Défiscalisation immobilière : résidence avec services

Defiscalisation fiche technique

Défiscalisation immobilière : résidence avec services

Les résidences avec services regroupent plusieurs types de logement qui sont tous systématiquement loués meublés.

Les résidences avec service bénéficient d'un avantage fiscal important.

Les résidences de services situées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) bénéficient d'un régime privilégié.

Les acquéreurs en résidences de services récupèrent la TVA ayant grevé l'acquisition

Textes de loi :

  • Arrêté du 14 février 1986
  • Article 261-D-4 du Code Général des Impôts (Régime de TVA pour les résidences)
  • Réponse ministérielle du 9 novembre 1192, concernant l'assujettissement à la TVA des autres résidences avec services

microfoncier

Les résidences avec services peuvent être classées suivant leur destination en différents groupes : les résidences de tourisme classées, les résidences para-hôtelières, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées. Les résidences avec services bénéficient d'un avantage fiscal important qui permet à l'investisseur de demander le remboursement de la TVA ayant grevé son acquisition. Les résidences avec services doivent obligatoirement satisfaire à trois services de bases : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

  1. Défiscalisation des résidences avec service : principe général
  2. Fiscalité des résidences avec service
  3. Défiscalisation et résidences avec services : points à surveiller
  4. Contribuables concernés par la défiscalisation des résidences avec services
  5. Notre avis sur la défiscalisation des résidences avec services
  6. Le + de diagnostic-expertise sur les résidences avec services

I. Défiscalisation des résidences avec service : principal général

Les résidences avec services se différencient de l'hôtellerie classique par le fait qu'elles sont dotées d'une cuisine ou d'une kitchenette, avec services complémentaires à la carte. Pour obtenir le statut de résidences avec services, elles doivent satisfaire à au mois 3 des 4 services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements.

II. Fiscalité des résidences avec services

Les résidences de services sont des lieux d'hébergement qui ne sont pas destinés à la clientèle de passage. On retrouve sous cette dénomination les résidences estudiantines et les résidences du troisième âge.
Toutes les résidences avec services sont soumises au principe de l'assujettissement à la TVA à condition d'offrir les quatre services de base obligatoires.

Remboursement de la TVA

Le taux applicable aux services et aux biens est le taux propre à ces produits (19,60% en général). La fourniture de repas et la location de chambres sont soumises à la T.V.A au taux de 5,5%. Cette T.V.A est déductible et récupérable sous certaines conditions : les acquisitions dans des résidences avec services permettent aux investisseurs de bénéficier du remboursement de la TVA à condition de respecter scrupuleusement tous les critères définis par la loi.

  • Location par bail commercial d'une durée minimale de 3 ans à un exploitant unique de la résidence
  • Respect des normes fixées par l'arrêté du 14 février 1986 pour les résidences de tourisme
  • Fourniture des quatre services obligatoires pour les autres résidences

De plus les prestations liées à l'état de dépendance des personnes âgées sont soumises à la T.V.A au taux réduit de 5,5% et le « forfait soins » perçu de l'assurance maladie est exonéré de T.V.A.

Enfin en contrepartie de la déduction de la T.V.A, il faut conserver le bien au moins 20 ans. Si le bien est cédé avant ce délai, il faut restituer au fisc une fraction de la T.V.A initialement déduite. C'est la règle du prorata temporis qui s'applique : 1/20éme de la TVA est donc récupérée chaque année. Cette disposition s'applique dans le cadre de l'application de la directive européenne en matière de TVA immobilière.

Fiscalité des revenus locatifs

Les revenus locatifs sont à déclarer dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En cas d'option pour le régime du réel ou du réel simplifié, les frais de gestion, intérêts d'emprunts et amortissements linéaires sont déductibles du revenu des prestations. L'imputation se fait ensuite en fonction du statut de l'investisseur qui peut être soit un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). (Voir statut LMNP LMP)

III. Défiscalisation et résidences avec services : points à surveiller

Ce type de logement est plus ciblé, le marché est donc moins large à la revente. Il sera donc important de choisir la localisation en fonction de son attractivité (proximité d'une université pour les résidences étudiantes, "pied des pistes" à la montagne...). Le choix du gestionnaire est aussi un élément important sont rôle est capital, puisque c'est lui qui est chargé de trouver des locataires et d'entretenir le logement.

IV. Contribuables concernés par la défiscalisation des résidences avec services

Tout investisseur imposé dans les tranches maximales d'imposition et qui optent pour le statut de loueur en meublé professionnel, ou de loueur en meublé non professionnel et ceux ayant opté pour le régime du micro-BIC.

V. Notre avis sur la défiscalisation des résidences avec service

Résidences étudiantes, d'affaires, de seniors ou de tourisme : toutes présentent les même caractéristiques. Des logements meublés et un certain nombre de services, blanchisserie, petits déjeuners, nettoyage… C'est l'investissement idéal pour qui veut privilégier la rentabilité locative et s'offrir un investissement « sans souci ». En effet l'investisseur achète une gestion locative en même temps que son bien. Les loyers garantis permettent un achat en toute confiance.

VI. Le + de diagnostic-expertise sur les résidences avec services

L'avance des loyers pour 9 ans plus le remboursement de T.V.A, permet à l'investisseur d'acquérir un bien décoté de l'ordre de 20 à 30%. Dans le cadre de l'acquisition en résidences avec services, l'indivision est permise à la différence du démembrement de propriété qui est exclu.

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