franck | Bonjour 
Nouveau sur ce forum, il m'a l'air plus sérieux que certains autres que je ne citerai pas ici  dans lesquels une flopée de loosers se réjouissent de la baisse de l'immo en postant sans cesse des messages sur l'effondrement et la vie de futur fauché qui guette les acheteurs des années 2005,6,7...
Ce qui m'occupe ce jour est plus un futur projet immobilier (dans 1 à 2 ans si tout va bien) qu'une course contre la montre, comme quoi les oiseaux de mauvais augure m'ont touché 
Je suis déjà l'heureux propriétaire de deux appartements pour lesquels j'encaisse un total de 750€ de loyer pour un remboursement de crédit de 850€ sur 15 ans. Mon salaire mensuel étant de 2250€ et mon loyer étant de 600€, je souhaite savoir si je peux convaincre une banque de me faire souscrire un nouveau crédit pour l'achat d'un nouveau logement en locatif.
En simplifiant:
Salaire: 2250€
Loyers encaissés: 750€
----------------------
Revenu: 3000€
Loyer domicile: 600€
Crédits immo locatif: 850€
--------------------------------
Charges: 1450€
Voici à peu de choses près le calcul que font les banquiers, personnellement, j'ai une autre vision du calcul, j'estime que mes biens en location amortissent uniquement ce qui les finance (j'ai des assurances loyers impayés et suis presque sûr de louer tout le temps).
Ceci fait que j'estime mes revenus à 2150€, que je divise par trois (taux d'endettement max) 716€ moins mon loyer de 600, je peux encore perdre 116e sur une différence entre loyer encaissé et crédit qui financerait l'achat d'un troisième bien immo locatif.
Ai-je des chances de convaincre un banquier de me suivre?
Dois-je rechercher des pays plus ouvert que le nôtre?
En vous remerciant de me lire, je suis preneur de vos avis sur mes chances de réussite!  |
Profil supprimé | franck a écrit :
Heureux qui comme Ulysse...
C'est bien d'être optimiste et de vouloir imposer sa vision des choses à un banquier fatalement qualifié de "moyen", de "mauvais" voire d'"imbécile" dès lors qu'il n'abonde pas dans ton sens. 
Je suis analyste. Je connais donc un peu la question... 
J'élude la proposition de tanguimmo avec sa SCI (au passage il prend vraiment les banquiers pour des buses...) car la création d'une SCI n'a aucune vertu dans l'amoidrissement de ton pb principal (pas plus que le super gestionnaire de patrimoine du coin et pourquoi pas solliciter mr l'avocat ???!!!) c'est à dire ton endettement d'ores et déjà élevé.
La vision de defiscman n'est pas fausse. Pas exacte non plus.
Si un banquier (en réalité un analyste qui décide in fine à la place de ton conseiller) regarde l'aspect "marge liquidative" de ton patrimoine, (en gros ce sur quoi il pourrait se rattraper en cas de défaillance), il ne faut pas oublier qu'un établissement bancaire n'est pas "un prêteur sur gage".
Autrement dit, la seule variable de la marge ne peut conduire à elle seule à l'acceptation du financement de ton nouveau projet.
Elle fait partie d'une donnée à considérer, pouvant à l'occasion compenser un autre risque ou mieux le conforter. La nuance est de taille à plus forte raison dans un contexte immobilier devenu plus... morose avec des estimations de valeur plus qu'aléatoires.
Pour ce qui est de ton mode de calcul d'endettement, ton postulat évacue déjà le risque principal. J'y reviendrai tout à l'heure.
On peut toujours minimiser l'incidence de ses encours/charges locatives sur son endettement global. Ne retenir qu'un delta locatif (solde entre mon revenu locatif et ma charge de remboursement de prêt) considérant :
- que je suis un fin stratège et de facto que je n'ai pas mon pareil pour dénicher les meilleures opportunités du marché, 
- que mon investissement est le mieux placé de tous (parce que je suis un gros malin car situé juste à côte de ma résidence principale , comme ça si il paie pas bah je lui casse la gueule !), 
- que mon locataire est un type formidable qui paiera toujours parce qu'en plus il est fonctionnaire et mieux c'est directement son ministère de rattachement qui paiera à sa place ou à défaut qui sera son garant (mon locataire c'est le meilleur du monde !),
- Qu'à défaut ma "garantie loyer" (et que je paie moins chère que les autres parce que je connais le type qui la vend et parce qu'il m'a fait un prix d'ami) fonctionne d'entrée, (enfin c'est ce qu'on m'a dit bien que je n'ai pas encore pris le temps de lire les petites lignes du contrat après l'astérisque et que je n'ai pas eu l'occasion de la tester) et sans condition restrictive.
- Que je n'ai aucune charge ni aucun impôt à payer sur ces investissements locatifs (je suis malin : mes baux ne sont qu'oral avec paiement en espèces) dégradant le calcul de mon delta locatif, 
- Que je paie tout cash (c'est plus sûr et c'est pas faux en un certain sens mais ce n'est pas rentable et de toute façon, ce n'est pas ton cas !),
- Parce que tout simplement ça reste du locatif et que si ça va mal, bah je revends et même avec mon locataire dedans !!! 
Bref... on peut tout minimiser dans la vie (si si même la naïveté) sauf réellement une chose : son égo.
Tu parles de ta vision de calcul d'endettement en pensant "que tes biens en location amortissent uniquement ce qui les finance" mais question :
as-tu réfléchi à ce qui, à l'origine, t'as permis de les financer ?
Tu sembles oublier à cette donnée primoridale, moteur de toutes les décisions dans ta vie (et oui, nous vivons dans un monde capitaliste), l'objet de ce que j'évoquais tout à l'heure, tu oublies ton travail mon ami.
C'est ton travail et la valeur de ton travail converti en salaire qui t'a permis d'emprunter pour être un beau et gentil bailleur. 
Tu parles de "garantie loyer", panacée pour "isoler" de ton budget disponible tes engagements locatifs, mais qu'as tu prévu comme garantie pour ne pas perdre ton travail et de facto ton salaire et ainsi persuader ton banquier de t'accompagner à l'infini ?
Et oui, le banquier, contrairement à toi, est parfaitement en droit de se poser cette question idiote mais centrale, sur laquelle repose l'ensemble de ton équilibre budgétaire et financier... Quelle est la perennité de tes revenus ? Et d'ailleurs tes 2250€ est-ce vraiment le fixe net ou faut il encore pondérer des revenus variables... etc... 
D'autre part, tu es locataire de ta résidence principale. Le banquier décidemment est un vicieux. Il pensera également que peut-être, un jour dans un moment d'égarement, tu en auras mal de vivre chez un autre et que toi aussi, tu voudras acheter ta RP ! Il est vraiment bête ce banquier... :heink:
Et même qu'il est tellement fou qu'il ira jusqu'à regarder ton comportement bancaire, ta capacité d'épargne démontrée et même avec qui tu vis !!!!
DINGUE LE TYPE JE TE DIS ! :bounce:
Sinon et pour répondre de manière factuelle, t'es actuellement à 42% d'endettement en décaissé (jugé le plus favorable des modes de calcul normés)
Tu pourrais encore persuader sans tricher un établissement de crédit spécialisé (en réalité un commercial qui vendrait sa grand mère à un taux sur mesure pour toi) pour te financer un petit projet sans apport.
Sinon, il te reste plus qu'à trouver un 2è job le we pour gagner plus ou convaincre ton patron de le remplacer... !!! 
Ou alors comme tu le suggères va faire financer ton projet en france au Liechtenstein (mais ils risquent de rire les mecs et de pas si être ouverts que ça...)
En mm tps qui ne tente rien...
Allez, sur ce, j'espère qd même que tu pourras encore plus d'endetter !
Bon courage dans tes projets
Cordialement
Respects :hello:
|
|
Redtof Invité | Bonjour,
Je suis actuellement propriétaire de ma résidence principale.
Je souhaite investir dans un studio dans l'ancien, meublé (statut LMNP), à louer à des étudiants sur Paris, en recourant à 80% à un crédit bancaire.
Même si, compt tenu de l'apport initial, mon effort d'épargne mensuelle ne s'élèvera qu'à environ 100 E (ma femme et moi travaillons, notre revenu disponible est largement supérieur), le calcul d'endettement que font les banques (càd ajouter les charges de crédit locatif aux charges de crédit de la RP, et 80% des loyers aux revenus globaux) impactera forcément notre capacité d'endettement maximum quand nous voudrons acheter une RP plus grande. Par prudence je souhaite éviter cet écueil pour avoir la marge de manoeuvre maximum.
Bien sûr il y a des risques dans le locatif et je comprends qu'une banque veuille en tenir compte, mais avec des baux courts, locataires étudiants qui touchent les APL, et assurance sur les impayés, le risque est plutôt bien maîtrisé. Je considère qu'on doit vraiment mettre à part cette opération presque neutre en terme de trésorerie à la fin du mois, sans qu'elle impacte ma capacité d'endettement personnelle.
J'ai d'abord pensé créer une sci pour masquer cet investissement. Mais pour une location meublée il faut un bail commercial, les revenus sont à déclarer en Bic, et on n'a pas cette possibilité légale en sci.
En revanche on peut apparemment créer une sarl soumise à l'IR, qui louera avec le statut de loueur meublé non professionnel, bénéficier des mêmes abattements, amortissement du bien, report des déficits, etc...
Si la sarl est en déficit du fait de la déduction des charges au régime réel, et que je n'en retire donc aucun bénéfice fiscal (donc aucun revenu à déclarer dans ma déclaration d'IR), il me semble que cette sarl peut être totalement transparente lorsque je présenterai ma future demande de crédit pour une RP ? En effet je suis salarié d'entreprise, et je ne pense pas qu'un banquier pense à interroger les modules banque de france pour vérifier si je suis par ailleurs gérant de société.
Je ne cherche pas à cacher des opérations bizarres je veux simplement contourner le mode de calcul du tx d'endettement pas très logique pratiqué par les banques. Par ailleurs il faudra que je creuse mais cela peut peut-être faciliter certaines choses pour la succession.
Qu'en pensez-vous ? |
|
FORUM IMMOBILIER
