Bonjour,  moi et ma femme  devons demenager d’un F2 que j’ai acheté en 2003 à Paris pour soit une location soit une vente.
Je pensais louer le temps que le marché chute pour enfin acheter . Mais , voila, moi et ma femme avons eu le coup de foudre pour une maison d’une connaissance à vendre en region parisienne.
Le vendeur nous la propose à 315Ke …il n’aura pas de difficulté à la vendre car les visites se succedent (une 10 aine chaque week end depuis 3 semaines) pour un prix à 337.....et il a des propistion entre 310 et 320
Cette maison a été acheté en 2007 à 337 et il a fait des travaux (20 ke dit il).
Alors ma question est la suivante : dilemme, dois je foncer puique c’est un coup de foudre, sachant par ailleurs que la baisse a été « incorporée dans le prix » (acheté 337+ travaux vendu 315) ou dois je me remettre en location d’un F3 et attendre pour acheter ? (je precise que depuis 2006 je souhaite acheter mais je cregnais la baisse)
Enfin, à mon avis, il est diffcile de comparer la situation actuelle avec celle de 1991 car les taux etaient à l’epoque de 12% alors que actuellement ils sont aux environs de 4% .
Pour le F2 que je possede , j'ai pas decidé si je vendrai ou je le loueraoi)
Voila, merci de vos conseils

Temno bonjour, je voudrais vous apporter quelques conseils. La situation économique actuelle est très difficile, nous constatons une aggravation de la situation au niveau de l'emploi. Nos dirigeants quel qu'ils soient ne font pas preuve de sérieux, ils passent leur temps à nous rassurer et ne nous disent pas 10 % de la réalité vraie. Voilà pour l'environnement triste mais malheureusement réel. Pour ce qui est de votre projet d'acquisition "coup de cœur", je vous dirais faites attention et réfléchissez bien car les prix ont déjà entamé leur décrue. Je suis à 5 kilomètres au sud de Paris et je constate une baisse de 15 à 20 % en vitrines des AI tout cela par rapport au pic de la bulle se situant vers la mi-2007. Les prix d'une certaine catégorie de pavillons (60 m2 avec jardin, à rénover) se situaient aux alentours de 280.000 Euros (2006-2007) actuellement pour le même type de biens les prix se situent en vitrines autour de 240.000 Euros. Mais, il existe des maisons (30 m2 et sans jardin) encore moins chères affichées 160.000 Euros, impensable il y a 2 ans. Je précise que ces pavillons affichés en ce moment à 240.000 Euros se vendaient en 1997 à 600.000 FF c'est à dire 90.000 Euros. Voyez la différence ! Je suis dans la même situation que vous : acheter pour louer serait l'idéal. Mais acheter à quel prix ? Pour quel niveau d'endettement ? Et si les mois qui viennent nous enfoncent dans la crise avec son corolaire un effondrement des prix ? Tenez-nous au courant de vos choix et bonne chance !

Merci Fouroulou d’avoir répondu :  
 
Voila mes arguments pour acheter …il est possible que je me trompe.  
 
 
 
- les taux sont bas ; j’emprunte à un taux faible , ce que je peux perdre en baisse du prix de l’immobilier , je le gagne en cout d’opportunité lié au taux faible.
 
- Fouroulou, vous comparez la situation à 1991-1992, or durant ces années les taux étaient très élevés (12%)  ce qui effectivement a aggravé la chute de l’immobilier. On n’est pas dans une situation similaire.  
 
- Il y a effectivement une baisse (je suis « baissier » moi aussi ) mais dire qu’un bien va encore baisser de manière symétrique (Friggit)  Ã  sa hausse, ça voudrait dire que si je patiente je peux acheter ma maison au prix de 98 ?  
 
- J’achète avec une baisse de 10% par rapport au prix de 2007 (le vendeur l’a acquit à 335+ travaux)..J’ai integré 10% de baisse déjà, si ça baisse encore de 10% ça va de toute manière augmenter après (cycle)
 
- ce n’est pas un produit financier , c’est un bien dans lequel je vais vivre avec ma famile , l’agrandir (possibilité d’agrandissement COS=1), etc…  
 
 
 
Voila mes idées , j’aimerai comprendre ou je me trompe.. Merci de m’éclairer
 

Bonjour,
Quelques éléments de réponse sur mon dossier spécial Acheter ou Louer

Temno, bonjour je comprends vos arguments au sujet des taux. Il est clair que les taux sont actuellement très bas (ils étaient en 2001 autour de 6.5 % TEG compris il me semble). Je vous conseille de faire le calcul concrètement auprès d'un banquier si possible ou avec un logiciel, je ne crois pas que vous soyez gagnant eut égard au prix d'achat très haut. Surtout, tenez compte de tout les paramètres (salaires, inflation, impôts, durée du crédit, dépendance envers un banquier, etc...) Les taux c'est important, mais le prix d'achat aussi d'autant plus que vous allez, de fait emprunter sur une durée très longue (25 à 30 ans), le coût final s'en ressentira forcément. Autre chose, réfléchissez bien à la possibilité d'un remboursement par anticipation (beaucoup plus fréquent qu'on ne le croit), imaginez-vous le capital restant dû que vous allez devoir acquitter pour sortir de votre crédit au bout de 10 ans par exemple. Sur le coté "coup de cœur", également d'accord avec vous, mais c'est comme le reste à la longue, on finit par entrer dans une routine. Voyez vous-même le vendeur actuel de la maison que vous convoitez, il vend au bout de quelques années. Rester 30 ans au même endroit ce n'est guère possible aujourd'hui car la vie est jonchée d'imprévus. Enfin, ce n'est que mon avis. Avez-vous visité d'autres biens dont le prix de vente est équivalent à celle-ci ? Également pour les impôts locaux, avez-vous fait des comparaisons ? Et le neuf, parfois n'est-ce moins cher que dans l'ancien ? Pour finir, je dirais : on achète en période de baisse des prix et on vend en période de bulle. L'acquisition immobilière n'est pas comparable à l'achat d'une baguette de pain. Tchao et bonne chance.

triste de ne pas avoir acheté - heureux de ne pas avoir acheté.
Bonjour, la phrase ci dessous resume mon sentiment : la vente ne s'est pas faite ...petit desaccord avec la propriétaire sur le prix.
triste parceque c'etait un coup de foudre (et c'est rare
Allez, consolez moi afin que j'oublie ce coup de foudre ...ne me dites pas une de perdue dix de retrouvé )
heureux , parceque je me dis que je suis pepere dans mon F2 et que financierement , j'y gagne
Merci pour tous les conseils qui ont surement influer mon desistement mais si ça ne baisse pas , je vous flingue

 
Euh pas tous quand même.....  

bonjour à vous . n'ayant pas acheté l'année derniere en

oups, j'ai aps fini mon message...
 
mon retour d'experience
n'ayant pas acheté l'année derniere car les baissiers m'avaient convaincu, je me suis (re)lancé mais dans un un investissement moindre (appart à 240 au lieu de maison à 315 l'année derniere) , : il me faut emmenager dans plus grand c'est le motif de mon achat.
Aussi, tres sincerement , je surveille le marché de 2 villes en region parisienne depuis plus d'un an, je n'ai pas senti de baisse (ni de hausse).
L'avantage d'avoir patienté c'est que le taux a encore baissé et j'ai investi mon apport en bourse ou j'ai fait 35% sur 9 mois.
Mais concernant le marché immobilier en soit, il y a aucun avantage d'avoir attendu!!!
voila pour mon experience

L'avantage des écrits c'est qu'ils restent.....
Le baissiers on ne les entend plus et ils seront les derniers à reconnaître qu'ils se sont trompés.
Je n'en tire aucune gloire, ma seule satisfaction étant de bien avoir conseillé mes clients acheteurs.
A bon entendeur...

Tu veux que l'on re-sorte les écrit des agents immobiliers de la période 91-98 ?  
 
Non moi je pense que ça ne peux pas continuer car on marche sur la tête... L'économie va mal et dans un futur proche les taux vont ré-augmenter (donc fini le moteur des taux bas) et le gouvernement va très prochainement arrêter de nombreuses aides au marché immobilier (forcément ça coute trop cher et il a plus de fric).
 
Comme tu dis les écrit reste et quand on regarde comment le marché c'est comporté lors de la dernière crise on ne peut que présagé du pire... et soit dis en passant regarde un peu les écrits concernant le marché immobilier des autres pays et reviens me parler de l'exception culturel française... ça baisse partout mais chez nous c'est magique ça baisse pas... merci à l'état pour son interventionnisme...    

Je parle de mes écrits de 2009, le reste m'importe peu

la boule de cristal pour l'avenir serait elle utile pour savoir quoi faire.
 
le premier paramètre
L'achat immobilier encore plus maintenant se situe sur le moyen voir sur le long terme. et là il faut voir l'évolution des prix de l'immobilier.
La il faut voir les analyses chez les notaires qui voient les prix sur les actes
le deuxiéme paramètre  
l'évolution des taux est un facteur que l'on peut contenir soit:
par un taux fixe  
soit par un taux variable de très bonne qualité capé 1% a maxi 2%
cela permet de suivre la baisse des taux et de limiter la hausse

Entièrement d'accord, sauf sur un point :
Le capé n'est pas intéressant en France, il l'est par exemple en Espagne mais beaucoup moins encadré donc risqué.
Le bon taux fixe au raz des pâquerettes comme actuellement ne nécessite pas la moindre prise de risque
Cf un très bon article http://www.diagnostic-expertise.co [...] .php?nid=2

Tiens.. les écho résument bien la situation : -http://blogs.lesechos.fr/article.php?id_article=3821
 
"Immobilier : difficile d’entrevoir un nouveau cycle de hausse dans l’ancien "
 
 
 
En page 6 : "% variation trimestrielle (1er trim. 2010 / 4ème trim. 2009) : -1,4"
 
Tiens... pourtant je croyais que le début d'année était propice à l'achat et que ça montait toujours ?
 
Plaisanterie mise à part, la vrai raison de ce communiqué "à la baisse" de la FNAIM est sans doute à chercher du coté de l'état français suite à l'annonce de B. Apparu qui voulait que l'état créé un indice immobilier "fiable"... du coup la FNAIM sentant venir le vent du "si je continu à manipulé les chiffres ils vont vraiment le mettre en place leur indice" commence peut être à sortir un indice plus en phase avec le marché