Bonjour
Je cherche actuellement une solution pour defiscaliser
Grace à la loi Scellier, on me propose un appartement T3 à Le Haillan (33) qui me reviendrait à 130 euros par mois avec un pret sur 25 ans, et une revente dans 10 ans.
Le projet me semble interessant.
Cependant les avis sur Monne Decroix sur les forums sont très mauvais. Je me demande s'il est judicieux de signer alors que nombre d'avis sont négatifs sur la qualité du bien
Qu'en pensez-vous?
Merci

bonjour fluorette,
 
je connais pas assez Monné decroix pour donner un avis objectif dessus, toujours est t-il que quelque soit la loi de défiscalisation que tu utilises ( loi scellier (http://www.la-defiscalisation-scel [...] llier.html), loi robien,...) la première chose à vérifier est l'emplacement de ton bien, vérifie le marché locatif local, n'hésite pas à demander les matériaux utilisés pour la construction, rends toi sur place pour voir ce qu'il y a autour, n'hésite pas à négocier le prix et après ce minimum de vérification tu pourra regarder l'avantage fiscal que te procure la loi. Enfin dans le contexte actuel il serait peut-être bon que tu te renseignes sur la santé financière de Monné Decroix
 
Salutations

bonjour,nous aussi pensions investir avec la loi scellier ,par un autre organisme IFB ,aprés recherche c'est une société liée à AKERYS,qui sert à la fois par ses filiales dont IFB àobtenir le pret,servir d'assurance,gérer le bien,construire le bien etc,et trés mauvaise presse sur les forums tant par locataires que propriétaires,ils trouvent toujours un bien loin de chez nous car on ne peut rien vérifier(avancée travaux,matériaux utilisés etc)donc nous avons tout arreté car cele fait peur si probléme tous sont liés et les loups ne se mangent pas entre eux!!!!

Merci
 
C'est en effet les avis qu'on trouve : appartement en mauvais état à la livraison, nombreux problèmes avec les chauffe-eau, fuites d'eau, problèmes de gestion, charges trop élevées, locataires prélevés de façon totalement illégale, résidences très vite abimées
Et effectivement le bien est très loin de chez moi
Donc appartement difficile à revendre dans 10 ans je pense.
 
En plus, c'est le propriétaire qui est responsable si le locataire intente une action pour récupérer ses charges

Expert comptable, j'ai beaucoup de clients solicités par ce type de sociétés pour de la défiscalisation.
Mes conseils : l'objectif premier n'est pas de défiscaliser, mais de faire un investissement patrimonial rentable, qui sera effectivement financé en partie par une défiscalisation. La nuance est importante.
Toutes ces sociétés proposent des biens, loin de chez vous proche d'un pôle industriel ou d'une entreprise connue pour mettre en avant le projet. Comme vous êtes loin, vous n'allez pas sur place pour voir. Chacun dans sa ville à un quartier où il aimerait vivre et un absolument pas.
L'emplacement est le premier critère : il faut que vous aimeriez y habiter : commerce de proximité, école, transport en commun, santé, marché du travail,.... : raisonnez comme si cette acquisition est pour vous.
On parle de crise, mais les programmes neufs bien situés se vendent toujours. La crise est sur l'ancien, où les vendeurs veulent un prix pratiquement l'équivalent à celui du neuf.
Le deuxième critère est la part entre les locataires et les propriétaires : un ensemble immobilier dans lequel les propriétaires représentent plus de 70% sera sur le long terme un bon placement : bien entretenu, moins de concurrence sur le prix des loyers et au moment de la revente.
Le risque des programmes purs défiscalisation, c'est qu'au terme du montage (9ans évoqué, mais attention, la plus part du temps c'est 12 ans, car il ne faut pas avoir eu des déficits imputables dans les 3 dernières années), tout le monde vende : d'où chute des prix.
Enfin, le choix du promoteur : privilégier un national, moins de risque.
Pour le programme, l'objectif étant la rentabilité, faite attention aux charges : même si une partie est remboursée par le locataire, elle reste un coût pour lui. Privilégier les résidences sans piscine, sans gardien, sans grand parc, de 6 étage ( moins il y a d'étage plus le coût des ascensceurs est important ).
Un appartement au 2ème ou 3ème étage est l'idéal : moins de charges, chauffer dessus dessous.
 
Attention aux simulations : le loyer augmente chaque année : même s'il y a une revalorisation contratuelle, si le locataire part êtes vous sur de louer au même prix ? de même le bien prend de la valeur : le marché de l'immobilier est cyclique : si le bien est mal entretenu, si le quartier n'attire pas de monde : les prix seront plus bas.
 
Enfin, vérifier par internet l'offre de location dans le secteur : nombre de logements, prix, qualité.
 
Attention au prix : le rapport qualité prix de ces programmes est souvent moins intéressant qu'en passant en direct avec un promoteur. Comparer avec les prix des programmes neufs sur internet des constructeurs nationaux dans le même secteur.
 
Pour un question de budget, préférer un T2 bien situé, un peu plus cher peut être, à un T3 dans une banlieue : la location et la revente sera plus facile.
Le logement est un poste important du budget des ménages, pour éviter les impayés il faut que le revenu couvre 1/3 du loyer chargé. Mais attention, aujourd'hui les couples se séparent rapidement. Eviter donc les trop grandes surfaces.
 
Maitenant vous pouvez vous intéresser à la défiscalisation. la loi Scellier (attendre les décrets) semble en effet très intéressante.
Il ne faut pas oublier que le bien doit être loué dans les 12 mois de la recéption pour avoir l'avantage fiscal. Ces sociétés proposent des assurances en cas d'inoccupation : attention au franchise, au maximum de mois indemnisés. L'indemnisation ne vaut pas location : donc perte de l'avantage fiscal.
 
Autre conseil : il est préférable d'avoir une réserve financière d'au moins 6 mois de loyers, pour se lancer.
 
En 2003, j'ai fais un investissement loi robien : j'ai rencontré plusieurs sociétés de ce type. Finalement, j'ai acheté directement auprès d'un promoteur, dans une ville à côté de chez moi : j'ai vu le quartier....  
 
En moins d'un mois j'ai trouvé un locataire, la co-propriété est très bien entretenue, même pour réduire les charges, les membres du conseil syndical font une partie de l'entretien. La valeur du bien a pris 60%.
 
Un investisseur avertit en vaut 2.
 

Il faut attendre des décrêts ? La loi n'est pas promulguée ?
... je suis sur le point de signer un contrat de résa... Il faut que je temporise ?
 
Merci

La loi a bien été publiée au journal officiel.
A la lecture de l'article de loi j'ai noté que certains points seront précisés par décret, notamment pour les caractéristiques thermiques :
Extrait :
 
« II. ― La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.  
« Le premier alinéa s'applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010.  
 
La prudence s'impose donc à mon avis.
 
Une solution : faire annexée dans l'acte une clause comme quoi le bien entre bien dans le cadre de la loi SCELLIER, vous pouvez rajouter ainsi d'autres dires du conseiller en défiscalisation, montant loyer prévu, voir la simulation qu'ils ont faite...
Vous remarquerez qu'il y a toujours une phrase du type "non contractuel", dans les simulations.
En principe, ils n'aiment pas cela : mais s'ils ont un discours honnête : ils peuvent s'engager dans l'acte.
J'ai fais annexer dans les actes réservation et notarié toutes les conditions Robien et hypothèse de simulation, dans mon investissement : ma demande a mal été percue, la partie "adverse" s'est retirée un quart d'heure pour en discuter. Finalement ils ont acceptés.