Investir dans un EHPAD avec le dispositif Bouvard

06/04/2012 à 11:00 - Défiscalisation - Par - Réagir

Loi Bouvard et EHPAD : le duo gagnant
Investir dans un EHPAD sous le dispositif Bouvard c'est investir en toute sérénité

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En période de doute, il convient de s'asseoir sur des bases solides. En matière d'investissement, l'immobilier à toujours été une valeur sûre. En matière d'investissement immobilier, les mécanismes de défiscalisation et de réduction d'impôt ont eu leurs lots de succès et d'échec. Inutile de rappeler les problèmes suscités par les investissements réalisés en loi de Robien il y a quelques années.

En 2009, la mise en place de la loi Scellier avait redonné une bouffée d'oxygène à l'investissement locatif grâce à un taux de réduction d'impôt inégalé fixé à 25%. La loi Scellier avait par conséquent mis de côté les mécanismes fiscaux dédiés à la location meublée et notamment le statut LMNP. Après trois années de loyaux services la loi Scellier a pratiquement perdue tout intérêt (hormis la loi Scellier BBC). Dans ce contexte c'est une nouvelle fois une valeur sûre de l'investissement locatif qui revient en force : la loi Bouvard et le statut de loueur en meublé qui permettent d'investir dans des logements meublés comme les résidences étudiantes, les résidences d'affaires ou encore les EHPAD. Le principal avantage de ce dispositif est qu'il permet d'investir dans des secteurs ou la pénurie de logement est réelle…

Issue de l'amendement n° 11 pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009, la loi Bouvard a modifié partiellement le statut de loueur en meublé. Il instaure une réduction d'impôt équivalente à 11% (pour 2012) du montant investi. La réduction d'impôt est calculée sur un montant plafonné de 300 000 euros.

Qu'est-ce qu'un EHPAD et une résidence pour seniors ?

Un EHPAD est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l'accueil de personnes âgées qui ont besoin d'une assistance journalière et permanente. Les résidences seniors sont adaptées au vieillissement des occupants et bénéficient d'infrastructures adaptées. Les investisseurs peuvent donc investir au choix, dans chacun de ces deux types de résidences.

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Quel coût ?

De nombreux critères entre en jeu. Proximité de grandes villes, services intégrés dans l'investissement (accueil, ménage, blanchisserie…), charges prises en compte par le promoteur (ravalement de façade, gros travaux de mises aux normes…), propriété des parties communes… Pour un investissement dans un EHPAD ou une résidence senior comptez entre 100 000 euros et 200 000 euros. (un choix inégalé de programmes EHPAD, consultez nos programmes EHPAD)

Quelle rentabilité ?

Pour ce type d'investissement les rentabilités sont généralement élevées. Les biens sont loués cher par les exploitants. De ce fait le rendement locatif pour l'investisseur est souvent très intéressant !. Il oscille dans la majorité des cas aux alentours de 4,50% HT sur HT. Au-delà de ces rendements vérifier bien la prise en charge par l'exploitant des articles 606 et 607 du code civil qui peuvent influencer fortement le niveau de rentabilité de votre investissement.

Quelle fiscalité ?

Pour investir dans un EHPAD, deux régimes fiscaux sont possible la loi Bouvard ou le statut de loueur en meublé (nous reviendrons ultérieurement sur le choix du mécanisme fiscal). Toutefois, depuis le 1er janvier 2012, la loi Bouvard ouvre droit à une réduction d'impôt de 11%s sur le montant de l'investissement. Ce taux de réduction d'impôt reste particulièrement attractif dans un contexte de rigueur budgétaire évident.

Enfin, en signant un bail commercial avec la société gestionnaire de la résidence, vous pourrez récupérer la T.V.A de 19,6% ayant grevé votre acquisition, mais aussi vous garantir le versement de votre loyer par le gestionnaire…

Que faut-il surveiller ?

En investissant dans un EHPAD, le principal élément à surveiller est la qualité du gestionnaire de la résidence. Quelle est sa surface financière ? Combien gère-t-il de résidences ? Enfin et comme pour investissement immobilier, l'emplacement de la résidence sera primordial.

Un exemple d'investissement :

En investissant 160 000 euros TTC dans un EHPAD, vous défiscaliserez 1 635 euros d'impôt par an pendant 9 ans et vous récupérerez 26 220 euros de T.V.A. Cette T.V.A pourra vous servir à rembourser une partie du prêt contracté, soit tout simplement faire office de placement financier. Attention toutefois la T.V.A n'est définitivement récupérée qu'au bout de 20 années de détention de l'EHPAD.

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4 3

Par Will -

Qui est le leader dans les exploitants ? Orpea ?

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Par Centaure -

La TVA est définitivement récupérée 3 mois après la livraison de la résidence. Elle sera acquise si l'investisseur conserve le bien ou le revend avec le bail commercial. Dans le cas contraire, il devra la TVA au prorata des années restantes. Il est quasiment impossible aujourd'hui, de faire financer le bien en TTC pour replacer la TVA, pour des problèmes de garantie. Les banques ne souhaitent plus le faire.

La loi Bouvard fait partie du statut du loueur en meublé. Il s'agit de l'un des deux dispositifs fiscaux de ce statut. L'autre est le LMNP Classique qui existe depuis 1949, sur un principe d'amortissement du bien, ou défiscalisation "passive". Bien plus intéressant à ce jour que le Censi Bouvard avec ses 11% de réduction d'impôt. Car les revenus issus de cette solution sont net d'impôt. Idéal en terme de retraite. Il faut savoir également que les loyers ne sont nullement garantis contractuellement. Mais il est vrai que le bail commercial entre l'investisseur et l'exploitant fait que les loyers (qui sont des revenus BIC) sont dus, que le bien soit occupé ou non.

Concernant le coût, le promoteur ne prend aucune charge à son compte. L'exploitant, peut quand à lui, en prendre un certain nombre, qu'il s'agisse de gros ou menus travaux, des assurances, des mises aux normes ETC ...

Un investissement en EHPAD ou résidence seniors va plutôt se situer entre 140 000 euros HT (immobilier HT hors mobilier et frais d'acquisition) et 300 000 euros voir plus.

Ce type d'investissement reste néanmoins aujourd'hui l'un des investissements les plus intéressant du moment, un placement sécurisé, un bon rempart face à l'inflation et un moyen de créer du patrimoine et de l'épargne immobilière sans apport. La version Classique est bien plus intéressante en 2012 que la version Censi Bouvard sur laquelle les BIC sont fiscalisés à 50 %.

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Par bureau équipé -

Actuellement, l'EHPAD est une bonne solution d'investissement immobilier, tant le marché reste instable et incertain. Merci à Centaure pour sa réponse complète

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