Loi Scellier, loi bouvard... comment réussir son investissement dans le neuf

04/12/2009 à 11:35 - Défiscalisation - Par - Réagir

Défiscalisation : réussir son investissement - Partie 1
Pour bien réussir son investissement dans le neuf quelques précautions sont à prendre

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25% de réduction d'impôt, 40% de réduction d'impôt, récupération de la T.V.A,... Les lois de défiscalisation sont nombreuses et les avantages fiscaux qui s'y attachent sont variés et ne reposent pas tous sur le même mécanisme. Certains investissements permettent de réduire sa base imposable (loi Girardin), d'autres sont directement des réductions d'impôts (Loi Scellier). Toutefois les avantages fiscaux à eux seuls ne font pas la réussite d'un investissement locatif. Que se soit l'emplacement, la qualité de la construction, le montant potentiel du loyer ou encore le potentiel locatif, certains critères sont désormais primordiaux pour réussir son investissement. Voici la première partie de notre dossier « comment réussir son investissement locatif dans le neuf » avec l'emplacement et le potentiel locatif.

Choisir un emplacement de qualité :

S'il n'y avait qu'un seul critère à retenir pour investir dans l'immobilier se serait l'emplacement. C'est un élément essentiel dans le processus d'achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (superette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

Le logement quelque soit son type (T1, T2,...) doit être correctement desservi par les transports en commun (Métro, Tram, accès au périphérique). Idéalement il doit être possible de se rendre au cœur d'une agglomération comme Lyon ou Marseille en moins de 30 min.

Aussi un investissement immobilier se fait dans la majorité des cas sur plusieurs décennies, pour éviter une déconvenue future, essayez de vous renseignez sur les projets d'aménagement du quartier. Dans certains cas ceux-ci peuvent accroître la valeur de votre bien (amélioration de la desserte) mais aussi le déprécier (construction d'un immeuble à proximité, d'une route passante,...). Enfin, les nuisances sonores ou olfactives telles que la présence d'une voie ferrée, d'une autoroute, d'un aéroport ou encore d'une usine sont bien évidemment à éviter.

Le potentiel locatif de votre bien :

Deuxième critère essentiel dans la réussite d'un investissement dans le neuf, le potentiel locatif de votre bien immobilier. Il est primordial de vous assurez qu'il existe bien un marché locatif sur le lieu d'investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible (moins il y aura d'offres plus vous pourrez louer votre logement cher), mais aussi la durée de mise en location.

Ce dernier point est essentiel car pour justifié de la défiscalisation (Scellier, loi Bouvard,...) votre logement doit être loué le plus rapidement possible (12 mois maximum dans la majorité des cas). A noter enfin que si vous n'avez pas du tout de locataire et donc pas de loyer, vous ne pourrez pas défiscaliser... Pas loyer, pas de réduction d'impôt, mais une échéance à payer quand même !

Pour éviter cela, les secteurs qui présentent une offre locative importante et des programmes immobiliers multiples sont à proscrire.

Ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation dans laquelle vous choisirez d'investir. Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),...Pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer notamment, il faudra si vous êtes métropolitain et que vous ne souhaitez pas vous déplacez, trouvez une personne de confiance sur place qui pourra vous fournir ces informations.

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