Le dispositif de défiscalisation en Loi Duflot - Dispositif abrogé

Dernière mise à jour : 09 juin 2015

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

loi scellier social
  1. - Principe de la Loi Duflot
  2. - Le mécanisme de la Loi Duflot
  3. - Conditions d'éligibilité au dispositif Duflot
  4. - Dispositif Duflot : conditions et obligations
  5. - La réduction d'impôt en Loi Duflot
  6. - Acheter un logement en loi Duflot est-ce un investissement rentable ?
  7. - La Loi Duflot Outre-Mer
  8. - Loi Duflot BBC : la dimension écologique du dispositif Duflot

ATTENTION : cette loi de défiscalisation a été abrogée. Vous pouvez dorénavant souscrire un investissement en loi Pinel pour bénéficier d'un dispositif de défiscalisation avantageux.

I Principe de la Loi Duflot

Notre guide sur la Loi Duflot se propose de vous éclairer sur les tenants et les aboutissants de ce nouveau dispositif légal qui offre au contribuable français la possibilité d'un allègement de son fardeau fiscal en optant d'investir dans l'immobilier locatif. La loi Duflot est un dispositif qui permet de une réduction d'impôts sur vore Impôt sur le Revenu (IRPP), plus communément appelé « défiscalisation ».

Ce guide, vous explique par le menu détail cette législation qui est venue se substituer, à partir du 1er janvier 2013, à la Loi Scellier en vigueur durant cinq années.

En outre, notre guide tentera d'analyser l'esprit et la lettre de cette loi qui porte le nom de son initiatrice, la ministre du Logement Cécile Duflot. Il passera en revue le processus que cette loi a mis en place, ses points positifs et ses aspects négatifs. Il essaiera aussi de répondre à cette interrogation de savoir si oui ou non le dispositif Duflot vient compléter les dispositifs de défiscalisation antérieurs (les lois Robien, Borloo et Scellier) ou, au contraire, en fait table rase.

II Le mécanisme de la Loi Duflot

Adopté pour se substituer à la loi Scellier, qui a officiellement pris fin le 31 décembre 2012, le dispositif de défiscalisation Duflot est en force depuis le 1er janvier 2013. Proposé et mené à bout de bras, jusqu'à son vote définitif le 18 décembre 2012, par la ministre du Logement Cécile Duflot, le mécanisme a fait partie de la loi des Finances 2013 et son application devrait se prolonger jusqu'au 31 décembre 2016.

Ainsi, le dispositif Scellier, qui a été un soutien d'importance pour le marché de l'investissement locatif, a touché à son terme le 31 décembre 2012. Certes, le remplacement de la Loi Scellier par la Loi Duflot a pu susciter quelques inquiétudes auprès des candidats à l'acquisition de biens immobiliers en investissement locatif, mais le dispositif Duflot de défiscalisation n'en recèle pas moins de nombreux avantages.

Les dispositifs Scellier et Duflot sont, en plusieurs points, similaires et le remplacement de l'un par l'autre ne devrait aucunement désorienter les investisseurs. Tous deux ont mis en place un cadre légal visant à encourager l'investissement locatif en offrant une réduction d'impôt sur l'achat d'un bien immobilier neuf qui sera loué pendant une période déterminée.

S'il est vrai que les lois Scellier et Duflot ont en commun cet aspect important de la réduction d'impôt, il n'en demeure pas moins que des différences de taille les séparent. Alors que le dispositif Scellier offrait cette mesure fiscale incitative d'une réduction d'impôt de 13% du prix du bien immobilier acquis, son successeur accorde un avantage fiscal de 18% (dans la limite de 300.000 euros) étalé sur une période de 9 années. Pour pouvoir bénéficier de cette offre, le propriétaire du logement en question se soumet à la règle de l'application de loyers inférieurs d'au moins 20% par rapport aux prix du marché local.

Les zones géographiques ciblées par la Loi Duflot sont certes moins étendues que celles visées par la Loi Scellier, mais Mme Duflot, grâce à cette politique de développement du loyer moindre, entend venir en aide aux ménages les plus modestes. L'ambition déclarée du nouveau gouvernement reste cet objectif prioritaire de la construction de 500.000 logements/an, y compris 150.000 logements sociaux.

III Conditions d'éligibilité au dispositif Duflot

Investisseurs concernés

Afin de bénéficier de la défiscalisation prévue par la Loi Duflot, l'acquéreur doit se soumettre à certaines obligations dans le choix de son futur bien immobilier. Seuls sont éligibles les investisseurs qui auront opté pour:

  • 1. Un logement neuf déjà achevé (ou en vente en l'état d'achèvement, VEFA) qui a été acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Dans le cas d'un bien immobilier acquis en VEFA, il est accordé à l'acheteur un délai de 30 mois entre l'ouverture du chantier de construction et l'achèvement du logement.
  • 2. Un logement en construction durant la période s'étendant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 et dont l'achèvement intervient 30 mois après l'octroi du permis de construire.
  • 3. Un logement ancien acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, une fois rénové est considéré fiscalement neuf, selon l'article 257 du Code général des impôts. Ces travaux de rénovation de ce logement doivent avoir été accomplis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et au plus tard deux ans après l'achat.
  • 4. Un logement indécent acheté entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 qui a été réhabilité et remis en conformité. La réhabilitation de ce logement devra être menée au plus tard deux ans après son achat et respecter des critères techniques (la performance énergétique, par exemple) proches de ceux auxquels se conforme un logement neuf.
  • 5. La Loi Duflot concerne également les bureaux et espaces commerciaux transformés en locaux d'habitation et ayant été acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Ces travaux de réhabilitation devront être entrepris dans les deux années qui ont suivi l'acquisition de ces espaces commerciaux.

Zones géographiques

Le dispositif Duflot cible les zones géographiques souffrant d'un « déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». Cette stratégie a pour objectif de donner plus de vitalité aux régions les plus tendues, à savoir les zones où l'écart entre la demande et l'offre de logements est très flagrant.

Opérant, dans une très large mesure, sur la base du découpage territorial adopté par le dispositif Scellier et le prêt à taux zéro Plus (PTZ+), la Loi Duflot a sélectionné cinq zones distinctes: les zones A bis, A, B1, B2 et C.

Selon l'arrêté du 29 décembre 2012, les zones A, A bis et B1, étant donné leurs besoins importants en logements, sont prioritaires et, par conséquent, sont éligibles aux avantages fiscaux prévus par la Loi Duflot. En outre, étant donné les fluctuations du marché de l'immobilier, certaines communes de la zone B2 bénéficient de dérogations spéciales, soumises à un agrément préfectoral, afin de faire face à la situation exceptionnellement tendue de leur marché immobilier.

Il est à rappeler qu'étant donné l'application graduelle de la Loi Duflot, un bien immobilier acquis dans la zone B2 ou dont le permis de construire a été déposé avant le 30 juin 2013 est autorisé à bénéficier des avantages offerts par le dispositif Duflot, même dans le cas où il ses situe dans une localité ne jouissant pas d'une dérogation préfectorale.

IV Dispositif Duflot: conditions et obligations

S'il est vrai que la Loi Duflot accorde une importante réduction fiscale, à savoir 18% du coût de l'opération d'achat qui seront étalés sur 9 années, elle conditionne cet avantage par un certain nombre de contraintes aussi bien en terme d'investissement qu'au niveau de la location future du bien immobilier acquis.

Obligations auxquelles se soumet l'investisseur-loueur

Un investissement plafonné: substantiellement plus encourageante comparée à l'offre de la Loi Scellier, la réduction fiscale du dispositif Duflot (5% de plus que l'offre du dispositif Scellier), impose un plafond au coût de cet investissement immobilier, suivant en cela exactement le modèle Scellier: la défiscalisation reste dans la limite d'un investissement n'excédant pas les 300.000 euros.

A titre d'exemple: un investisseur achetant un logement valant 200.000 euros bénéficiera d'une réduction fiscale qui tiendra compte de la totalité du coût de ses dépenses (ne dépassant pas les 300.000 euros prescrits par la Loi Duflot), soit 18% des 200.000 euros, donc: 36.000 euros sur 9 ans, ou 4.000 euros/an. Par contre, si un particulier a choisi de faire un achat immobilier de 500.000 d'euros, l'avantage fiscal dont il bénéficiera, selon le dispositif Duflot, sera déterminé sur le plafond de 300.000 euros, donc il représentera une réduction d'impôt de 54.000 euros, c'est-à-dire 18% de 300.000 euros, qui seront étalés sur une période de 9 ans, donc à raison de 6.000 euros/an.

Durée de la location : pour pouvoir bénéficier de cette avantageuse réduction d'impôt, le propriétaire du bien immobilier doit s'engager à louer son logement pendant une durée de 9 ans. Le locataire doit faire de ce logement sa résidence principale. Ce locataire ne devra pas être ni un ascendant, ni un descendant du propriétaire, ni même faire partie de son foyer fiscal.

Loyers modérés : la Loi Duflot stipule également que le propriétaire respecte cette volonté du législateur de permettre aux familles modestes d'accéder plus facilement à la location. Ainsi, l'investisseur en Loi Duflot devra pratiquer un niveau de loyer bien plus bas que le loyer moyen de la zone géographique où se situe le logement en question.

Lors de la présentation du dispositif qui porte son nom, Mme Duflot a peut-être manqué de précision, parlant à cette occasion de loyers inférieurs de 20% à ceux pratiqués sur le marché local. Un décret a suivi pour clarifier un peu plus cette question du plafonnement du loyer: 16,82 euros/m² en zone A bis, 12,49 euros/m2 en zone A, 10.06 euros/m2 en zone B1 et 8,74 euros/m2 en zone B2. Cette base des tarifs s'entend hors charge et doit être soumise à un coefficient correcteur afin de pouvoir définir le loyer maximal autorisé.

Afin de fixer le niveau du loyer d'un logement Duflot, il a été convenu de multiplier la base tarifaire, qui est fixée par décret, par la surface du bien immobilier, et de multiplier encore le résultat de cette opération par un coefficient correcteur. Ce dernier se calcule ainsi: 0,7 + (19/surface du logement).

Exemple: selon la Loi Duflot, donc, le loyer d'un logement en zone A de 90 m2 n'excédera pas 90 x 12,49 x (0,7 + (19/90)) = 1124,10 x 0,9111 = 1024,16 euros.

Obligations auxquelles se soumet le locataire

Tout autant que le propriétaire, le locataire d'un logement Duflot est lui aussi soumis à certaines règles. De façon à soutenir l'accès des familles modestes à la location et les faire profiter des loyers réduits qu'offre le dispositif de la nouvelle ministre du Logement, la Loi Duflot imposent des conditions de ressources du locataire qui sont déterminées en fonction de la zone géographique du logement et de la composition de la famille du locataire.

Plafond de ressources (en euros/an)

Composition du foyer du locataire Zone géographique de la location
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
Couple55 254 € 55 254 € 40 241 € 36 216 €
Célibataire ou couple ayant une personne à charge72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
Célibataire ou en couple avec deux personnes à charge86 479 € 79 558 € 58 421 € 52 579 €
Célibataire ou en couple avec trois personnes à charge102 893 € 94 183 € 68 725 € 61 853 €
Célibataire ou en couple avec quatre personnes à charge115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième+ 12 900 € + 11 809 € + 8 641 € + 7 775 €

V La réduction d'impôt en Loi Duflot

La Loi Duflot, ainsi qu'il a été le cas pour la Loi Scellier, accorde à un investisseur dans l'immobilier locatif qui accepte de louer son bien pendant une période de 9 ans, selon les termes définis plus haut, une réduction d'impôt de 18% du prix de revient du logement en question.

Cette réduction s'étale sur la période de neuf années de location du logement, à partir de la date de la construction de ce bien ou de son acquisition. Toute l'opération fait partie d'un cadre légal bien défini pour parer aux risques d'abus.

L'avantage fiscal offert par le dispositif Duflot, à l'instar du dispositif Scellier, est déterminé par le coût global du bien acquis qui est limité à 300.000 euros. Outre cette réduction d'impôt, qui retient souvent le plus l'attention de l'opinion publique, la Loi Duflot prend également en considération le critère de la superficie du logement en question, en fixant la limite de la réduction fiscale autorisée à 5.500 euros/m2.

Rappelons, également, que si le dispositif Duflot autorise de tirer avantage fiscal de l'acquisition de deux logements, cette réduction d'impôt est soumise au plafonnement général des niches fiscales institué par le gouvernement. Par conséquent, les réductions fiscales ainsi accordées ne devront pas dépasser les 10.000 euros/an.

Exemples de calcul de la réduction d'impôt :

Pour déterminer la réduction d'impôt dont l'investisseur en Loi Duflot peut bénéficier, un citoyen souhaitant acquérir pour 250.000 euros un logement neuf de 100 m² éligible au dispositif Duflot procède ainsi:

(250.000 x 18) / 100 = 45.000 euros sur 9 ans, soit une réduction fiscale de 5.000 euros/an.

Dans le cas d'un logement dont le prix est supérieur à 300.000 euros, le calcul de l'avantage fiscal prend en considération le fait qu'il y a un plafonnement légal, c'est-à-dire qu'il ne tiendra compte que de ce maximum de 300.000 euros et exclura les sommes dépassant ce seuil. Le calcul se fera donc comme suit pour, par exemple, un logement Duflot acheté à 450.000 euros:

[(300.000 + 0) x 18)] / 100 = 54.000 euros sur 9 ans, soit une réduction fiscale de 6.000 euros/an.

Noter que les 150.000 euros de dépassement du plafond de 300.000 euros ne sont pris en compte.

Pour vous aider à faire votre calcul, nous vous offrons d'utiliser gratuitement notre simulateur en ligne qui intègre toutes les modalités du dispositif Duflot et vous permettra, donc, de connaître avec précision et immédiatement le montant de la réduction d'impôt dont vous bénéficierez dans le cadre de la Loi Duflot.

VI Acheter un logement en loi Duflot est-ce un investissement rentable ?

Depuis l'entrée en vigueur de la Loi Duflot, le 1er janvier 2013, cet aspect de la rentabilité de l'acquisition d'un logement Duflot n'a cessé de susciter des interrogations parmi les investisseurs potentiels et les experts.

La majorité des professionnels du secteur s'accordent pour soutenir le dispositif. Sur ce point, Nicolas Schimel, président de l'Union financière de France (UFF), est on ne peut plus clair: pour lui, le dispositif Duflot « peut permettre d'avoir une offre attractive pour les investisseurs ». De fait, si le dispositif Scellier offrait une rentabilité d'environ 3,3%, le mécanisme Duflot génère un profit que Nicolas Schimel estime à près de 3%.

Néanmoins, ce constat du président de l'UFF n'en rassure pas pour autant l'investisseur potentiel sur la rentabilité du dispositif Duflot. Tous les doutes n'ont pas été levés sur les contraintes de ce dernier, s'agissant notamment du plafonnement des loyers et les règles imposées au sujet des ressources du locataire potentiel du logement Duflot.

Si ces deux mesures, précisément, ont été conçues pour rendre plus facile l'accès au logement des familles modestes, ces deux contraintes peuvent engendrer deux problèmes pour l'investisseur. Premièrement, un loyer plafonné a pour conséquence logique de réduire la rentabilité de l'investissement en un logement Duflot, surtout lorsque cette contrainte se conjugue avec un prix élevé des logements et du foncier. Egalement, la question des conditions des ressources du potentiel locataire a pour effet de rendre difficile pour l'investisseur de trouver locataire à son logement Duflot. De toute évidence, bien sûr, sans locataire, il n'y a pas de réduction d'impôt pour l'investisseur. Et le dispositif Duflot n'aurait pas lieu d'exister.

En effet, donc, ces règles et ces contraintes peuvent susciter certaines appréhensions et dissuader les investisseurs de jouer la carte Duflot. Cependant, pour bon nombre d'analystes, le jeu en vaut la chandelle car les 18% de réduction d'impôt offerts par la Loi Duflot compenseraient logiquement de manière intéressante la baisse de rentabilité qui résulte de l'application de loyers inférieurs à ceux du marché qu'impose le dispositif Duflot.

VII La Loi Duflot Outre-Mer

L'investissement immobilier Duflot qui répond aux conditions présentées plus haut et qui se situe dans les départements et collectivités de Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française et Wallis et Futuna, bénéficie d'une réduction d'impôt de 29%.

Toutes les communes de l'île de la Réunion sont situées, selon la Loi Duflot, dans la zone B1.

Exemples de réduction d'impôt en Loi Duflot Outre-Mer :

Pour l'achat d'un bien d'une valeur de 250 000 euros (250.000 x 29) / 100 = 72 500 euros sur 9 ans, soit une réduction fiscale de 8.055 euros/an.

Attention, contrairement à la loi Girardin, la Loi Duflot et la Loi Duflot Outre-Mer sont soumis au plafond de 10 000 euros de la niche fiscale dites « des réductions d'impôt « pour l'année 2013. Il convient donc de faire ses calculs au plus juste en cumulant d'autres dispositifs de réduction d'impôt dont vous pourriez bénéficier en parallèle de votre investissement.

Remarque : des plafonds de loyers différents sont retenus pour la loi Duflot Outre-mer. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2015, ces derniers sont les suivants :

  • DOM, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,09 euros/m²
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna : 12,49 euros/m²

VIII Loi Duflot BBC : la dimension écologique du dispositif Duflot

Le dispositif Duflot comporte également un volet écologique. En effet, selon la Loi Duflot, afin de bénéficier des avantages fiscaux prévus par la nouvelle législation, un logement Duflot est soumis à certaines contraintes thermiques et une certaine performance énergétique. En France métropolitaine, les logements neufs doivent respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012), si la demande de permis de construire a été soumise après le 1er janvier 2013 et, le cas échéant, l'octroi d'un label « bâtiment de basse consommation énergétique » (BBC 2005). Ces deux certifications valorisent les équipements et solutions techniques qui contribuent à la réduction des émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment.

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