Rentabilité brute, nette... Comment calculer la vraie rentabilité de votre investissement locatif ?

27/01/2010 à 11:33 - Défiscalisation - Par - Réagir

La vraie rentabilité de votre investissement
Entre rentabilité brute et nette la différence est parfois très importante

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Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, le principal objectif est d'obtenir un loyer élevé pour avoir la meilleure rentabilité locative possible. Pour beaucoup d'investisseurs la situation idéale est que le loyer perçu couvre intégralement le remboursement d'emprunt (lorsque que vous avez recours au prêt immobilier pour financer l'achat). Situation de plus en plus difficile à obtenir du fait de la hausse très importante des prix de l'immobilier sur ces dix dernières années.

Pour calculer cette rentabilité, plusieurs méthodes existent. De manière générale le rendement d'un investissement locatif ne se résume pas aux loyers perçus. En effet le propriétaire doit prendre en compte d'éventuelles charges d'entretien ou bien tout simplement faire face à la vacance locative de son bien. Autant d'imprévus qui peuvent parfois amputer largement le rendement initial.

La rentabilité locative brute :

Méthode la plus simple mais aussi la moins précise, la rentabilité locative brute permet tout de même d'avoir une première idée de la viabilité économique de l'investissement. Cette rentabilité s'obtient à partir d'un calcul simple qui consiste à diviser le revenu locatif annuel par le prix du bien. Ainsi, un logement d'une valeur de 115 000 euros loué 600 euros par mois qui génère 7 200 euros de revenu locatif par an aura un taux de rentabilité brut annuel de 6,26 %. Calcul : 7 200 / 115 000 = 0.626. 0,626 X 100 = 6,26%.

Attention cette rentabilité bien qu'indicatrice d'une rentabilité globale, est artificiellement gonflée car elle ne prend en compte que les loyers perçus. Ainsi ce taux ne reflète pas les aléas que peut avoir une location de longue durée.

La rentabilité nette :

L'immobilier n'est pas un produit financier. C'est un bien physique qui s'entretient et subit les aléas du temps et des locataires successifs. De nombreuses dépenses liées à l'entretien du bien sont nécessaires pour maintenir le logement en bon état. La rentabilité nette prend en compte ces divers coûts qui additionnés viennent amputés le loyer d'environ un tiers. Parmi ces charges on peut notamment citer la taxe foncière annuelle, les honoraires pour la gestion locative (sauf si vous gérez le bien vous-même), les charges de copropriété irrécupérable sur le locataire, la vacance locative du bien (un mois de loyer sur an, voir plus pour les petites surfaces) ou encore les travaux d'entretien courant qui restent à la charge du propriétaire. La rentabilité nette se calcule donc en prenant en compte les revenus locatifs diminués de ces charges d'exploitation. Dans notre exemple précédent la rentabilité nette serait d'environ 4.69%. Calcul : 7 200€ de loyer moins 25% de charges d'exploitation = 5 200€ de loyer annuel perçu. Soit 5 200€ / 115 000€ = 4,69%.

La rentabilité nette de fiscalité :

Pour calculer la vraie rentabilité de votre investissement locatif il faut intégrer la fiscalité liée aux revenus fonciers que vous percevez. Bien sur cette fiscalité dépend de votre tranche marginale d'imposition. Dans ce calcul il faut aussi intégrer l'éventuelle plus value à terme ou encore la déduction des intérêts d'emprunt. Mais aussi les réductions d'impôts liées aux investissements en défiscalisation, comme la loi Scellier par exemple. Cette liste non exhaustive liée à la fiscalité nécessite pour calculer la rentabilité un logiciel capable d'appréhender sur le long terme les aléas de la fiscalité lié à l'investissement immobilier.

Que faire pour avoir la meilleure rentabilité ?

Tous les calculs de rentabilité ne remplaceront pas les fondamentaux d'un bon achat immobilier. Pour maximiser vos chances de réussite, n'oubliez pas que l'emplacement de votre bien reste la condition indispensable à la viabilité économique de votre achat. Vérifier par ailleurs le potentiel locatif du lieu d'investissement et enfin la qualité de construction de votre bien. Ensuite vous pourrez vous attardez sur la rentabilité de votre investissement.

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