La défiscalisation en loi Scellier LMNP / Loi Bouvard

La loi Bouvard est issue de l'amendement n° 11 présenté par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Cette loi s'inspire essentiellement du dispositif Scellier et vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en instaurant un nouveau mécanisme de défiscalisation. Désormais, avec la loi Bouvard, comme pour le régime de la loi Scellier, chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €.(20% en 2011, 2012)

Au delà du plafond des 300 000 € il est toujours possible de pratiquer le mécanisme d'amortissement. Cette nouvelle réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans de manière linéaire. Avec la loi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s'ajouter à la réduction d'impôt. Dorénavant les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut LMNP auront le choix entre deux statuts: le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec 25% de réduction d'impôt dit loi Bouvard.

1. - Loi Bouvard : principe général
2. - Loi Bouvard : les avantages fiscaux
3. - Loi Bouvard : Que faut-il surveiller ?
4. - La loi Bouvard en quelques mots
5. - Loi Bouvard : simulation personnalisées
6. - Tableau récapitulatif loi Bouvard
7. - Le + de diagnostic-expertise sur la loi Bouvard

I Loi Bouvard : principe général

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP.

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Bouvard sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2010, il est égal, tous les ans, à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables (après abattements).

Le dispositif LMNP perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime loi Bouvard, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. A noter que pour la partie supérieure à 300 000 € il est toujours possible de pratiquer le mécanisme d'amortissement.

Pour quels logements ?

• Logements acquis neufs
• En VEFA
• Logements anciens, achevés depuis plus de 15 ans, qui ont fait ou qui font l'objet d'une réhabilitation

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Bouvard (ou Scellier LMNP), est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Les résidences de tourisme classées
• les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
• les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)
• les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
• et les établissements de soins longs durés (mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

Loi Bouvard : pour qui ?

Pour tous les contribuables français. En effet la loi Bouvard s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

La loi Bouvard est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.

II. Loi Bouvard : les avantages fiscaux

La défiscalisation loi Bouvard, permet de défiscaliser à hauteur de 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, puis 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012. La loi Bouvard est une réduction d'impôt et non pas une réduction du revenu d'imposable. Tous les contribuables peuvent ainsi prétendre à une défiscalisation sur mesure et équitable quelque soit sa capacité d'investissement. La TMI (Tranche Marginale d'Imposition) n'a pas d'influence sur la réduction d'impôt.

En résumé les avantages fiscaux de la loi Bouvard c'est :

• une réduction d'impôts de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, puis 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
• Une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du logement. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limité de 300 000 €. Au-delà de 300 000€ il possible d'amortir la fraction du prix de revient excédant les cette limite.
• Cette réduction d'impôt s'étale sur 9 ans de manière linéaire.
• Enfin dernier avantage fiscal, les résidences avec services (telles que les résidences étudiantes, EHPAD,…) sont considérées comme des établissements commerciaux. A ce titre ils fournissent au moins trois des quatre services suivant : l'accueil et la réception, le service de petits-déjeuners, La fourniture de linge, Le ménage des logements. Ces services étant assujetties à la TVA, il est possible pour l'investisseur de demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 19,6% et donc de diminuer son coût d'acquisition de manière importante.

De plus la réduction d'impôt de la loi Bouvard est :

• Reportable : Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, il est possible de différer sur les six années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.
• Cumulable : Il est possible de cumuler la réduction d'impôt Bouvard LMNP avec les autres lois de défiscalisation comme la loi Scellier, la loi Robien ou encore la loi Girardin. La seule contrainte imposée par le dispositif Bouvard est que pour un « même » logement, il n'est pas possible de bénéficier d'un autre système de défiscalisation immobilière.
• Sans limite : La loi Bouvard ne plafonne pas le nombre d'investissement. Il est donc possible de cumuler les défiscalisations loi Bouvard sur plusieurs logements !

III. Loi Bouvard : Que faut-il surveiller ?

En contrepartie des avantages fiscaux importants proposés par la loi Bouvard, il faudra respecter un certain nombre de contraintes afin de ne subir une éventuelle requalification fiscale. Parmi ces contraintes il faudra notamment prendre garde à ce que :

• La location meublée ne soit pas exercée à titre professionnel (LMP)
• Les revenus soient imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

D'autre part dans le cadre de la loi Bouvard, pour bénéficier de la réduction d'impôt, il faudra louer le logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans. La location devra ce faire par bail commercial afin de récupérer la T.V.A.

A noter que la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

• d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement
• d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation
• d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

IV La loi Bouvard en quelques mots

Avec la loi Bouvard :

• l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt à hauteur de 25% du montant de l'investissement.
• La réduction d'impôt est repartie sur 9 ans linéairement.
• L'investissement est plafonné à 300 000 euros.
• Pour la fraction supérieure à 300 000 euros, il y a la possibilité de pratiquer de l'amortissement.
• Il n'y a pas de limitation géographique pour l'implantation du bien.
• Les logements concernés sont par la loi Bouvard : les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l'accueil des personnesâgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes), et les établissements de soins longs durés.
• Possibilité de récupérer la T.V.A pour les biens immobiliers achetés neufs.
• Possibilité de report des crédits d'impôt sur les six années suivantes.

V. Loi Bouvard : simulation personnalisées

• Pour faire estimer la réduction d'impôt que vous allez obtenir en investissant avec la loi Bouvard : utilisez nos « calculatrices loi Bouvard »
• Vous pouvez aussi obtenir des conseils patrimoniaux personnalisés en fonction de votre situation fiscale. Pour cela remplissez simplement une « demande d'étude personnalisée loi Bouvard »

VI. Tableau récapitulatif loi Bouvard

Le dispositif Bouvard LMNP c'est : UNE REDUCTION D'IMPÔT DE 25% QUELQUE SOIT SA TMI (tranche marginale d'imposition) ! C'est aussi la possibilité de bénéficier du mécanisme d'amortissement du bien au-delà du seuil des 300 000€.

Ce dispositif est valable sur les locations meublées (résidences étudiantes, EHPAD , Résidences de tourismes, résidences de santé) :

	Loi Bouvard
Avantage fiscal	Réduction d'impôt équivalente à 25% du prix de revient du logement Investissement plafonné à 300 000 euros Réduction d'impôt sur 9 ans linéaire
Logements concernés	Les résidences de tourisme classées les établissements dédiés à l'accueil des personnesâgées ou handicapées (EHPAD) les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes) et les établissements de soins longs durés.
Récupération de T.V.A	Récupération de la T.V.A à hauteur de 19,6% (sur les biens immobiliers achetés neufs)
Amortissement du bien	Oui, pour la fraction excédant 300 000 euros.
Possibilité de déduction des charges locatives	Oui
Implantation géographique du bien immobilier	Pas de limitation géographique
Validité de la loi	Dispositif Bouvard LMNP mise en place pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
Report des réductions d'impôts	Oui sur les six années suivantes
Nombres d'investissements autorisés	Pas de limitation

VII. Le + de diagnostic-expertise sur la loi Bouvard

Ce nouveau dispositif de la loi Bouvard, vient renforcer l'intérêt de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui était de plus en plus mise de côté au profit de la loi Scellier.

Désormais, la location meublée propose une vraie réduction d'impôt et non plus un simple mécanisme d'amortissement du prix du bien sur le revenu fiscal. L'amortissement du bien reste un système avantageux de réduction de la base imposable pour le contribuable, mais en instaurant 25% de réduction d'impôt, les législateurs redonnent un vrai intérêt à la location meublée qui aujourd'hui répond à un réel besoin en terme de logement pour les étudiants, mais surtout les personnesâgées dépendantes (EHPAD).

Pour utiliser au mieux la gestion de son patrimoine et les dispositifs de défiscalisations immobilières existantes aujourd'hui, l'investisseur pourra d'un coté investir en loi Scellier pour défiscaliser et se constituer un patrimoine de qualité. Mais aussi investir en location meublée non professionnelle (LMNP) pour défiscaliser une nouvelle fois mais aussi grâce au mécanisme fiscal de l'amortissement de la location meublée, obtenir des revenus complémentaires non fiscalisés pour la retraite.

La loi Bouvard est un vrai coup de pouce fiscal qu'il faudra saisir si votre objectif est à la fois de défiscaliser et d'obtenir des revenus complémentaires grâce à la location de votre bien immobilier et de surcroît protéger par un bail commercial (et un gestionnaire de qualité… !) qui vous garanti le versement de vos loyers.

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