Défiscalisation immobilière : régime micro bic

Defiscalisation fiche technique

Défiscalisation immobilière : régime micro bic

Le chiffre d'affaires annuel ne doit pas dépasser 80 000€ HT pour les entreprises de vente et 32 000€ HT pour les prestataires de services.

Abattement forfaitaire de 71% sur les revenus bruts de l'activité pour les entreprises de vente ...

50% pour les entreprises prestataires de services

Abattement minimal de 305€.

Textes de loi :

  • Loi de finances pour 1999 (Loi n° 98-1 266 du 31 décembre 1998)
  • Instruction administrative du 20 juillet 1999 (BOI 4G-2-99)
  • Loi de finances pour 2002 (Loi n° 2001-1 275 du 28 décembre 2001)
  • Article 50 du CGI

microfoncier

Mis en place en 1999 puis amélioré par la Loi de Finance de 2002, le régime micro BIC s'avère particulièrement intéressant pour les loueurs en meublés et principalement ceux exerçant à titre non professionnels. Le régime du micro BIC concerne les loueurs en meublé de logements non assujettis à la T.V.A et dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 32 000€. A compter de 2009, un abattement forfaitaire de 50% est pratiqué sur le bénéfice brut. Le montant minimal d'abattement est fixé à 305€.

  1. Défiscalisation et régime micro BIC : conditions à remplir
  2. Défiscalisation et régime micro BIC : avantages
  3. Limites de la défiscalisation en régime micro BIC
  4. Obligations à respecter pour bénéficier d'une défiscalisation en micro BIC
  5. Notre avis sur la défiscalisation avec un régime micro BIC
  6. Le + de la défiscalisation en régime micro BIC

I. Défiscalisation et régime micro BIC : conditions à remplir

Investisseurs concernés

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices (ou déficits) réalisés par une profession commerciale, industrielle ou artisanale, ou activité assimilée exercée par : une personne physique, une personne morale ne relevant pas de l'impôt sur les sociétés (SNC, SARL de famille, EURL, GIE).

De plus les investisseurs qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, qui n'ont pas opté pour le statut du loueur en meublé professionnel ou bien qui ne financent pas leur acquisition par un emprunt, peuvent aussi prétendre au régime micro-BIC.

Avantage fiscal

A compter de l'imposition des revenus de 2009, un abattement forfaitaire de 71% pour les entreprise de vente ou de 50% pour les entreprises prestataires de services est pratiqué sur les revenus générés par l'entreprise. Cet abattement est possible sur les entreprises ou contribuables qui ont une activité commerciale ou industrielle. Le chiffre d'affaires annuel doit être inférieur ou égal à 80 000€ pour les entreprises de vente et de fourniture de logements 32 000€ pour les prestataires de services. Le chiffre d'affaires est entendu par année civile. Si l'activité débute ou s'arrête en cours d'année, le chiffre doit donc être ajusté au prorata du nombre de jours d'activité (règle du prorata temporis). Cependant pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel ne fait pas l'objet d'un ajustement au prorata temporis.

II. Défiscalisation et régime micro BIC : avantages

Le bénéfice taxable correspondra à vos recettes diminuées d'un abattement de 71% ou de 50% selon la nature de votre entreprise. Cet abattement ne peut être inférieur à 305 €.

Exemple : votre bénéfice 2008 est de 60 000€. Vous êtes sous le régime micro-BIC, après abattement des 71% le revenu imposable est de 17 400€ (60 000 X 29%). Prenons une imposition de 30% au titre des BIC, l'impôt que vous aurez donc à acquitter sera de 5220€ (17 400 X 30%).

Enfin, le régime micro BIC est lié à la franchise en base de T.V.A. C'est à dire que vous êtes exonérés du paiement de la T.V.A mais ne pouvez pas non plus la récupérer. Ce qui implique qu'en cas d'option pour le paiement de celle-ci, l'entreprise passe sous le régime dit simplifié.

Le régime des BIC s'applique sans restriction et les loueurs en meublés sont tenus à l'ensemble des obligations des commerçants. Les charges afférentes aux locaux sont déductibles des revenus de la location (intérêts d'emprunts, frais d'acquisition, charges de copropriété, primes d'assurance, amortissements, charges foncières…).

III. Limite de la défiscalisation en régime micro BIC

Si deux activités relevant du micro-BIC sont exercés simultanément votre chiffre d'affaires global ne doit pas excéder le montant de 80 000€.

Aucune autre déduction que l'abattement forfaitaire de 71% (ou 50%) n'étant admis, ce régime ne peut pas permettre de générer de déficit. Le micro-BIC est donc avantageux lorsque le montant des charges et des amortissements se révèle inférieur à 71% du montant des recettes annuelles HT.

Par contre en cas d'emprunt et d'investissement important (acquisition ou travaux par exemple), il est préférable de choisir le régime du réel simplifié car les charges réelles dépasseront les 71% d'abattement. Cependant le choix de l'un ou l'autre des régimes n'est pas irrévocable (depuis le 1er janvier 2002, l'option est inchangeable pendant 2 ans) il sera possible – tout les 2 ans - lorsque les charges auront étés amortis de basculer vers le régime micro-BIC.

A noter qu'en cas de chiffre d'affaires supérieur à 80 000€ (ou 32 000€), la T.V.A est due et le régime micro BIC cesse de s'appliquer.

Enfin, du fait de l'exonération obligatoire de la TVA, le régime du micro BIC ne peut pas être retenu dans le cas d'un investissement dans une résidence avec services ou dans une résidence de tourisme classée.

IV. Obligations à respecter pour bénéficier d'une défiscalisation en micro BIC

Vous devez porter sur votre déclaration des revenus n° 2042 C, le montant de votre chiffre d'affaires annuel, en sachant que l'abattement sera automatiquement effectué par le service des impôts.

En choisissant le régime de défiscalisation micro BIC, vous avez des obligations comptables : vous devez tenir un livre mentionnant de manière chronologique le montant et l'origine des recettes encaissées au titre de votre activité professionnelle, vous devez récapituler par année sur un registre le détail des factures relatives à vos achats de biens et services, vous devez conserver l'ensemble des pièces justificatives de recettes et de dépenses.

V. Notre avis sur la défiscalisation en régime micro BIC

Le régime micro-BIC est un régime particulièrement avantageux lorsque le montant des charges et des amortissements se révèle inférieur à 71% (pour les entreprises de vente) ou à 50% (pour les entreprises prestataires de services) du montant des recettes annuelles HT. En effet dans ce cas l'abattement forfaitaire est plus important que les charges réelles supportées par l'entreprise.
Par contre en cas d'emprunt et d'investissement important, lors d'une acquisition ou lors de la réalisation de travaux par exemple, il est préférable de choisir le régime du réel simplifié car les charges réelles dépasseront, dans la majorité des cas les 71% ou les 50% d'abattement.

VI. Le + de la défiscalisation en régime micro BIC

Les loueurs dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 13500€ doivent uniquement tenir à jour un livre de recettes séparant les règlements en espèces des autres règlements.

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