Défiscalisation en loi Demessine

Une défiscalisation en loi Demessine est un investissement en ZRR (zone de revitalisation rurale) avec sous-location à un gestionnaire de résidences de tourisme. La défiscalisation loi Demessine permet une réduction d'impôt de 2 083 à 4 167€ par an pendant 6 ans selon la situation familiale de l'acquéreur. Depuis 2009, la défiscalisation en loi Demessine peut se faire sur 7ans. Le logement acheté en loi Demessine doit rester en location durant 9 ans. L'investisseur peut récupérer la TVA sur le prix de son logement la première année.

1. - Fonctionnement général de la défiscalisation en loi Demessine
2. - Défiscalisation immobilière loi Demessine : ses avantages
3. - Défiscalisation immobilière loi Demessine : les points à surveiller
4. - Défiscalisation immobilière loi Demessine : quels contribuables
5. - Notre avis sur la défiscalisation immobilière loi Demessine
6. - Défiscalisation Demessine : les chiffres clés

I. Fonctionnement général de la défiscalisation en loi Demessine

La défiscalisation en loi Demessine concerne les particuliers qui investissent dans des logements neufs ou en état futur d'achèvement situés dans des résidences de tourisme implantées dans des Z.R.R (zones de reviabilisation rurale).

Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation avec la loi Demessine, l'acquéreur doit respecter plusieurs conditions :

• le propriétaire doit prendre l'engagement de conserver et de louer pendant au moins 9 ans le logement nu, à l'exploitant d'une résidence de tourisme.

Précisions concernant le régime de défiscalisation en loi Demessine

A noter : le dispositif ZRR est prorogé jusqu'au 31 décembre 2012 par la loi de Finances de 2009.

La loi Demessine est remplacée depuis le 1er janvier 1999 et jusqu'au 1er décembre 2006 par la loi Z.R.R. On définit une résidence de tourisme comme un établissement commercial d'hébergement classé, c'est-à-dire qui fait l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière.

Ces résidences de tourisme ne s'adressent donc qu'à une clientèle de passage et sont constituées de chambres ou d'appartements meublés.

Amortissement possible grâce à une défiscalisation en loi Demessine

Le propriétaire peut prétendre à une réduction d'impôts s'élevant à 25 % du montant de son achat, dans la limite d'un plafond de 50.000€ pour une personne seule et de 100.000€ pour un couple marié.

Les frais afférents (frais de notaire, frais d'hypothèque, frais financiers, etc.), selon un échelonnement sur 4 ans, peuvent aussi faire l'objet d'une réduction d'impôts, de même que la T.V.A sur l'acquisition.

Cette réduction d'impôts est étalée sur 6 années ou 7 années depuis la loi de Finances de 2009.

Exemple 1 : une personne célibataire investit dans un appartement en ZRR à la montagne pour 100 000€. En tant que personne seule, elle pourra bénéficier durant 6 ans d'une réduction d'impôts de 25% du plafond fixé, soit 25% de 50 000€ et donc 12 500€ sur 6 ans, soit 2 083€ par an, cette réduction d'impôts venant se soustraire directement à l'impôt sur le revenu. Depuis la loi de finances de 2009, la défiscalisation est possible sur 7 ans, soit 1 786 euros par an au maximum.

Exemple 2 : un couple marié investit dans un logement ZRR pour 115 000€. Ils pourront bénéficier de la réduction d'impôts à hauteur de 25% de 100 000€ (plafond fixé pour les personnes en couple) soit 25 000€ sur 6 ans, et 4 167€ / an pendant 6 ans. Depuis la loi de finances de 2009, la défiscalisation est possible sur 7 ans, soit 3 571 euros par an au minimum

II. Défiscalisation immobilière loi Demessine : ses avantages

• L'avantage fiscal en défiscalisaiton loi Demessine permet à l'acquéreur de déduire de ses revenus 25% du montant de son achat immobilier, y compris les frais afférents (frais de notaire, frais d'hypothèque, frais financiers, etc.) selon un échelonnement sur 4 ans.
• L'investisseur immobilier peut grâce à cette défiscalisation récupérer la TVA sur l'acquisition, sous réserve de conserver le bien pendant une durée de 20 ans. C'est la règle du prorata temporis qui s'applique : 1/20éme de la TVA est donc récupérée chaque année. La récupération de cette TVA ainsi que la réduction d'impôts permettent d'économiser 30% sur le prix d'acquisition TTC.
• Le propriétaire, s'il achète pour défiscaliser en loi Demessine, peut, s'il le souhaite, occuper le bien 1 à 3 semaines par an à titre personnel.
• La loi Demessine ouvre droit, par ailleurs, à des déductions imputables sur les revenus fonciers : déduction des intérêts d'emprunt, déduction forfaitaire de 6% des revenus fonciers pendant les 9 premières années de location et 14% à partir de la dixième année, déduction des frais de gestion.
• En optant pour cette défiscalisation, le propriétaire s'assure d'avoir le loyer payé par une société et non par un particulier, le loyer est versé quelque soit le taux de remplissage de la résidence. Ceci offre une garantie de revenu locatif quelque soit la période de l'année.
• Les loyers garantis et les économies réalisées grâce aux semaines d'occupation réservées au propriétaire permettent d'optimiser l'effort d'épargne.
• Enfin le bail commercial est à fortiori un gage de garantie Ce bail garantit à l'investisseur le règlement de la totalité des loyers, tout en intégrant les frais de gestion, les assurances de loyers impayés, la vacance locative, les dégradations et la protection juridique. Le bail précise également un indice de revalorisation des loyers sur la durée totale du bail. La sélection du gestionnaire sera donc primordiale !

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif de la loi Demessine sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : il est égal, tous les ans, à 25 000 € + 10 % des revenus nets imposables (après abattements).

III. Défiscalisation immobilière loi Demessine : les points à surveiller

Le dispositif de défiscalisation de la loi Demessine exclut le littoral et les grandes stations de montagne, mais concerne des régions comme les Pyrénées, la Maurienne, la Lozère, le Lot, les Alpes-de-Haute-Provence, la Corse ou encore l'arrière-pays du Languedoc.

Pour bénéficier des avantages de la défiscalisation en loi Demessine, le logement doit faire parti d'une résidence de tourisme classée, située en Zone de Revitalisation Rurale (Z.R.R).

Le propriétaire doit prendre l'engagement de conserver et de louer pendant 9 ans le logement nu à un exploitant de résidence de tourisme.

L'investissement fiscal permet une réduction d'impôt, mais celle-ci est plafonnée.

	Plafond investissement	Taux de réduction	Avantage fiscal maximal	Réduction d'impôts annuelle maximale sur 6 ans	Réduction d'impôts annuelle maximale sur 7 ans (loi de finances 2009)
célibataire	50 000 €	25%	12 500 €	2 083 €	1 786 €
couple marié	100 000 €	25%	25 000 €	4 166 €	3 571

IV. Défiscalisation immobilière loi Demessine : quels contribuables

Entrent dans le champ d'application de la défiscalisation en loi Demessine toutes les personnes physiques domiciliées ou non en France ou personnes morales à transparence fiscale (SCI, SNC), désirant acquérir un logement neuf destiné à la location.

V. Notre avis sur la défiscalisation immobilière loi Demessine

La défiscalisation en loi Demessine est un bon outil de défiscalisation pour se créer un patrimoine et s'offrir des vacances avec l'argent de ses impôts. Les loyers garantis sont par ailleurs une assurance de revenus réguliers tout au long de l'année. Attention toutefois à bien choisir le gestionnaire de la résidence.

VI. Défiscalisation Demessine : les chiffres clés

• Durée de conservation minimum du bien immobilier : 9ans
• TVA sur les loyers : 5,5%
• TVA appliquée sur l'immobilier : 19,6%
• Economie d'impôt répartie sur 6 ans ou 7 ans au choix (depuis loi de Finances 2009)
• Détention du bien pendant 20 ans pour récupérer l'intégralité de la T.V.A

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