Définition : Crédit in fine

Crédit immobilier à taux fixe, non amortissable, dont vous ne remboursez pendant la durée du crédit que les intérêts. Le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit, et à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. Il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées (en général taux marginal d'imposition supérieur à 45%) et est destiné à financer un bien à usage locatif direct ou indirect (SCPI).

Les différentes lois de finance favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Besson (pour plus d'informations, voir "Loi Besson"), l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :

  • avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant du et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
  • avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.

Comparaison entre un prêt amortissable et un prêt in fine :

Montant du prêt : 75.000 €
Taux du prêt : 5,80%
Durée : 10 ans

Prêt amortissable

  • Epargne mensuelle : -
  • Echéance mensuelle : 825 €
  • Mensualité totale : 825 €
  • Total des intérêts : 24.016 €

Prêt in fine

  • Epargne mensuelle : 484 €*
  • Echéance mensuelle : 363 €**
  • Mensualité totale : 847 €
  • Total des intérêts : 43.560 €

* 484 € à 5% sur 10 ans = 75.000 €, à reverser à l'échéance (cette épargne est non imposable)
** Intérêts

Avec le prêt in fine, la mensualité totale (847 €) s'avère légèrement supérieure à celle du prêt amortissable (825 €). Sur 10 ans, le coût supplémentaire total s'élève à 2.640 €. En revanche, l'emprunteur pourra déduire de ses revenus fonciers 20.000 € d'intérêts supplémentaires.

En fonction de la situation fiscale de l'emprunteurrevenus fonciers, taux marginal d'imposition - le prêt in fine peut se révéler extrêmement avantageux.

Nous avons volontairement simplifié au maximum l'exemple ci-dessus afin de vous faire mieux appréhender le mécanisme de fonctionnement du prêt in fine. Des montages très pointus et personnalisés pourront vous être proposés en fonction de votre situation fiscale et financière.

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