Investissement locatif

Defiscalisation comprendre la loi

Ce qu'il faut savoir :

Tous sur les dispositifs de défiscalisation de Méhaignerie à Scellier

Déroulement d'un investissement locatif

Textes de loi :
  • Loi Scellier
  • Loi Robien
  • Loi Borloo

Investissement locatif
  1. L'investissement locatif
  2. Les différents types d'investissement locatif
  3. Tableau récapitulatif des investissements locatifs
  4. La chronologie d'un investissement locatif
  5. Investissement locatif : nombre de logement mis en chantier

I. L'investissement locatif

Depuis 1984, sept dispositifs fiscaux d'incitation à l'investissement locatif dans le neuf se sont succédé :

  • le dispositif Méhaignerie de 1984 à 1997
  • le dispositif Périssol de 1996 à 1999
  • le dispositif Besson entre 1999 et 2002
  • le dispositif Robien (2003 - 2006)
  • les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire à partir de 2006
  • Et enfin le régime de la loi Scellier

Initialement, ces dispositifs d'investissement locatif accordaient une réduction d'impôt plafonnée (dispositifs Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie) permettant aux investisseurs personnes physiques ou aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés de soustraire de leur impôt une fraction de leur investissement.

Depuis 1996 et le dispositif Périssol, une logique d'amortissement du bien a été retenue pour les investissements locatifs : l'amortissement constitue une charge qui permet d'obtenir un déficit foncier plafonné et ainsi de réduire la base d'imposition de l'investisseur. C'est le cas pour l'investissement locatif Périssol, Besson, de Robien et Borloo. Pour l'investissement locatif en loi Scellier c'est à nouveau le mécanisme de la réduction d'impôt qui est en vigueur.

A noter, pour mémoire, que plusieurs de ces investissements locatifs, notamment le Besson et le Borloo, ont été complétés d'un volet concernant l'ancien, de façon à élargir l'offre locative.

II. Les différents types d'investissement locatif

a) Investissement locatif Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie (1984-1997)

Le dispositif d'investissement locatif Méhaignerie a été créé afin d'enrayer le déclin de la construction de logements et de proposer une offre nouvelle en dynamisant les investissements locatifs neufs.

En 1984, cet investissement locatif était fondé sur une réduction d'impôt de 5% du montant de l'investissement, étalée sur 2 ans. Cet avantage fiscal était accordé dans la limite d'une opération de 200 000 F soit 30 489 € d'aujourd'hui pour une personne seule et 300 000 F pour un ménage (45 734 €). Les bailleurs devaient s'engager à louer leur bien au minimum 6 ans à titre de résidence principale.

Le dispositif a été renforcé en 1986, la réduction d'impôt étant portée à 10% sur 2 ans. Le plafonnement a été rehaussé à 300 000 F (45 734€) pour une personne seule et 600 000 F (91 469 €) pour un couple. Ce dispositif a été accompagné d'une déduction forfaitaire de 35% sur le revenu foncier brut pendant 10 ans, la déduction forfaitaire de droit commun étant fixée à 15% jusqu'en 1988, puis réduite à 10% en 1989 et à 8% en 1990. Cette déduction a été ré-augmentée à 13% en 1995 et 1996, puis à 14% en 1997.

Ce dispositif d'investissement locatif, devenant plus attractif, a eu pour effet d'augmenter significativement le nombre d'investissements locatifs.

En 1993, ce dispositif d'investissement locatif a été complété par le dispositif dit Quilès-Méhaignerie afin de créer une offre dans le secteur intermédiaire. Pour bénéficier de ce dispositif (qui proposait une réduction d'impôt de 15%, étalée sur 4 ans et d'un montant plafonné à 400 000 F (60 979 €) pour une personne seule et 800 000 F (121 959 €) pour un couple, les investisseurs s'engageaient à louer leur bien à des loyers plafonnés et à des locataires dont les revenus étaient également plafonnés. Ces plafonds, fixés par décret, étaient révisés chaque année.

b) Investissement locatif Périssol (1996-1999)

A partir de 1996, les dispositifs d'investissement locatif reposent sur un mécanisme différent de la réduction d'impôt : le système d'amortissement du prix d'acquisition est introduit avec l'amortissement dit "Périssol". Ce système permet de déduire de ses revenus fonciers un certain pourcentage du prix d'acquisition du bien en vue de générer un déficit. Ce déficit foncier peut, dans la limite d'un plafond, s'imputer sur le revenu global et réduire ainsi le montant de l'impôt.

L'amortissement Périssol a été créé le 12 avril 1996 par une loi DDOEF5. Dans le cadre de l'investissement locatif neuf, le Périssol permettait d'amortir 10% du prix d'acquisition du bien chaque année pendant 4 ans, puis 2% pendant 20 ans. L'amortissement sur 24 ans était donc de 80%. La déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était minorée à 6% contre 14% pour celle de droit commun tandis que le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global était porté de 10 700 € à 15 300 €.

Le dispositif avait pour but de soutenir ponctuellement les investissements locatifs immobiliers afin de relancer la construction de logements. Il devait en théorie s'arrêter à la fin de l'année 1998 mais, compte tenu de son succès, il a été prorogé jusqu'au 31 août 1999.

c) Investissement locatif Besson (1999-2002)

Succédant à l'amortissement Périssol, l'investissement locatif Besson avait pour vocation de demeurer pérenne en donnant de la visibilité aux professionnels et en évitant les phénomènes cycliques ou les "à-coups" conjoncturels.

Le dispositif d'investissement locatif dans le neuf, entré en vigueur le 1er janvier 1999, était doublé d'un dispositif dans l'ancien.

Dans le neuf, l'avantage consistait en la déduction d'un amortissement égal à 8 % du prix de revient de l'investissement les cinq premières années et de 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes. L'amortissement cumulé était de 50% du prix d'acquisition sur 9 ans.

Les opérations éligibles à cet amortissement étaient les mêmes que celles prévues par l'amortissement Périssol mais l'investisseur s'engageait à le donner en location nue à titre d'habitation principale, pendant neuf ans, à une personne n'appartenant ni à son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant. Il devait en outre respecter des plafonds de loyers et sélectionner ses locataires en fonction d'un plafond de ressources défini selon un zonage particulier. Cette durée pouvait être prorogée de deux fois trois ans, avec un amortissement supplémentaire de 2,5% par an. Au bout de 15 ans, l'investisseur pouvait ainsi déduire jusqu'à 65% de son investissement locatif.

En contrepartie, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun, tandis que le plafond du déficit foncier était ramené à 10 700 €.

d) Investissement locatif Robien (2003-2006)

Le dispositif Robien succède au dispositif Besson en 2003. Dans un marché immobilier qui est à nouveau en phase ascendante depuis 2001, cette nouvelle mesure fiscale vise à inciter les Français à faire de l'investissement locatif :

Principe et évolution de l'investissement locatif Robien

Le Robien a été créé par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, avec une date d'effet rétroactive au 1er janvier 2003. Les avantages fiscaux sont les mêmes que pour le dispositif Besson tandis que les contreparties sociales sont moindres.

L'amortissement est toujours de 8% pendant les cinq premières années puis de 2,5% pendant les quatres années suivantes et le plafond de déficit de 10 700 €.

Les plafonds de ressources ont été supprimés et les plafonds de loyer augmentés. Les niveaux de loyers plafonds ont été définis selon un nouveau découpage en trois zones : A, B et C, et devaient, en théorie correspondre à 90% du loyer du marché dans les zones les plus tendues. L'engagement de location à titre de résidence principale reste toutefois de 9 ans prorogeable à 15 ans, tout en ayant la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant. La déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun.

e) Investissement locatif Robien recentré et Borloo populaire

Parallèlement à l'instauration du Robien "recentré", la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement national pour le logement a également introduit un nouveau dispositif fiscal d'investissement locatif, le Borloo populaire. Ce dernier est destiné à favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyer inférieur à ceux du Robien recentré, fixés à 70% des loyers du marché et réservés à des ménages disposant de ressources intermédiaires ou modestes.

Investissement locatif Robien recentré

Depuis le 1er septembre 2006, le Robien a été remanié. Le Robien recentré succède donc au Robien "classique". Les règles d'amortissement ont changé pour passer à 6% pendant 7 ans puis 4% pendant 2 ans. Au total l'amortissement du bien est de 50% sur 9 ans comme pour le Robien dans sa version "classique". Le rythme moins soutenu de l'amortissement contribue à diminuer marginalement l'avantage fiscal.

L'engagement de location est de 9 ans, sans possibilité cette fois de proroger l'avantage fiscal et le zonage a été affiné en scindant la zone B en deux sous catégories B1 et B2. Les plafonds de loyers ont été sensiblement abaissés en zone B2 et C par rapport au Robien "classique".

Investissement locatif Borloo populaire

Le Borloo populaire reprend les avantages fiscaux du Robien recentré. Il ajoute une déduction forfaitaire des revenus fonciers bruts fixée à 30% contre 0% pour le droit commun depuis la réforme fiscale de 2006, ainsi que la possibilité de reconduire le régime pendant 15 ans avec un engagement de location d'au moins 9 ans. Les plafonds de loyers du Borloo se situent à des niveaux inférieurs de 20% à ceux du Robien recentré. Les plafonds de loyers et de ressources correspondent à ceux du secteur intermédiaire.

f) Investissement locatif de la loi Scellier

L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif d'investissement locatif : le dispositif Scellier. Cet investissement locatif de la loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo ont disparu fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.

Avec ce nouveau dispositif d'investissement locatif, le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis pour les investissements effectués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera équivalente à 15% (en 2011) du prix de revient du bien immobilier, puis 10% en 2012 . La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Soit 2,77% par an du montant investit dans le bien immobilier (25% / 9 ans). Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 la réduction d'impôt sera équivalente à 1,66% par an du montant investit, puis 1,11ù en 2012.

Avec cet investissement locatif il n'y pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer. Ce dernier sera variable en fonction du lieu d'implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2. La zone C ayant été sorti du dispositif pour ne pas construire des logements dans des villes trop petites ou déjà saturées.

III. Tableau récapitulatif des investissements locatifs

Tableau récapitulatif des investissements locatifs
Secteur Libre Intermédiaire Social
Neuf Loi Scellier

25% réduction d'impôt (2009 – 2010)
15% en 2011 et 10% en 2012

Robien recentré

Amort. 50%

Borloo populaire

Amort. 65%
Déduction 30%

Borloo populaire + PLS

T.V.A 5,5%

Ancien Avec travaux + subvention ANAH + subvention majorée ANAH
Sans travaux Convention ANAH

Déduction 30%

Convention sociale ANAH

Déduction 45%

IV. La chronologie d'un investissement locatif

Le déroulement d'un investissement locatif dans le neuf peut se schématiser de la façon suivante :

Chronologie d'un investissement locatif

L'élément pris en compte pour la date de référence diffère selon la source utilisée. La base de données des permis de construire utilise comme référence la date de mise en chantier recueillie sur la déclaration d'ouverture de chantier. Pour les sources professionnelles, la prise en compte des logements construits se fait à la date d'acquisition.

Cette date peut différer de deux ans par rapport à la mise en chantier. Pour les sources établies à partir des dossiers de prêt, la date de référence correspond à la date de financement qui est en général effectué simultanément à la date d'acquisition du bien. La date de prise en compte de l'engagement fiscal est la date de la première déclaration fiscale de revenu et est postérieure de l'ordre de deux ans à la date de mise en chantier.

V. Investissement locatif : nombre de logement mis en chantier

Nombre de logement mis en chantier

La construction de logements neufs pour l'investissement locatif a subi plusieurs variations depuis 1980. Le nombre de mise en chantier a diminué constamment jusqu'en 1984 puis un cycle de hausse a été constaté jusqu'en 1988 pour atteindre un pic à 358 000 logements mis en chantier. Ce niveau ne sera dépassé qu'en 1998 grâce à l'arrivée à échéance du dispositif Périssol. Une nouvelle augmentation des mises en chantier est amorcée dès l'application du dispositif d'investissement locatif Robien.

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