Défiscalisation immobilière : Loi Scellier LMNP - Loi Bouvard

Défiscalisation immobilière fiche technique

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Défiscalisation loi Scellier LMNP - Loi Bouvard
  1. Principe du dispositif de la loi Bouvard (Scellier LMNP)
  2. Fiscalité de la loi Bouvard (Scellier LMNP)
  3. Obligations de la loi Bouvard (Scellier LMNP)
  4. Contribuables concernés par la loi Bouvard (Scellier LMNP)
  5. Textes de référence de la loi Bouvard (Scellier LMNP)

I. Principe du dispositif de la loi Bouvard (Scellier LMNP)

L'amendement N° 11 de la loi de Finances rectificatives de 2009 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Bouvard. Ce nouveau dispositif vient en fait compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle LMNP) « classique » (avec le mécanisme d'amortissement) qui lui n'a en rien été modifié.

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable.

Le régime loi Bouvard, consiste en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

La loi Bouvard (Ou Scellier LMNP) est valable pour les investissements réalisés dans les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes) et les établissements de soins longs durés (mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

II. Fiscalité de la loi Bouvard (Scellier LMNP)

La loi Bouvard c'est :

  • une réduction d'impôts de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, puis 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limité de 300 000 €. Toutefois contrairement à la loi Scellier, lorsque l'investissement est supérieur à 300 000 euros, il possible d'amortir la fraction du prix de revient excédant les 300.000 euros.
  • Cette réduction d'impôts s'étale sur 9 ans de manière linéaire.
  • Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant des travaux lorsque le logement est achevé depuis au moins 15 ans et qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation.
  • L'investisseur peut demander le remboursement de la T.V.A. ayant grevé son acquisition, soit 19,6%. Le prix d'achat se verra alors diminuer de presque 20%, lorsque l'investisseur achètera un bien neuf.
  • La réduction d'impôt est reportable : lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes la réduction d'impôt excédentaire.
  • Une réduction d'impôt cumulable : Il est possible de cumuler la réduction d'impôt Bouvard avec les autres lois de défiscalisation comme la loi Scellier, la loi Duflot ou encore la loi Girardin. La seule contrainte imposée par le dispositif Bouvard LMNP est que pour un «même» logement, il n'est pas possible de bénéficier d'un autre système de défiscalisation immobilière.
  • Pas de limite d'investissement en loi Bouvard ! Il est possible de cumuler les défiscalisations loi Bouvard sur plusieurs logements !

Exemple :

Pour un investissement (en 2009 et 2010) de 300 000 euros vous défiscaliserez :

  • Prix d'achat HT : 250 836 € HT (300 000€ - 19,6%)
  • Soit une récupération de T.V.A de : 49 164 €
  • Calcul de la réduction d'impôt sur 9 ans : (250 836 X 25%) = 62 709 €, soit 6 967 € par an pendant 9 ans.
  • Si l'on ajoute la récupération de T.V.A, cela porte la défiscalisation totale à 111 873 € sur 9 ans ! (soit 12 430 € par an pendant 9 ans)

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III. Obligations de la loi Bouvard (Scellier LMNP)

En contrepartie des avantages fiscaux de la loi Bouvard, il faudra respecter un certain nombre de contraintes. Parmi ces contraintes :

  • La location meublée ne soit pas exercée à titre professionnel (LMP)
  • Les revenus doivent être imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • Avec la loi Bouvard, pour bénéficier de la réduction d'impôt, il faudra louer le logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
  • la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :
    • d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.
    • d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
    • d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.
  • Comme pour la loi Scellier la réduction d'impôt ne peut s'appliquer que sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros.

IV. Contribuables concernés par la loi Bouvard (Scellier LMNP)

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Bouvard LMNP. En effet celle-ci s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation. Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » (LMP) et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

V. Textes de référence de la loi Bouvard (Scellier LMNP)

Référence au Code général des impôts

  • Article 199 sexvicies du code général des impôts.

Loi instituant une réduction d'impôt en faveur des investissements locatifs dans un certain type d'établissement.

  • Amendement deg;11 pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009.
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