pikina69 | bonjour a tous
j'aimerais avoir votre aide,avis:
la question est la suivante:
j'ai un pret immo sur 30 ans cape 2 avec un taux initial de 3.70% avec une actualisation tout les an suivant la variation du taux euribor 12 mois. la partis fixe a ajouter lors de la premiere actualisation etait de 1.60 point.
donc de 2006 a 2008 mon taux est reste a 3.70%
premiere actualisation,en 2009 le taux est passe a 4.68%
et la en 2010 je ne sais pas encore et c la que je voudrait connaitre votre avis!!! etant donnee que le taux euribor a ete en baisse constante en 2009 par apport a 2008 ca voudrait donc dire que mon taux sera plus bas en 2010 par apport a 2009????
et si quelqu'un pourrait m'expliquer le calcul avec euribor qui determine le nouveau taux pour les actualisations???
J'espere que ce n'est pas trop confus!!!!
merci a tous
meilleur voeux
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cap60 Invité | Bonsoir,
J'ai moi meme contracté un pret cape 1 en oct 2005 avec un taux de depart de 2.20% + 0.70 (part fixe) = 2.90% sur 25 ans.
Les deux premiere années il n'a pas bougé (c'etait le contrat) ensuite il est monteé a 3.90% (3.20 + 0.70 part fixe). Aujourd'hui il est depuis janvier a 1.94% pendant toute l'année 2010 (1.24 (moyenne euribor trimestriel + 0.70 de part fixe).
Le pret ce calcule de la manier suivante (pour ma part en tous cas , pret LCL)
Moyenne Euribor 12 mois par trimestre, a savoir que la moyenne de oct/nov/dec 2009 est de 1.24%.
Il faut connaitre la moyenne de reference de votre pret. Sur le contrat de pret il est obligatoirement stipulé les mois de references. Exemple pour moi, mois de reference pour la mise en place du credit jui/ aout/ sep 2005. ensuite il est obligatoirement stipulé les mois de reference pour la revision du credit (generalement les 3 mois suivants). il suffit de connaitre le taux de chaque jour durant les mois de revision est on obtient ensuite la moyenne en le divisant par le nombre de jour excate sur ces trois mois.
Si nous prenons votre cas, le taux de depart de votre credit est de 2.10 (base euribor) + 1.60 (part fixe)
Considerons que les mois de revision sont identique aux miens, la moyenne de l'euribor etant de 1.24% sur le dernier trimestre alors nous avons plus qu'au ajouter 1.60% soit un taux de 2.84% pour l'année 2010.
Etant donne que votre credit est cape 2 a la hausse comme a la baisse, que votre taux de depart est de 3.70 il peux sans probleme decendre jusqu'a 1.70% l'an. La baisse ce repercute en entier jusqu'a 1.70% ou la hausse ce repercute en entier jusqu'a 5.70.
Esperant avoir repondu favorablement a votre question
Cdlt
Cap60 |
terminator21 | Bonjour à vous
je me permets de me glisser dans la conversation car je recherche desespérément les memes réponses que pikina69 et j'en profite dès le debut pour te remercier cap60 pour tes explications ..... 
Les questions que je vais poser aideront surement notre ami...
En effet je commence à comprendre le calcul mais il me manque certaines données...
C'est également un prèt LCL revisable capé +-1 avec un taux de depart de 3,72% effectué en mars 2007
Il n'a pas bougé en 2008 en revanche est passé à 4,21% en mars 2009 ....dejà 1ere question :
Est-ce pour toi un taux logique ?sachant que sur mon contrat c'est intitulé de la façon suivante :
Dans le contrat il parle + de TIBEUR que EURIBOR .....si j'ai bien compris c'est la meme chose?
valeur index/Marge: 4,35%/0,14%
Taux effectif global annuel :3,787%
Taux :moy.trim.euribor 1an
2eme question : qu'est-ce que la valeur index?
3eme " : j'ai lu dans le contrat " la date de l'accord de principe " est ce que c'est la date du depart du pret qui est le 26/02 ou date de la 1ére échéance debut de chaque mois...?
Quand on parle de trimestre civil ...on est bien d'accord sur les trimestres : Janv à mars , Avril à Juin ,juillet à sept ....etc...?
Concrètement pensez vous que je puisse atteindre le plus bas possible à savoir 2,72 % ...si j'en crois les taux Euribor çà devrait etre le cas....
un grand merci pour ton aide en esperant avoir encore cette répone
cordialement
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cap60 Invité | Bonjour Terminator21
C'est avec plaisir que je vais tenter de repondre a tes questions.
J'ai moi meme eu plusieurs interogations concernant ces prets a taux revisable est j'ai eu un mal fou a obtenir des reponses.
Au debut, quelques donées
- Mon pret et je pense que le tiens aussi est un "LOGIPRET REVISABLE SECURITE 1" je me base dessus.
- Tu as raison, Tibeur 1 an = Euribor 12 mois
- Tu as raison, 1 trimestre civile c'est bien, par exemple, Oct/Nov/Dec
- Index de reference = moyenne de l'Euribor sur le trimestre civile precedent la date de l'offre de pret (premier courrier de ta baque)
- Index de revision = moyenne de l'Euribor sur le trimestre civile precedent la date de revision. (date de deblocage des fonds)
- Moyenne Euribor de oct/nov/dec 2008 = 4.35% 
- Moyenne Euribor de oct/nov/dec 2009 = 1.24%  (c'est logique car l'Euribor a enormement perdu en 2009)
Ton credit etant normalement revisé sur la base de oct/nov/dec 2008 il serait logique que ton pret soit pour 2009 de 4.35% + 0.14% (marge de la banque). Tu peux verifier sur le tableau d'ammortissement que la banque t'as adresse en 2009. Dans le milieu de la page de garde il y est stipulé:
valeur index / marge
Comme tu le marque dans ton propre message " valeur index/Marge: 4,35%/0,14% "
le taux de 4.35 correspond bien a la moyenne de oct/nov/dec 2008.
En resume et je pense que c'est ce que tu attendais le plus, je peux de confirmer a 99.9% que le taux que tu auras sera de 2.72% + 0.14 de marge soit 2.86% si tu n'avais pas inclus la marge dans le taux que tu m'as donné au depart (les 3.72%) si non ce sera reellement 2.58% + 0.14 soit 2.72%.
Je pense que l'Euribor sur l'année 2010 devrais nous etre encore tres favorable car il continu de chuter pour le premier mois de l'année. En imaginant le pire scenario qui puisse exister, a savoir une augmentation de 0.25% de l'euribor tous les jours de l'année (ce qui est theoriquement contraire a une reprise economique) la moyenne sur le dernier trimestre de 2010 devrais etre de 2.06% (tableau excel). Tu devrais donc concerver encore en 2011 ton taux le plus bas.
Concernant la date de debut du pret elle est indiquée sur la page de ton premier tableau d'amortissement.
Esperant avoir repondu a tes questions.
Surtout n'hesite pas si tu en a d'autres, je verifirai ce site de temps en temps.
Bonne journée
Cap60
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cap60 Invité | Bonsoir
Citation :
Tout d'abord ,encore un grand merci de ta serviabilité .....je suis sur beaucoup de forum et j'ai rarement vu une aussi forte sympathie et aussi sur tes explications....
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Merci beaucoup c'est tres agreable.
Concernant le taux a 4.21% j'ai cherche a comprendre avant de t'ecrire ce matin mais meme en prenant d'autre moyenne (nov 2008/dec 2008 et janv 2009) ou (dec 2008 / janv 2009 et fev 2009) je n'arrive pas a ce montant.
Apres ton rendez vous, tiens moi au courant pour connaitre leurs mois de revision.
Tres bonne soirée a toi et a bientot
Cap60 |
terminator21 | ok cap60 je te tiendrai au courant et leur demanderai comment ils arrivent à ce taux ....
merci de ton aide |
pikina69 |
merci beaucoup pour tes reponse cela m'a aide c'est vrai que c'est quand meme difficile a comprendre ces chose la!!
j'ai appele la banque hier etant donnee que l'actualisation par apport au taux euribor s'effectue ce mois ci donc resultat mon taux est passe de 4.68 a 2.88 ce qui fait baisser de pres de 200 euros mes echeance je suis bien contente.
question un peu personnel pense tu passer a taux fixe prochainement ou pas??? est ce que ca vaut le coup?
car quelque part nous prenons des risque avec ce type de taux.
cordialement
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terminator21 | Bonjour Pikina69
tout d'abord je dois te remercier de m'avoir permis de poser des questions sur ton post sans aucunes remarques de ta part ....
Je suis très content pour toi que le taux est bien baissé et de plus celà me rassure également car comme le disait cap 60 (que je salue au passage) mon taux devrait donc également bien baisser.
Pour ta question sur le taux fixe.... à combien ta banque te propose ce genre de taux et est-ce que tu as des pénalités dans ce cas ? car je serais dans ta situation ,avec un taux capé 2 ,je serais tenté de te dire de vite passer en taux fixe ,à conditon d'etre autour des 3,5 % par exemple et seulement si tes possibilités de rembourssement te le permettent sur du long terme ....celà dit ne te précipite pas trop vite car les taux actuels devraient rester assez longtemps disons 2011 est une date raisonnable mais si tu n'aime pas trop prendre de risque je ferais le forcing auprès de ma banque ,voir meme auprès d'autres banques car tu as vraiment une carte à jouer vu la durée de ton prèt.....c'est peut etre maintenant qu'il faut en profiter....meme avec les pénalités il est très possible que tu sois gagnante sur la durée.
Fais des simulation sur internet avec des sites comme celui là
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calculateurs.htm
qui te donne accès à pleins de possibilités ...ainsi tu pourras avoir des réponses sur du très long terme voir meme connaitre à combien va te revenir ton bien immobilier à l'issue.....
tiens nous au courant .... |
pikina69 | terminator21 a écrit :
Bonjour Pikina69
tout d'abord je dois te remercier de m'avoir permis de poser des questions sur ton post sans aucunes remarques de ta part ....
Je suis très content pour toi que le taux est bien baissé et de plus celà me rassure également car comme le disait cap 60 (que je salue au passage) mon taux devrait donc également bien baisser.
Pour ta question sur le taux fixe.... à combien ta banque te propose ce genre de taux et est-ce que tu as des pénalités dans ce cas ? car je serais dans ta situation ,avec un taux capé 2 ,je serais tenté de te dire de vite passer en taux fixe ,à conditon d'etre autour des 3,5 % par exemple et seulement si tes possibilités de rembourssement te le permettent sur du long terme ....celà dit ne te précipite pas trop vite car les taux actuels devraient rester assez longtemps disons 2011 est une date raisonnable mais si tu n'aime pas trop prendre de risque je ferais le forcing auprès de ma banque ,voir meme auprès d'autres banques car tu as vraiment une carte à jouer vu la durée de ton prèt.....c'est peut etre maintenant qu'il faut en profiter....meme avec les pénalités il est très possible que tu sois gagnante sur la durée.
Fais des simulation sur internet avec des sites comme celui là
http://www.lesechos.fr/patrimoine/calculateurs.htm
qui te donne accès à pleins de possibilités ...ainsi tu pourras avoir des réponses sur du très long terme voir meme connaitre à combien va te revenir ton bien immobilier à l'issue.....
tiens nous au courant ....
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re bonjour
je viens d'envoyer un courrier a ma banque pour une demande de simulation et d'offre pour un eventuel passage a taux fixe .des ma reponse je te tiens au courant.
au niveau des penalite je ne sais pas trop dans le contrat c'est un peu ecrit en charabia difficile a bien decrypter!!! je vais attendre mes reponse ensuite je pense alle voir un courtier immobilier voir le taux qu'il pourra me negocier et entre temp je telephonerai a ma banque pour bien comprendre les penalite que cela pourra m'entrainer car si je reste chez eux je n'aurait pas de penalite en revanche si je fais racheter mon credit a une autre banque plus avantageuse il me semble que c'est la que je les aurait...(d'apres ce que j'ai compris!!!)
je te tiens au courant
cordialement
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terminator21 | oui effectivement tu auras normalement 3%maxi de penalité si tu fais un rembourssement anticipé sauf si tu l'as négocié au depart de ton pret .....mais dans certain cas meme avec ce surcout tu peux etre gagnante si le taux est bas ...disons qu'il faut bien faire ton calcul et tua as raison d'aller voir des pros ....attention toute fois à la commission du courtier qu'il faudra rajouter.N'hesite pas de faire toi meme ces demarches auprès d'autre banque pour justement en deduire les marges qu'ils se prennent ...et voir si c'est justifié ou non. |
cap60 Invité | Bonjour A vous deux
Attention au passage a taux fixe, le calcul n'est pas forcement le meilleur.
Il faut savoir qu'aucune banque n'accepte sans frais le remboursement de d'un credit par une autre banque. Je m'explique, je gagne au loto (impossible  ) et je rembourse mon pret, ayant negocié le remboursement sans frais, je n'aurai pas de penalités. Par contre si je ne peux prouver a la banque que le montant du remboursement viens de mes propre deniers (ce qui est le cas si l'on passe par une autre banque) alors il y aurra des frais de penalités obligatoires meme si contrat bien negocie. C'est surment inscrit sur votre contrat case "frais et penalites"
En ce qui concerne les taux fixes.
Il doit y avoir ecrit dans le contrat case "taux" ou " negociation du taux" qu'il est possible de passer a un taux fixe mais alors le taux applicable sera de 1% (+ ou - en fonction des contrats) de plus que la moyenne des taux fixes actuelle. Il faut savoir qu'un tres bon taux fixes actuellement sur 30 ans est de 4.20%. si l'on rajoute 1% cela devient ENORME.
Bien entendu aujourd'hui tout est negociable avec les banques.
J'ai moi meme une petite question a vous poser. Avez vous reussi a obtenir une delegation d'assurance du prets ou avez vous etes obligés de passer par l'assurance de votre banque ?
C'est quelque chose d'important car pour ma part cela m'aurrais permis d'economiser + de 3000€ sur 25 ans.
A bientot
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terminator21 | bonsoir cap60
Moi en ce qui me concerne la banque a accepté que je prenne mon assurance ailleurs car ils étaient vraiment trop chers...mais c'etait pour un appartement locatif ,alors je ne sais pas si celà a joué ou pas ....et c'etait pour une petite somme (50000e ) sur 17ans je ne sais pas s'ils auraient acceptés sur un montant de 250000 sur 30ans .... |
jano Invité | Bonjour,
J'ai également un besoin de confirmation :
- j'ai souscrit un crédit à 2.7% en mai 2005 à un indice 24598 (?) de 2.19
- Ce crédit bénéficiait d'une période gelée de 5 ans à 2.7%
Pour l'instant, ce n'est pas mal.
Mais je me demande :
1) indice 24598 = Euribor 1 an = Celui qui est à 1.21 actuellement ?
2) Si oui, je vais voir mon taux chuter à 1.72 % ?
La banquière ne m'a pas tout avoué, mais faisait la tronche samedi dernier en découvrant la valeur d'indice.
Vous pouvez me confirmer le calcul ?
Amicalement à tous
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