Simulation de défiscalisation en loi LMNP Classique : exemple pour un célibataire

Durée de la simulation : 10 ans

Votre situation actuelle

Vous êtes célibataire avec 1 part fiscale et votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 30% :

  • Vos revenus nets imposables sont de 27 000 €
  • Vos charges fixes annuelles sont de 6 000 €
  • Votre patrimoine foncier net est de 0 €
  • Votre épargne financière est de 0 €
  • Votre taux d'endettement est de 20 %

Votre investissement

Investissement
Montant total 90 000 €  
Dont foncier 5 000 €
Dont immobilier ( amorti sur 20 ans ) 80 000 €
Dont meubles (amortis sur 5 ans) 5000 €  
Montant de la T.V.A 14 749 €
Dont frais d'acte du bien (estimation) 3000 €
Revalorisation foncière estimée à 1,50% l'an
Revenus locatifs mensuels 360 € à compter du 01/10/2010
Revalorisation estimée à 2,00% tous les 3 ans
Charges locatives (% loyer) 0% l'an
Charges de syndic 60 € par mois
Taxe foncière annuelle 350 € exonérée pendant 2 ans à 100,00%

Votre financement

Apport personnel initial : 0 €

Date Initiale Montant Nom du prêt Taux (%) Durée (mois) ADI * mensuelle (€) 1° mensualité pleine (€)
01/09/2010 90 000 € PRET AMORTISSABLE 4,30 324 19,80 511,58
01/12/2010 14 749 € Placement de la T.V.A récupérable (capitalisation) 4,00 324 0 0

* ADI : Assurance décès invalidité

Résumé de l'étude

Durée de la simulation : 10 ans

Synthèse
Vos Apports : 0 €
Votre participation mensuelle moyenne : 247 €
La durée de l'investissement : 324 mois
Votre capital net : 160 644 €
Soit une RENDEMENT INTERNE : 4,56 %
Votre sécurité grâce au financement de : 90 000 €
Votre économie d'impôt sur 9 ans : 0 €
Votre capital net à la revente : 160 644 €
ou votre loyer mensuel à terme : 400 €
Bilan revente
Au démarrage :
Votre apport au financement : 0 €
Votre assurance avant livraison : 254 €
Soit un APPORT TOTAL de : 254 €
Pour une durée de 9 ans :
Votre participation mensuelle moyenne : 247 €
Votre économie d'impôt : 0 €
Vos loyers perçus : 121 194 €
Au terme :
Votre contrat de capitalisation : 42 923 €
Votre prélèvement libératoire : - 4 620 €
Valeur de votre investissement : 122 431 €
Capital restant dû : - 0 €
Réintégration fiscale : 0 €
Soit un CAPITAL NET de : 160 644

Financement des dépenses

Durée de la simulation : 10 ans

La totalité du camembert représente l'ensemble des dépenses engendrées par l'acquisition et l'exploitation durant toute la simulation.

Ces dépenses ont été financées par :

  • votre locataire à hauteur de 62.15 %
  • vos économies d'impôts à hauteur de 0 %
  • le solde par votre épargne à hauteur de 37,85 %

contribution financement

Tableaux financiers

Si vous souhaitez obtenir le détail des tableaux financiers (tableau d'amortissement, de trésorerie, d'économie impôt et de comptabilité foncière) téléchargez la version complète.

Explications de l'étude

Le statut de Loueur en Meublé s'applique lorsqu'un bien immobilier est loué équipé du mobilier suffisant pour permettre au locataire de l'occuper. Les revenus tirés d’un bien loué dans le cadre de ce statut sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Dès lors qu’il réalise plus de 23 000 euros TTC de recette annuelle ou que cette recette représente plus de la moitié de ses revenus, le loueur peut accéder au statut de professionnel. Il faut pour cela qu’il demande son immatriculation au registre du commerce.

Le montant de votre investissement est de 75251 €HT et se compose de :

  • + 4181 €HT de FONCIER
  • + 66890 €HT d'IMMOBILIER
  • + 4181 €HT de MEUBLES
La résidence propose 4 services, ce qui vous permet de récupérer 14749 € de TVA.

Le montant annuel des recettes TTC est de 0 €. Votre statut est NON PROFESSIONNEL. Grâce à ce statut, vous pouvez :

  • - amortir une partie de votre acquisition :
  • - l'immobilier sur 20 ans, soit 3344 par an.
  • - le mobilier sur 5 ans, soit 836 par an.

Tant que le résultat annuel est négatif, ces amortissements sont mis en réserve et se cumulent d'année en année. On les reporte sans limitation de durée jusqu'à ce que le résultat soit positif. Lorsque le résultat devient positif, la réserve est utilisée pour être imputée à concurrence du résultat.

contribution financement

Dans le cadre des investissements locatif, les frais financiers - intérêts d'emprunt et assurance décès - sont imputables et permettent de réduire le montant du revenu imposable au titre de l'investissement. C'est pourquoi, la plupart du temps, il est conseillé d'emprunter une grande partie du capital.

En statut de Loueur en Meublé, seuls les intérêts d'emprunt hors taxes annuels s'imputent.

Tableau amortissement borloo

Dans le cadre des investissements locatif, il existe trois grands modes de calcul du taux d'endettement. Dans ces trois modes, les établissements de crédit prennent en compte les loyers et remboursements de l'opération. Les formules sont les suivantes :

Formule A : Charges existantes du foyer
  Revenus existants du foyer + loyer - remboursement hors ADI
Formule B : Charges existantes du foyer - loyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer
Formule C : Charges existantes du foyer + remboursement hors ADI
  Revenus existants du foyer + loyer

Pour votre investissement, la formule retenue est la formule A, avec 80.00 % du loyer pris en compte.

  6 000 € = 21,96 %
  30000 € + 80.00 % de 4320 € - 6 139 €

Pour calculer votre impôt sur le revenu, il convient de déterminer votre nombre de parts et votre revenu net imposable.

Votre nombre de parts :

Votre statut matrimonial est Célibataire ou divorcé vivant seul.
A ce titre, vous bénéficiez d'une part fiscale.

N'ayant pas d'enfants à charge, vous n'avez aucune part additionnelle.

Votre nombre de parts est donc de 1.

Votre revenu net imposable en 2009 :

Vos traitements et salaires sont de 30 000 €. Vous bénéficiez d'un abattement pour frais professionnels de 10 %. Cet abattement est plafonné à 13 893 €. Après déduction, votre revenu net est donc de 27 000 €.

Le total de vos revenus professionnels est de 27 000 €.

Le total de vos revenus fonciers est de 0 €.

VOTRE REVENU NET IMPOSABLE EST DONC DE 27 000 €.

Votre impôt en 2010 :

Votre revenu net imposable par part est de 27 000 € / 1 (votre nombre de parts) = 27 000 €.

Votre revenu net imposable par part est donc de 27 000 € / 1 (votre nombre de parts) = 27 000 €.

Tableau impots revenu borloo