Simulation gratuite en loi de Robien : exemple pour un célibataire

Durée de la simulation : 10 ans

Votre situation actuelle

Vous êtes célibataire avec 1 part fiscale et votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 30% :

  • Vos revenus nets imposables sont de 27 000 €
  • Vos charges fixes annuelles sont de 6 000 €
  • Votre patrimoine foncier nets est de 0 €
  • Votre épargne financière est de 0 €
  • Votre taux d'endettement est de 20 %

Votre investissement

Investissement
Montant total 96 400 €  
dont frais d'acte du bien (estimation) 3 000 €
Revalorisation foncière estimée à 1,50% l'an
Revenus locatifs mensuels 340 € à compter du 01/10/2010
Revalorisation estimée à 2,00% l'an
Charges locatives (% loyer) 11,67% l'an
Charges de copropriété 60 € dont investisseur 30 €
Taxe fonciere annuelle 340 € exonérée pendant 2 ans à 100,00%

Votre financement

Apport personnel initial : 0 €

Date Initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI * mensuelle (€) 1° mensualité pleine (€)
01/09/2010 96 400 PRET AMORTISSABLE 4,00 324 21,21 529,57

* ADI : Assurance décès invalidité

Résumé de l'étude

Durée de la simulation : 10 ans

Synthèse
Vos Apports : 0 €
Votre participation mensuelle moyenne : 137 €
La durée de l'investissement : 108 mois
Votre capital net : 24 362 €
Soit une RENDEMENT INTERNE : 9,84 %
Votre sécurité grâce au financement de : 96 400 €
Votre économie d'impôt sur 9 ans : 9 812 €
Votre capital net à la revente : 24 362 €
ou votre loyer mensuel à terme : 398 €
Bilan revente
Au démarrage :
Votre apport au financement : 0 €
Votre assurance avant livraison : 254 €
Soit un APPORT TOTAL de : 254 €
Pour une durée de 9 ans :
Votre participation mensuelle moyenne : 137 €
Votre économie d'impôt : 9 812 €
Vos loyers perçus : 40 331 €
Au terme :
Valeur de votre investissement : 105 321 €
Capital restant dû : 78 293 €
Réintégration fiscale : 1 939 €
Soit un CAPITAL NET de : 24 362 €

Financement des dépenses

Durée de la simulation : 10 ans

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation.

Ces dépenses ont été financées par :

  • votre locataire à hauteur de 62.82 %
  • vos économies d'impôts à hauteur de 15,28 %
  • le solde par votre épargne à hauteur de 21,90 %

financement borloo

Tableaux financiers

Si vous souhaitez obtenir le détail des tableaux financiers (tableau d'amortissement, de trésorerie, d'économie impôt et de comptabilité foncière) téléchargez la version complète.

Explications de l'étude

En général, les biens immobiliers destinés à la location relèvent du régime foncier. Voici comment le résultat foncier se calcule :

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
  - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
= RESULTAT FONCIER (revenu ou déficit)

Si les frais financiers sont plus élevés que le montant du loyer, la part de frais financiers excédant ce montant ne peut être imputé pour l'année en cours et sera reporté pendant un maximum de dix ans, sur des revenus fonciers ultérieurs.

Lorsque le résultat est positif, il s'agit d'un revenu foncier que vous devez intégrer à votre déclaration de revenus. Ce revenu foncier est ajouté aux revenus des autres catégories et imposé à votre tranche marginale d'imposition + contributions sociales :

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
  - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
  REVENU FONCIER
Les loyers sont supérieurs aux charges, il s'agit d'un revenu foncier.

Lorsque le résultat est négatif, il s'agit d'un déficit foncier que vous pouvez intégrez à votre déclaration de revenus. Ce déficit foncier est déduit du revenu global, ce qui occasionne une économie d'impôt proportionnelle à votre tranche marginale. Dans le cas où vous possédez plusieurs biens en location, le montant global du déficit est plafonné à 10700 €. Lorsque le montant global du déficit est plus important que ce plafond, la part excédente ne peut être imputée l'année en cours et peut être reportée pendant un maximum de dix ans sur les revenus fonciers ultérieurs.

+ LOYERS - AMORTISSEMENT EVENTUEL
  - TRAVAUX EVENTUELS
DEFICIT FONCIER - DEDUCTION FORFAITAIRE EVENTUELLE
  - CHARGES (co-pro, gestion, assurances, taxes)
  - FRAIS FINANCIERS (intérêts et assurances)
Les loyers sont supérieurs aux charges, il s'agit d'un revenu foncier.

La loi prévoit que toute personne physique qui investit dans un logement neuf destiné à la location pendant un minimum de neuf ans, peut déduire de son revenu net imposable jusqu'à 65% du montant de son investissement. L'amortissement Borloo se répartit comme suit :

  • 6% pendant les 7 premières années
  • 4% pendant les 2 années suivantes
  • 2.5% pendant les 6 années suivantes

Cet amortissement contribue au déficit foncier et s'impute comme une charge.

Vous n'avez pas de revenu foncier existant, votre plafond de déficit foncier annuel est donc de 10700 €.
Votre revenu net imposable est de 27000 €. Un déficit équivalent à ce plafond ramènerait votre revenu net imposable à 16300 €.

Le montant à amortir est de : 86400 € équivalent au montant de votre acquisition.

6 % pendant les 7 premières années = 5184 € par an

Votre déficit foncier en 2011 :

+ LOYERS 4162 € - Amortissement 5184 €
  - Déduction forfaitaire 1249 €
Déficit foncier 4 753 € - Charges 894 €
  - Frais financiers 1 588 €

Dans le cadre des investissements locatif, les frais financiers - intérêts d'emprunt et assurance décès - sont imputables et permettent de réduire le montant du revenu imposable au titre de l'investissement. C'est pourquoi, la plupart du temps, il est conseillé d'emprunter une grande partie du capital.

En régime foncier, les intérêts d'emprunt annuels ne s'imputent qu'à hauteur des loyers annuels. Le surplus éventuel est reportable d'année en année dans la limite de dix ans sur les seuls revenus fonciers.

Tableau amortissement borloo

Dans le cadre des investissements locatif, il existe trois grands modes de calcul du taux d'endettement. Dans ces trois modes, les établissements de crédit prennent en compte les loyers et remboursements de l'opération. Les formules sont les suivantes :

Formule A : Charges existantes du foyer
  Revenus existants du foyer + loyer - remboursement hors ADI
Formule B : Charges existantes du foyer - loyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer
Formule C : Charges existantes du foyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer + loyer

Pour votre investissement, la formule retenue est la formule A, avec 80.00 % du loyer pris en compte.

  6 000 € = 22,3 %
  30000 € + 80.00 % de 4080 € - 6 355 €

Pour calculer votre impôt sur le revenu, il convient de déterminer votre nombre de parts et votre revenu net imposable.

Votre nombre de parts :

Votre statut matrimonial est Célibataire ou divorcé vivant seul.
A ce titre, vous bénéficiez d'une part fiscale.

N'ayant pas d'enfants à charge, vous n'avez aucune part additionnelle.

Votre nombre de parts est donc de 1.

Votre revenu net imposable en 2009 :

Vos traitements et salaires sont de 30 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement pour frais professionnels de 10 %. Cet abattement est plafonné à 13 893 €. Après déduction, votre revenu net est donc de 27 000 €.

Le total de vos revenus professionnels est de 27 000 €.

Le total de vos revenus fonciers est de 0 €.

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE EST DONC DE 27 000 €.

Votre impôt en 2010 :

Votre revenu net imposable par part est de 27 000 € / 1 (votre nombre de parts) = 27 000 €.

Votre revenu net imposable par part est donc de 27 000 € / 1 (votre nombre de parts) = 27 000 €.

Tableau impots revenu borloo

En 2013, votre revenu net imposable s'élève à 27 000 €.

En 2013, le bilan de vos investissements relevant du régime foncier révèle un déficit de 7 529 €.

Votre revenu net imposable en 2013 :

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE AVEC INVESTISSEMENT EST DONC DE : 27 000 - 7 529 = 19 471 €

Votre impôt en 2013 :

Votre revenu net imposable par part est de 19 471 € / 1 (votre nombre de parts) = 19 471 €.

Tableau impots revenu investissement borloo