défiscalisation en résidences meublées : quelle fiscalité ?

06/04/2010 à 16:52 - Défiscalisation - Par - Réagir

Défiscalisation : investir dans une résidence meublée
Résidences étudiantes, affaires, tourisme, EHPAD, résidences pour seniors...

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Bien que moins célèbre que la loi Scellier, l'investissement dans les résidences meublées (appelé loi Bouvard) permet à la fois de défiscaliser, de récupérer la T.V.A mais aussi de bénéficier d'une garantie de versement de loyer grâce à la signature d'un bail commercial avec l'exploitant de la résidence meublée.

En 2009 pour faire face à l'arrivé de la loi Scellier, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a été modifié. Il s'est aligné sur le dispositif Scellier avec la mise en place de l'amendement Bouvard et propose les mêmes avantages fiscaux en matière de défiscalisation et conserve de surcroit ses avantages passés qui permettaient de récupérer la T.V.A ayant grevé l'acquisition, mais aussi de bénéficier d'une garantie de loyer.

En effet l'activité liée à la location meublée nécessite (pour récupérer la T.V.A) de fournir au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petits-déjeuners, fourniture de linge, ménage des logements. Ainsi dans la plupart de ces résidences c'est un gestionnaire qui gère votre logement. En tant que propriétaire bailleur, vous signez un bail commercial avec l'exploitant de la résidence d'une durée comprise entre 9 et 11 ans. De son côté l'exploitant conclut un bail commercial de sous location avec le locataire.

Quelle fiscalité ?

En investissant dans une résidence meublée vous bénéficierez du statut LMNP dans le cadre de la loi Bouvard (aussi appelée loi Scellier LMNP). A ce titre vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 25% pour les investissements réalisés en 2010 (la réduction d'impôt passera à 20% en 2011 et 2012). Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans et se calcule sur une base annuelle de 300 000 euros.

De plus en signant un bail commercial avec la société gestionnaire, vous pourrez récupérer la T.V.A de 19,6% sur les acquisitions immobilières.

A noter toutefois que l'ancien statut LMNP perdure. Vous aurez donc le choix entre le statut LMNP dit « classique », avec le mécanisme d'amortissement, ou le statut LMNP avec 25% de réduction d'impôt dit « loi Bouvard ».

Quelles précautions à prendre ?

Sur ce marché porteur de la résidence meublée, il faut être vigilant à la localisation de la résidence, notamment pour les résidences étudiantes, les résidences d'affaires et les résidences de tourisme.

Enfin pour éviter les déconvenues, il faudra particulièrement être vigilant à la qualité du gestionnaire, car c'est le garant du versement de vos loyers.

Exemple de simulation loi Bouvard : vous investissez 200 000 euros dans un bien immobilier en résidence de tourisme. A ce titre vous défiscaliserez 4 645 euros d'impôt par an pendant 9 ans et vous récupérerez 32 775 euros de T.V.A. Cette T.V.A peut donc vous servir à rembourser une partie du prêt contracté, soit tout simplement faire office de placement financier. Par rapport à la loi Scellier, l'avantage fiscal est donc plus important.

Dans une résidence meublée et avec la loi Bouvard vous pourrez investir dans des résidences d'affaires, des résidences étudiantes ou encore dans l'investissement phare actuellement : les EHPAD, et bénéficier de la loi Scellier EHPAD.

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