Le diagnostic amiante : une expertise immobilière nécessaire

Dernière mise à jour 12/08/2014

1. Un diagnostic immobilier obligatoire pour le vendeur : le diagnostic amiante
2. Logements soumis au diagnostic immobilier amiante
3. Points de contrôle d'un diagnostic amiante
4. Validité d'un diagnostic immobilier amiante
5. Que risque un propriétaire s'il n'effectue pas de diagnostic immobilier amiante ?
6. Obligation du nouveau propriétaire en cas de diagnostic immobilier amiante positif
7. Démolition : le diagnostic immobilier amiante s'impose

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I. Un diagnostic immobilier obligatoire pour le vendeur : le diagnostic amiante

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997.
Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants.

Le Code de la Santé Publique (article R1334-24) oblige donc le vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante.

L'expertise du logement sera effectuée par un professionnel du diagnostic immobilier, suivant la procédure stipulée par la norme AFNOR NF X 46-020 (Diagnostic amiante - Repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis) de novembre 2002. Depuis le 1er novembre 2007, le professionnel en charge d'un diagnostic amiante devra disposer d'une certification conforme aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l'habitation.

II. Logements soumis au diagnostic immobilier amiante

Un diagnostic amiante sera nécessaire lors de toute vente d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 (date d'interdiction totale de l'emploi de l'amiante) et ce, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement.

Diagnostic amiante avant-vente :

Ce diagnostic immobilier< devra être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente.
Dans le cas d'un bien immobilier géré en copropriété, seules les parties privatives devront faire l'objet d'une recherche d'amiante. Si les parties communes sont elles aussi soumises à un examen minutieux, le notaire se tournera vers le syndic pour l'obtenir.

Diagnostic amiante location :

Dans le cadre de la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), les propriétaires bailleurs devraient prochainement devoir répondre à une obligation supplémentaire. Si le décret d'application n'a certes pas encore été publié, l'article 3-3 de la loi Alur devrait en effet rendre obligatoire la réalisation d'un diagnostic amiante en cas de location. Le texte stipule qu'à l'occasion de toute signature ou renouvellement de bail, le bailleur devra joindre au dossier de diagnostic technique « une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ».

III. Points de contrôle d'un diagnostic amiante

L'amiante fut abondamment employée dans la construction du 20ème siècle, notamment pour des travaux de flocage, calorifugeage ou la création de faux plafonds.

L'expert en charge du diagnostic amiante portera donc sont attention sur un certain nombre de points sensibles du bien immobilier :

• Les faux plafonds.
• Les dalles de sol.
• L'isolation phonique et thermique.
• Les produits et matériaux employés (plus de 3000 matériaux contenant de l'amiante sont à ce jour référencés).

Date de construction du bien immobilier	Points de contrôle
Avant le 1er janvier 1980	Flocage, calorifugeage, faux plafonds
Avant le 29 juillet 1996	Calorifugeage, faux plafonds
Avant le 1er juillet 1997	Faux plafonds

Dans sa volonté de renforcer la protection des particuliers, le législateur a récemment fait évolué le diagnostic amiante. Daté du 3 juin 2011, le décret n° 2011-629 dote ainsi cet examen de nouvelles modalités de réalisation. Parmi celles-ci, il convient de souligner l'intégration de zones qui n'était jusque là soumises à aucun contrôle. C'est notamment le cas des toitures, bardages de façades et autres éléments fixés sur le bâtiments (les conduits par exemple). Faisant l'objet d'une mise en application en deux temps, ces nouvelles modalités de réalisation du diagnostic amiante ont donc commencé à être prise en compte par les professionnels dès le 1er janvier 2013 avant d'être totalement intégrées au diagnostic à la date du 31 mars 2013.

IV. Validité d'un diagnostic immobilier amiante

Un diagnostic amiante dispose d'une validité illimitée.

En modifiant la façon même de réaliser les diagnostics, le décret n° 2011-629 a toutefois rendu caduque un certain nombre d'entre eux.

Les diagnostics amiante datant d'avant le 1er janvier 2013 devront donc faire l'objet d'une mise  jour (à travers la réalisation d'un nouvel examen) afin d'intégrer les dispositions désormais en vigueur. Quant aux certificats établis entre le 1er janvier et le 31 mars 2013, ces derniers ne seront considérés comme valables que s'ils se sont révélés négatifs. Les diagnostics concluant à la présence d'amiante doivent donc être actualisés.

V. Que risque un propriétaire s'il n'effectue pas de diagnostic immobilier amiante ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, si le propriétaire ne présente pas de diagnostic amiante, il ne pourra bénéficier de l'exonération de la garantie des vices cachés. L'acquéreur du logement pourra en outre faire réaliser ce certificat immobilier et imposer la prise en charge des travaux nécessaire à l'ancien propriétaire si la présence d'amiante est démontrée. Il est à noter que le diagnostic amiante présenté lors d'une vente n'a qu'un but informatif : les parties respectives devant alors décider qui prendra la charge des travaux éventuels (l'acheteur aura alors 3 ans pour effectuer la mise en conformité du bien immobilier).

VI. Obligation du nouveau propriétaire en cas de diagnostic immobilier amiante positif

Lorsqu'un diagnostic immobilier à révélé la présence d'amiante au sein du logement, le nouveau propriétaire devra engager différentes actions déterminées par le niveau d'amiante relevé :

• Niveau d'empoussièrement inférieur à 5 fibres / litre d'air : le propriétaire s'engage à contrôler périodiquement l'état de conservation des matériaux et produits.
• Niveau d'empoussièrement supérieur à 5 fibres / litre d'air : le propriétaire devra faire appel à un organisme agréé qui procèdera au retrait de l'amiante.

VII. Démolition : le diagnostic immobilier amiante s'impose

Avant la démolition d'un immeuble ou d'une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit procéder, par l'intermédiaire d'un professionnel certifié, à la réalisation obligatoire d'un diagnostic immobilier amiante.

Alix Guinet