Simulation gratuite Ehpad en loi LMNP: avec un prêt in fine

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Durée de la simulation : 40 ans

Présentation de l'étude

La durée du financement envisagé et le mécanisme d'amortissements différés qui génèrent à long terme des revenus hors impôts sur l'IR nécessitent la présentation des résultats jusqu'à l'année 2047.

Pour faciliter l'interprétation des résultats de trésorerie année par année il convient de distinguer deux périodes :

Période d'épargne :

Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.

Période de rendement :

Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période précédente vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Cette période de rendement s'étend depuis la fin de la période d'épargne à la date de fin de simulation indiquée.

Votre situation actuelle

Vous êtes mariés avec 3,0 parts fiscales et votre tranche marginale d'imposition est de 14,00%.
Vos revenus nets imposables sont de 60 000 € plus 0 € de revenus foncier.

Votre investissement

Programme : EHPAD
Terrain : 15 000 € H.T.  
Immobilier : 105 000 € H.T. Durée d'amortissement : 30 ans
Mobilier : 6 000 € H.T. Durée d'amortissement : 7 ans

Frais d'établissement :

0 € Amortissables sur 30 ans

Frais de constitution de sté

0 € Déductibles sur 1 an
Frais commerciaux : 0 € Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte du bien : 3 500 € Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte de prêt : 2 300 €
Investissement total : 156 496 € T.T.C. Revalorisation foncière : 1,50% l'an
Récupération de TVA : 24 696 €
Loyer annuel** : 6 930 € H.T Revalorisation locative : 2,00% l'an
Charges annuelles : 600 €  
Taxe foncière annuelle : 550 € exonérée pendant 0 an à 0%

Votre financement

Apport personnel initial : 0 €

Date Initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI * 1° mensualité pleine (€)
01/01/2008 24 696 PRET RELAIS 4,50 12 2,200 €/10000 98,04
01/01/2008 131 800 AMORTISSABLE 4,50 240 2,200 €/10000 523,25
Adossement : ASSURANCE VIE sur une durée de 240 mois  
Capital au terme net : 131 800 € Taux de chargement : 5,00% (5,00% sur vers. initial)
Versement initial : 45 000 € Taux de rémunération : 4,50% (4,50% sur vers. initial)
    Frais de gestion : 0%
Versements mensuels :      
113,02 € pendant 240 mois      

 

ADI : Assurance décès invalidité

Synthèse période d'épargne

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Période : du 01/01/2008 au 31/12/2027
Durée : 20 ans

Votre effort d'épargne mensuel moyen : -63,29 €*
La totalité des dépenses engagées pendant cette période s'élève à : 309 688 €
Financement des dépenses :

camembert ehpad

Au terme vous avez réalisé les objectifs suivants :

financement Ehpad

Apres 2027 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation.

* Nécessaire pour équilibrer le compte de trésorerie de l'opération, tous flux financiers réguliers confondus.

Synthèse période de rendement

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Période : du 01/01/2028 au 31/12/2037
Durée : 10 ans

Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 116 611 € représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne.

Les revenus prévisionnels annuels sont de 10 298 € (loyers) soit un rendement locatif annuel brut de 9%.

Évolution prévisible des revenus

Année (1)
Revenus nets
disponibles €
(2)
Résultat fiscal
(3)
Incidence des revenus
sur vos impôts €
2028 8 688 0 0
2029 8 866 0 0
2030 9 047 0 0
2031 9 233 0 0
2032 9 421 0 0
2033 9 614 0 0
2034 9 811 0 0
2035 10 011 0 0
2036 10 216 0 0
2037 10 425 0 0
  95 334 0 0

(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération

Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 13 900 € environ pendant la période.

Synthèse période de rendement

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Période : du 31/12/2038 au 31/12/2047
Durée : 10 ans

Évolution prévisible des revenus

Année (1)
Revenus nets
disponibles €
(2)
Résultat fiscal
(3)
Incidence des revenus
sur vos impôts €
2038 10 406 8 296 1 161
2039 10 386 10 386 1 621
2040 10 366 10 366 1 615
2041 10 346 10 346 1 609
2042 10 325 10 325 1 603
2043 10 304 10 304 1 597
2044 10 283 10 283 1 590
2045 10 261 10 261 1 584
2046 10 238 10 238 1 577
2047 10 215 10 215 1 570
  103 131 101 021 15 529

(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération

Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 15 995 € environ pendant la période.