Immobilier : le marché locatif contaminé par la crise

Alors que les prix du marché locatif plonge dans une phase de ralentissement, les futurs locataires deviennent de plus en plus exigents dans leurs négociations, n'hésitant pas à se servir de tous les outils mis à leur disposition.

Si la crise immobilière secoue actuellement les prix de vente des maisons et appartements, le marché locatif privé n'en est pas moins affecté. N'enregistrant pas encore de reculs d'importance (comme c'est le cas pour le marché de la vente), la FNAIM note toutefois dans son dernier Observatoire des marchés de l'ancien, une tendance certaine à la stabilisation.

Entre 2004 et 2006, l'immobilier locatif n'a cessé d'afficher des loyers en très nette hausse (+3,7% annuels au cours de cette période). 2007 marqua bel et bien l'année du ralentissement dans ce secteur avec une simple évolution de +0,9%. Quant à 2008, l'année s'engage déjà sur cette même voie de la stabilisation en présentant pour ces 6 premiers mois des loyers en hausse de « seulement » +1,5% (+1,4% pour le seul second trimestre).

Question location, les appartements représentent la grande majorité des transactions (plus de 80%) et si les disparités régionales sont encore notables, la hausse nationale annuelle n'est plus que de +1,4% (tous types d'appartements confondus). Les loyers du Sud-Est, du Sud-Ouest et de Paris conservent toutefois une courbe ascendante en affichant une progression annuelle respectivement de +2,5%, +1,8% et +2,8%. Une progression annuelle qui se restreint nettement dans le Nord (+0,9%), l'Est (+0,9%) et l'Ouest de la France (+0,5%). Des secteurs géographiques comme le centre et les Alpes n'ont même pas enregistrés la moindre petite évolution.

La stabilisation est également de mise du côté du marché locatif des maisons : la hausse moyenne annuelle s'élève désormais à +1,5%. Là encore, la localisation géographique ainsi que la taille du bien concerné influent grandement sur ce ralentissement : +4,4% dans le Sud-Est, +2,3% en région parisienne, +1,3% dans le Nord et l'Est. En revanche, la baisse est déjà amorcée dans le Sud-Ouest (-1%) et semble imminente dans l'Ouest (+0,6%).

Mais pourquoi un tel ralentissement ? Sont ce là les prémices d'une crise de l'immobilier locatif ? Peut être, en tout cas ça y ressemble. Si les particuliers n'hésitent désormais plus à négocier le prix de vente d'un bien, ceux qui se tournent vers la location font désormais de même. La prise de conscience écologique qui s'est peu à peu instaurée dans le secteur immobilier (notamment depuis le Grenelle de l'environnement en octobre 2007) tend d'ailleurs à accélérer cette tendance. En effet, le futur locataire dispose désormais de nombreux points de levier sur lesquels il peut appuyer pour obtenir une réévaluation du loyer.

Outre l'estimation de l'appartement ou de la maison, son état général, sa localisation géographique, les négociations s'axent de plus en plus sur le caractère écologique et énergétique du logement. Le locataire dispose dans ce domaine de tous les outils pour faire pencher la balance en sa faveur : un diagnostic de performance énergétique peu reluisant, c'est un loyer diminué d'autant...

Comment savoir qu'un bien immobilier présente de graves carences ? Tout simplement en regardant son étiquette ! Depuis quelques mois déjà chaque logement possède une étiquette révélant son efficacité en matière de performance énergétique. Instaurée pour lutter contre un parc immobilier trop énergivore, l'introduction du dispositif a ainsi donné naissance à une nouvelle hiérarchisation des logements, non plus basée sur la simple estimation immobilière du bien mais sur son inclinaison écologique (sur le principe déjà en vigueur dans l'électroménager, l'étiquette en question attribue à chaque logement une valeur comprise entre A et G). Intégrant ce procédé à leur réflexion, les locataires ont immédiatement perçu le parti qu'ils pouvaient en retirer et n'hésitent plus à faire valoir ce point dans la négociation.
De là à voir apparaître des loyers indexés sur le potentiel énergétique du logement, il n'y a qu'un pas...

Source : Diagnostic Expertise ( 10/07/08 )
Alix Guinet

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