Le dispositif de défiscalisation en Loi Pinel

Dernière mise à jour : 09 juin 2015

dispositif pinel
  1. - Pourquoi une loi de défiscalisation Pinel ?
  2. - Loi Pinel : principe de fonctionnement
  3. - Les trois formules proposées par la loi Pinel
  4. - Les logements concernés par la défiscalisation Pinel
  5. - La loi Pinel : le plafond
  6. - Dispositif Pinel : louer á un enfant ou un parent
  7. - Loi Pinel : les zones géographique modifié
  8. - Loi Duflot BBC : la dimension écologique du dispositif Duflot
  9. - Le dispositif Pinel et réduction d’impôt

Dans le cadre d’un vaste plan de relance de l’immobilier, le gouvernement a dévoilé toute une série de mesures parmi lesquelles ce que l’on pensait être une refonte de la loi de défiscalisation Duflot. Souhaitant sans doute couper les ponts avec un dispositif qui n’a su convaincre ni les investisseurs, ni les promoteurs, le Premier ministre Manuel Valls a finalement annoncé, le 29 août 2014, la mise en place de la loi Pinel en lieu et place du dispositif Duflot.

I Pourquoi une loi de défiscalisation Pinel ?

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014, la loi Pinel (du nom de la ministre du Logement Sylvia Pinel) remplace donc une loi Duflot lancée en janvier 2013 qui ne semble pas avoir tenu ses promesses. Comme cette dernière et le Scellier avant elle, la loi Pinel entend développer le marché immobilier locatif en offrant aux candidats à l’achat d’un logement neuf la possibilité de réaliser de substantielles économies (économies prenant la forme d’une réduction d’impôt). En proposant aux investisseurs un dispositif de défiscalisation plus souple et plus attractif que son prédécesseur, le gouvernement espère ainsi relancer ce secteur de l’immobilier et, par voie de conséquence, la construction dans son ensemble.

II Loi Pinel : principe de fonctionnement

En tant que dispositif d’investissement locatif, le Pinel 2014 suit donc les traces du Scellier et du Duflot en présentant un fonctionnement global similaire. En pratique, un particulier souhaitant faire l’acquisition d’un logement neuf peut, grâce à la loi Pinel, déduire de ses impôts une part plus ou moins conséquente du coût de son opération. En contrepartie, il doit s’engager à louer son bien pour une durée prédéterminée et à appliquer des loyers nettement inférieurs aux prix du marché. Si la loi Pinel et la loi Duflot poursuivent donc le même objectif, la flexibilité et l’attractivité de la première devrait lui permettre de réussir là où la seconde a échoué, à savoir valoriser l’investissement locatif aux yeux des particuliers. En effet, outre un changement de nom, la loi Pinel affiche toute une série de modifications qui la différencient du dispositif Duflot.

III Les trois formules proposées par la loi Pinel

Contrairement à la loi Duflot qui ne proposait qu’un seul et unique taux de réduction d’impôt (18%), la loi Pinel 2014 offre aux investisseurs le choix entre trois formules disposant chacune d’une durée de location et d’un avantage fiscal différents. Il s’agit là d’un gain de souplesse appréciable pour des particuliers qui peuvent dès lors aborder l’achat d’un logement locatif comme bon leur semble.

Option n° 1 : également appelée « revenu locatif express », cette formule permet à l’acquéreur de profiter d’une réduction d’impôt de 12% du coût de l’opération en plaçant son bien en location pour une durée de 6 ans.

Option n°2 : En s’engageant à louer son logement pendant 9 ans, l’investisseur profitera d’un avantage fiscal correspondant à 18% du coût de son achat.

Option n°3 : permettant la réduction d’impôt la plus importante (21%), cette dernière formule impose toutefois une mise en location du logement pendant 12 ans.

IV Les logements concernés par la défiscalisation Pinel

Logements concernés : comme pour la plupart des dispositifs d’investissement locatif, la loi Pinel implique l’acquisition d’un logement neuf répondant aux dernières normes environnementales en vigueur (telle que la RT 2012). Néanmoins le dispositif Pinel peut également être appliqué à l’acquisition d’un logement ancien disposant de l’un des deux labels suivants : « Haute performance énergétique rénovation » ou « BBC rénovation 2009 ».

V La loi Pinel : le plafond

Plafond d’opération : à l’instar du dispositif Duflot, le Pinel calcule la réduction d’impôt offerte à l’investisseur sur la base d’un coût de l’opération plafonné à 300.000 euros.

V Dispositif Pinel : louer á un enfant ou un parent

Louer à un membre de sa famille : il s’agit là de l’une des grandes nouveautés instaurées par la loi Pinel. Le propriétaire d’un logement acquis à travers ce dispositif de défiscalisation dispose en effet de la possibilité de le louer à l’un des membres de sa famille, qu’il soit ascendant ou descendant (à condition que celui-ci ne fasse pas partie de son foyer fiscal). L’acheteur d’un logement en loi Pinel peut donc se servir de celui-ci pour loger ses enfants pendant leurs études par exemple. A noter que cette location à un membre de la famille n’est pas prise en compte dans la durée de location imposée par le dispositif, ne faisant que reporter cette dernière.

VI Loi Pinel : les zones géographique modifié

Afin de favoriser une relance de la construction là où le besoin de logements se fait le plus sentir, le gouvernement a décidé d’appliquer à la loi Pinel 2014 un zonage géographique revu et corrigé. Visant à prendre véritablement en compte la réalité du terrain, près de 1800 communes ont ainsi vu leur zone géographique être modifiée. Des agglomérations d’importances comme Lyon, Lille, Montpelier ou encore Marseille se sont ainsi vu déclassées en zone B1.

Attention : si les zones A Bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel, il n’en va pas de même des zones B2 (sauf décision préfectorale) et C (qui en est totalement exclue).

VI Loi Pinel : les obligations à respecter

En achetant un logement en loi Pinel, le nouveau propriétaire devra respecter certaines obligations :

  • Proposer son bien à la location dans un délai de 12 mois après son acquisition.
  • S’engager à louer son logement pour une durée minimum de 6 ans.
  • Le logement ainsi loué devra l’être à titre de résidence principale.
  • Appliquer un loyer plafonné (généralement inférieur de 20% aux prix du marché). En pratique le loyer mensuel d’un logement acquis en loi Pinel ne devra pas excéder 16,82 €/m² en zone A bis, 12,49 €/m² en zone A, 10,06 €/m² en zone B1 et 8,74 €/m² en zone B2.
  • Soumettre le futur locataire à un plafond de ressources. Pour pouvoir louer un logement en loi Pinel et ainsi profiter d’un loyer plafonné, le locataire devra répondre aux conditions de ressources suivantes :
Composition du foyer du locataire Zone géographique de la location
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
1 personne36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
2 personnes55 254 € 55 254 € 40 241 € 36 216 €
3 personnes72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
4 personnes86 479 € 79 558 € 58 421 € 52 579 €
5 personnes102 893 € 94 183 €68 725 € 61 853 €
6 personnes115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 12 900 € + 11 809 € + 8 641 € + 7 775 €
  • Enfin, l’avantage fiscal que confère le dispositif de défiscalisation Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales (soit 10.000 euros par an).

VII Dispositif Pinel et réduction d’impôt

Selon la durée d’engagement qu’il aura choisi, l’acheteur d’un logement en loi Pinel pourra donc bénéficier d’un avantage fiscal plus ou moins conséquent :

Durée de location Avantage fiscal Réduction d’impôt totale (au maximum Réduction d’impôt annuelle (au maximum)
6 ans 12% 36 000 €6000 € pendant 6 ans
9 ans 18%54 000 €6000 € pendant 9 ans
12 ans 21%63 000 €

6000 € pendant 9 ans

puis

3000 € pendant 3 ans

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