Depuis 2009, la loi Scellier fait (a fait..) les beaux jours de l'investissement locatif. Toutefois, depuis le début de l'année 2012, l'investissement dans les résidences meublées fait son grand retour. Pour quelles raisons ? Elles sont nombreuses, mais l'atout principal reste une fiscalité avantageuse dans un marché porteur ou la demande est réelle.

Quelle fiscalité adoptée pour investir en résidence meublée ?

En 2009, pour ne pas perdre tout son intérêt face à la loi Scellier, le statut LMNP se devait de réagir. C'est dans ce contexte que la loi Bouvard à fait son apparition. Initialement, la loi Bouvard vient modifier le statut de loueur en meublé en instaurant une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investit (contre 5% seulement avant 2009). La réduction d'impôt est calculée sur un montant plafonné de 300 000 euros mais contrairement à la loi Scellier il est possible de faire plusieurs investissements par an !

Depuis le 1er janvier 2012, le taux de réduction d'impôt de la loi Bouvard à été fixé à 11%. Dans ce contexte de baisse de la réduction d'impôt, l'arbitrage entre la défiscalisation loi Bouvard et le statut LMNP revient en force.

Statut LMNP ou Loi Bouvard ?

Rappelons tout d'abord, que les investissements concernés par la loi Bouvard (ou le statut LMNP) sont les résidences avec services (accueil, petits-déjeuners, fourniture de linge, ménage des logements) pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences d'affaires, les résidences de santé publiques, ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD.

• Loi Bouvard

Dans le cadre de la loi Bouvard, l'investisseur bénéficie immédiatement d'une réduction d'impôt égale à 11% du prix d'acquisition du bien immobilier. Cette réduction d'impôt s'applique pour un montant d'investissement retenu dans la limite de 300.000 euros. Ce plafond d'investissement est fractionnable par année d'imposition (c'est-à-dire qu'il y a la possibilité d'acquérir plusieurs lots à chaque opération). A noter que c'est la date d'acquisition qui ouvre droit à l'avantage fiscal. La réduction d'impôt, elle, débutera l'année où le logement neuf a été livré. Cette réduction d'impôt s'étale sur 9 ans de manière linéaire (même réduction d'impôt chaque année).

Les autres avantages fiscaux du dispositif sont nombreux : récupération de la T.V.A ayant grevé l'acquisition (simuler votre récupération de T.V.A grâce à notre simulateur loi Bouvard). Pas de limitation géographique pour le lieu d'investissement. C'est le type de logement (résidence étudiante, affaires, résidence seniors…) qui défini votre emplacement d'investissement. Par conséquent il n'y a pas, sous le dispositif Bouvard, de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire). Enfin contrairement au statut de loueur en meublé, la loi Bouvard n'exige pas d'inscription au RCS.

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• Statut de loueur en meublée

Tout d'abord, pour ce qui est de la location meublée, au regard de l'impôt sur le revenu, la location meublée est une activité commerciale qui relève de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. L'atout principal de ce statut est qu'il permet d'avoir pendant au minimum 9 ans, des revenus garantis et cela grâce à la signature d'un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui vous garantit le versement de vos loyers. En effet pour l'investisseur, le locataire n'est jamais une personne physique mais toujours une société de gestion.

L'objectif du statut LMNP, n'est pas, comme pour la loi Bouvard de défiscaliser à l'entrée de l'investissement, mais de percevoir des revenus réguliers et garantis, non fiscalisés pendant toute la durée de l'investissement grâce au mécanisme d'amortissement différé. De plus, l'investissement dans ce type de résidences permet de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement (sous réserve que les biens immobiliers soient loués par bail commercial). Dans certaines conditions vous pourrez bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value au delà de la cinquième année de détention. Objectif du statut LMNP : se créer un revenu complémentaire sans fiscalité, tout en se constituant un patrimoine immobilier et une retraite complémentaire.

En résumé, la principale différence se situera au niveau de l'objectif de l'investisseur : défiscalisation sur 9 ans dans le cadre de la loi bouvard ou perception de revenus complémentaires non fiscalisés pour le statut LMNP. A ce stade il n'y a pas de bon ou mauvais choix, vous devrez en tant qu'investisseur préalablement définir vos objectifs et choisir votre support d'investissement en conséquence. Toujours est-il que, loi bouvard ou statut de loueur en meublé, l'investissement dans les résidences de services est un investissement sur et pérenne qui vous garanti des revenus locatifs. Dans un marché immobilier incertain, il serait dommage de s'en priver.