Défiscalisation immobilière : la location en meublé professionnel (LMP)

1. Régime LMP (Loueur meublé professionnel)
2. Fiscalité du statut LMP (Loueur meublé professionnel)
3. Obligations liées au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)
4. Contribuables concernés par le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)
5. Textes de référence

I. Régime LMP (Loueur meublé professionnel)

Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d'habitation meublés, c'est-à-dire doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité. Elles sont à ce titre imposées aux titres des BIC.

II. Fiscalité du statut LMP (Loueur meublé professionnel)

Le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. En outre, il peut être exonéré d'impôt sur les plus-values s'il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n'excèdent pas 90 000 € ttc.

Les héritiers d'un loueur meublé professionnel, bénéficient d'allègement sur les droits de successions : différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement du paiement pendant 10 ans.

De plus si l'investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), et que ces revenus sont supérieurs à 23 000 € par an, les biens loués n'entrent pas alors dans le calcul de l'ISF.

III. Obligations liées au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Pour être considéré comme LMP, l'inscription au RCS (Registre des commerces et des sociétés) reste toujours obligatoire en dépit des mesures prises dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2002.

De plus, depuis la loi de Finances de 2009, cette activité doit rapporter au loueur plus de 23 000 € de recettes brutes annuelles, ET représenter plus de 50 % de ses revenus.

IV. Contribuables concernés par le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d'imposition, et disposant de bonnes assises financières. Le ticket d'entrée est élevé, de l'ordre de 450 000 €, puisqu'il nécessite l'acquisition de plusieurs logements pour atteindre le seuil des 23 000 € de recettes locatives annuelles.

V. Textes de référence

Références au Code général des Impôts

• article 199 septvicies de la loi finances 2009
• Articles 151 septies, 39 C et 31 de l'annexe II.

Réponse ministérielle, JOAN du 21 mai 1990

Précisions sur les possibilités d'exonération des droits de mutation.

Réponse ministérielle, JOAN du 3 août 1992

Précisions relatives au nombre de logements nécessaire au statut du LMP.

Instruction du 1er août 1996

(BOI 4-A-7-96)
Instruction qui exclut du statut de LMP les logements qui dépassent la simple jouissance d'un bien.

Instruction du 11 février 1988

(BODGI 4-F-1-83)
Précisions sur la possibilité d'exonération de plus-values.

Loi de finances pour 1999

(loi n° 98-1 266 du 30 décembre 1998)
Loi restreignant les possibilités d'exonération à l'ISF pour les LMP.

Loi de finances rectificative pour 2002

(loi n° 2002-1 576 du 30 décembre 2002)
Loi qui dispense les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA d'être immatriculés au Registre du commerce et des sociétés.

Loi de cohésion sociale

(loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 - JO 2005)
Loi qui encadre la location en meublé professionnel notamment s'il s'agit d'un logement destiné à l'habitation principale du locataire.

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