. On peut ajouter également que certaines dispositions légales entrées en vigueur récemment contribuent indirectement à accentuer la pression fiscale sur les contribuables. Citons notamment l'augmentation de la durée de détention des plus-values immobilières.

Trop de pression fiscale ?

Une étude de L'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) montre qu'être propriétaire n'est pas toujours rose. Pour l'institut, cette pression fiscale est confiscatoire. Des prélèvements sociaux qui passent de 13,5% à 15,5 %, alors qu'ils n'étaient que de 1,1% en 1991. La TVA applicable aux travaux effectués dans les logements est remontée de 5 à 7%, et enfin le taux normal de TVA qui grimpera de 19,6 à 21,2% en octobre prochain.

Concernant les revenus fonciers qui sont déjà plus taxés que les revenus du travail ou ceux des capitaux mobiliers, l'UNPI prend un exemple concret : un contribuable qui encaisse 1 000 euros de loyers et qui est imposé dans la tranche à 30%, ne touchera « qu'un » revenu net de 327 euros. S'il est imposé dans la tranche à 41%, il ne lui reste plus que 261 euros. Pourquoi ? Conséquence des impôts que subi successivement un propriétaire : imposition sur les plus values immobilières, droits de succession et de donation, impôt sur le revenu, taxes foncières, ISF, CSG – CRDS, T.V.A, prélèvement sur la valeur locative, taxe sur les logements vacants…(liste non exhaustive). Et l'on peut rajouter à cela les dépenses que le propriétaire doit réaliser lors des diagnostics exigés par la loi ou encore les travaux pour mettre son bien en conformité aux normes écologiques.

Conclusion de l'UNPI : « Tout cela dissuade, chaque jour davantage, les Français d'investir dans l'immobilier». Les derniers chiffres de l'immobilier ne leur donneront certainement pas tort.

Que faire : investir, attendre, désinvestir ?

Toujours à contre-courant des marchés boursiers, la pierre reste plus stable et demeure une valeur refuge. Source d'inquiétude chez les professionnels du secteur, la fin de certains régimes de défiscalisation augure d'une chute de l'immobilier en 2013, voire dès 2012. Dans ce marasme prévu, plus que l'objectif de défiscalisation il convient plus que jamais (eh oui) de se constituer un patrimoine et cela quel qu'en soit le régime fiscal. La crise qui se profile aura au moins le mérite de remettre à jour un adage parfois oublié : celui de se recentrer sur les qualités intrinsèques d'un investissement immobilier.

Quelques avantages subsistent

Citons notamment le dispositif Bouvard (résidences étudiantes, EHPAD…) qui offre une réduction d'impôt dans la location meublée pendant neuf ans minimum et le Scellier BBC qui permet aux contribuables de bénéficier d'un taux de 13% de réduction d'impôt pendant encore 9 mois. Enfin la loi Malraux qui vous permet dans les ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), de défiscaliser 22% des travaux de l'année plafonné à 100 000 euros de travaux, et 30% en secteur sauvegardé toujours plafonnée à 100 000 ¤ de travaux. Avec la loi Malraux, en plus d'un patrimoine immobilier de qualité vous pourrez donc bénéficier encore d'un niveau de défiscalisation élevé (consultez nos programmes loi Malraux).