Le diagnostic location

En bref

Diagnostic location

Mettre son logement en location impose la réalisation préalable de certains diagnostics immobiliers obligatoires.

DPE, ERNMT ou diagnostic plomb, tous sont aujourd'hui répertoriés au sein du diagnostic location et devront être présentés par le propriétaire bailleur à ses éventuels locataires.

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Le diagnostic location

Dernière mise à jour 03/11/2015

Si on connait déjà le dossier de diagnostic technique nécessaire lors de la vente d'un bien immobilier et regroupant l'ensemble des diagnostics immobiliers devant être fournis par le vendeur, on n'est toutefois bien moins informé sur les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location d'un logement.

La multiplication de ces derniers pourrait à terme engendrer la création d'un nouveau dossier de diagnostic technique regroupant cette fois-ci chaque diagnostic location devant être présenté par le propriétaire bailleur.

Qu'il s'agisse d'une maison où d'un appartement, un propriétaire souhaitant louer son bien immobilier doit ainsi désormais s'affranchir d'un certain nombre de certificats de conformité afin d'élargir la connaissance du logement que devra avoir le futur locataire avant de s'engager. La réalisation de 3 « diagnostics locations » incombe à présent au propriétaire souhaitant lancer son bien sur le marché locatif :

  1. Le diagnostic location de performance énergétique (DPE)
  2. Le diagnostic location ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques)
  3. Le diagnostic immobilier location plomb
  4. L’exception du diagnostic amiante
  5. De nouveaux diagnostics bientôt obligatoires

I. Le diagnostic location de performance énergétique (DPE)

Rôle : La réalisation par le propriétaire bailleur du diagnostic location DPE n'a qu'une valeur informative qui ne pourra en aucun cas être utilisée par le locataire à l'encontre dudit propriétaire. Ce certificat permet simplement au locataire de connaître la consommation énergétique réelle du logement, tant au niveau du chauffage que de l'eau chaude sanitaire.

Historique : Le diagnostic location DPE est obligatoire depuis le 01 juillet 2007.

Principe : Obligatoire lors de la location d'un bien immobilier, le diagnostic location DPE ne concerne pas les constructions provisoires de deux ans ou moins, les bâtiments à usage industriel, agricole ou artisanal, les monuments historiques, les logements indépendants de moins de 50m2 de SHOB (surface hors œuvre brute) ainsi que les lieux de culte. Réalisé par un diagnostiqueur professionnel, le diagnostic location DPE permettra de dresser l'étiquette de consommation énergétique détaillée du logement concerné.

Validité : Un diagnostic DPE effectué en vue d'une vente peut très bien servir également pour la location du même bien immobilier (l'inverse n'est cependant pas possible). Dans un tel cas, le certificat de conformité délivré reste valable durant une période de 10 ans.

Pour plus d'informations consultez le diagnostic de performance énergétique.

II. Le diagnostic location sur l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Objectif : un diagnostic location portant sur l'état des risques naturels, miniers et technologiques a pour objectif d'informer le locataire potentiel sur les risques que présente un logement qu'il compte habiter. Ces risques peuvent être d'origine naturelle (exemples: inondation, glissement de terrain, sécheresse...) ou technologique (telles que les contaminations chimiques ou biologiques, les pollutions industrielles, etc.).

Naissance : Le diagnostic location ERNMT a force de loi depuis le 1er juin 2006.

Esprit : Le diagnostic location ERNMT, obligation à laquelle sont soumis tous les genres de location, est un document que le propriétaire-bailleur doit fournir, avec le contrat de location, chaque fois qu'il loue son bien immobilier. Dans la majorité des cas, ce travail d'expertise est conduit par un spécialiste qui dresse une liste complète des risques qui menacent un logement. Cette liste est dressée par arrêté préfectoral et elle est accessible au public dans la mairie de la ville où se situe le bien immobilier en question. Si cette pièce importante n'est pas fournie, le locataire peut déposer plainte et exiger une réduction du montant du loyer.

Période de validité : Le document attestant de la conduite d'un diagnostic location ERNMT est valable pendant une période de 6 mois. Cette validité est automatiquement prolongée tout au long de la période de location et étendue chaque fois que le contrat en question est reconduit.

Pour plus d'informations consultez le diagnostic état des risques naturels et technologiques.

III. Le diagnostic immobilier location plomb

Rôle : Le diagnostic immobilier location plomb a pour objectif d'avertir le futur locataire de la présence de plomb dans le logement qu'il souhaite occuper.

Historique : Le diagnostic immobilier location plomb est obligatoire depuis le 12 août 2008. Ce certificat de conformité est également appelé Constat de risque d'exposition au plomb (CREP).

Principe : Destiné à éviter tout risque futur d'intoxication au plomb, le diagnostic immobilier location plomb se doit d'identifier précisément la présence éventuelle de ce métal au sein du logement (notamment grâce à l'analyse des revêtements utilisés). Réalisé par un professionnel, le diagnostic immobilier location plomb concerne chaque logement locatif construit avant 1949. En cas de présence avérée de plomb, le diagnostiqueur devra établir si le risque encouru par le locataire est imminent ou non (un seuil de concentration ayant été fixé par arrêté à 1mg de plomb par cm2). Le propriétaire bailleur devra alors en informer les occupants du logement ainsi que toute personne susceptible d'y entreprendre des travaux. Dans l'éventualité où le diagnostic immobilier locatif plomb ne serait pas transmis au futur locataire, le propriétaire peut encore procéder à la location de son bien mais pourrait se voir designer pénalement responsable de toute intoxication ultérieure.

Validité : un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) positif devra avoir été effectué moins de 6 ans avant tout contrat de location. Toutefois, la durée de ce diagnostic immobilier devient illimitée si aucune présence de plomb n'est détectée.

Pour plus d'informations consultez le diagnostic plomb.

IV. L’exception du diagnostic amiante

Le diagnostic amiante ne fait pas à proprement parler des documents devant obligatoirement être intégrés au contrat de location. Toutefois, la législation impose au propriétaire-bailleur de le tenir à disposition du locataire si celui-ci en fait la demande. En d’autres termes, la réalisation d’un diagnostic amiante dans le cadre d’une location rev&ecric;te donc officieusement un caractère obligatoire.

V. De nouveaux diagnostics locations à venir

Définitivement adoptée en mars 2014, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) introduit de nouvelles obligations en matière de location. Concrètement, la liste des diagnostics locations imposés au bailleur devrait nettement s'étoffer. Celui-ci devra ainsi joindre à tout nouveau bail un diagnostic électrique (attestant de l'état de son installation), un diagnostic gaz (portant essentiellement sur l'examen des “tubes souples ou tuyaux flexibles d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz”), mais également un diagnostic mérule si le logement qu'il souhaite louer est situé au sein d'une zone à risque (zone déterminée par arrêté préfectoral). A noter que le gouvernement dispose d'un délai de six ans à compter de la publication de la loi Alur pour promulguer les décrets d'application relatifs à ces diagnostics.

Surface habitable : la donne change

La loi Alur offre en outre la possibilité aux locataires de contester la surface habitable mentionnée dans un bail. Si depuis mars 2009 la loi Boutin impose certes aux propriétaires bailleurs d'indiquer dans le bail la surface habitable du logement, aucune réelle sanction n'avait en revanche été définie en cas d'absence ou d'erreur de ce mesurage. Le diagnostic loi Carrez restant réservé aux logements mis en vente, le bailleur doit donc procéder à un mesurage selon la loi Boutin (mesure du plancher construit et des combles aménagées). S'il peut le réaliser par ses propres moyens, le recours à un diagnostiqueur immobilier est toutefois désormais vivement conseillé. En effet, la loi Alur stipule que si la surface habitable réelle d'une location (maison, appartement, copropriété) se révèle inférieure de plus d'un vingtième de celle mentionnée dans le bail, le locataire est alors en droit d'exiger un allègement de son loyer proportionnel à l'écart constaté.

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