Le marché de l'immobilier neuf en forte baisse

29/05/2008 à 00:00 - Estimation immobilière - Par - Réagir

Coup de frein sur le marché immobilier
Le recul des ventes est impressionnant, l'immobilier neuf ne trouve plus preneur.

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Moins 27,9%, voilà donc le recul impressionnant enregistré par les ventes de l'immobilier neuf pour le premier trimestre 2008. Annoncé mardi 27 mai par les services de l'Equipement du ministère de l'Ecologie, ce chiffre est à rapprocher d'un niveau de stocks en progression estimé à 105.616 logements.

Les chiffres du 1er trimestre 2008 prennent comme référence ceux du 1er trimestre 2007 (considérés comme excellents) et si ce repli des ventes est donc à relativiser, les professionnels de l'immobilier qui pariaient sur un atterrissage en douceur ne peuvent que constater ce coup de frein brutal du marché. Les promoteurs semblent pourtant avoir anticipé cette forte décroissance du marché en réduisant le nombre de logements neufs mis en vente, qui affiche ainsi une baisse de 28,3% par rapport à l'an dernier (soit 28.800 logements proposés à la vente). Avec 26.700 transactions réalisées pour ce 1er trimestre 2008, cette rapide adaptation permet donc d'avoir un pourcentage d'invendus relativement faible estimé à 2,65%. La grande majorité des régions est concernée par la baisse des transactions comme le précisait le Ministère : « Au premier trimestre 2008, les ventes de logements neufs sont inférieures à celles constatées au premier trimestre 2007 dans dix-huit des vingt-deux régions de France Métropolitaine. La baisse est particulièrement forte en Limousin (- 64,8%), en Lorraine (- 68,4%) et en Auvergne (- 67,9%) ». Il n'en reste pas moins que ce recul des ventes a engendré un gonflement du stock de logements neufs jusqu'à atteindre un niveau historique de 105.616 logements.

Ce ralentissement du marché est essentiellement dû au durcissement des conditions d'octroi du prêt immobilier. Les banques prêtent moins et quand elles le font, la durée du crédit s'en trouve raccourcie. Résultat, les demandes d'achat sont en baisse alors que le temps moyen d'écoulement pour un bien immobilier augmente (quand il fallait compter 8,1 mois au 1er trimestre 2007 pour voir une maison individuelle trouver preneur, on peut désormais se féliciter quand ce délais n'excède pas les 11 mois).

Les demandes de permis de construire enregistrent également un net repli (- 18,8% soit un nombre de mise en chantier de près de 80.000 entre février et avril) et c'est sur ce point là que les promoteurs souhaitent voir se concentrer les efforts. Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs, déclarait ainsi : « On s'accorde à dire qu'il faudrait 500.000 nouveaux logements chaque année. Cela prouve qu'il y a bien une demande mais que les Français ne sont pas solvables pour la concrétiser. Nous attendons donc des mesures de la part du gouvernement pour les aider, notamment sur le pass foncier, la TVA à 5,5% ou l'extension des lois Robien-Borloo. Mais le vrai problème est celui du manque de terrains constructibles. Seuls les élus locaux peuvent y répondre en donnant davantage de permis de construire et en permettant de densifier les constructions. Aujourd'hui, seul 4% du territoire français est construit, auquel il faut ajouter 4% pour les routes et les aéroports. Il reste de la place! ».

Concernant le prix de l'immobilier, celui des logements collectifs continue sa progression (+ 3,7%) alors que celui des biens immobiliers individuels affiche une légère décrue de - 1,8% (l'estimation immobilière d'une maison neuve affiche actuellement un prix moyen de 244.500 euros alors qu'un appartement révèle un prix au mètre carré de 3.272 euros). Si cette baisse reste encore de faible ampleur, de plus en plus de professionnels lui prédisent un développement plus important dans un avenir proche.

Enfin, si les professionnels de l'immobilier tablent désormais sur un total de logements vendus estimé à moins de 110.000 pour l'année (au lieu de 115.000), certains ne voient pas là les signes avant-coureurs d'une futur baisse des prix. C'est notamment le cas de Jean-François qui déclare au sujet d'un éventuel recul tarifaire : « Je n'y crois pas beaucoup. Les prix de l'ancien devraient légèrement baisser et certains promoteurs pourraient faire au cas par cas des gestes commerciaux pour écouler des opérations neuves invendues. Il faut savoir que les réglementations thermique et handicapés font augmenter le prix du logement neuf et que les dispositions du Grenelle de l'environnement devraient aussi avoir un impact. Augmenter la qualité, c'est bien mais cela a un coût. »

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