voici une methode pratique et simple pour bien calculer son offre de prix d'un bien immobilier,
avant tout offre :  
se renseigner sur le prix moyen de la commune visitée sur tous les sites possibles (seloger.fr, pap, site des notaires...etc)
pour l'ancien retenir uniquement la fourchette la plus basse.
je vous propose de ne jamais faire une offre en s'appyant sur le prix moyen/m², ce prix ne veut rien dire (il est obtenu en fonction du neuf, qui reste tres cher, et les vente d'ancien).
retenez plutot la fourchette basse pour l'ancien et calculer le prix en fonction du m².  
 
 

merci de repondre a ce message, que pensez vous de la methode..
soyer actifs les gas!

bonjour adil75a,
 
que veux tu que l'on te réponde    
le marché de l'immobilier est un marché local où aucune règle générale ne peut s'appliquer d'une région à une autre, voir même d'une rue à une autre pour les grandes agglomérations.
estimer un bien est une affaire sérieuse qui ne se fait pas selon des critères pré-établis.
retenir plutôt la fourchette basse dans l'ancien ne rime à rien    
Chez moi, l'ancien est souvent beaucoup plus cher que le neuf pour une raison très simple :
ancien = appartement de style en centre ville
neuf = béton standardisé situé dans des quartiers "neufs"
tu vois, chaque région, chaque ville et chaque quartier à ses propres règles    
et je ne parle pas de la maison individuelle :
maison d'archtecte, maison de maître, lotissement, maison de promoteur....
 
voilà, tu voulais un avis : ceci est le mien  

je te remerecie pour cet avis, je propose cette méthode car je suis moi meme a la rcherche d'un bien en IDF, j ai trouvé que cette méthode n 'est pas tres fausse.

allez voir http://www.petitscailloux.com/
il y a une nouvelle rubrique : Biens morts, correspondant aux biens en vente depuis plus d'un an. la baisse est tres generale et dépasse 70% dans certains cas. ca prouve que la crise a commencé bien avant (début 2007) sauf que les professionnels ont caché cette realité.

05/11/2008 -  
Le prix des logements dans l'ancien pourrait baisser de 40 %
 
http://www.lesechos.fr/info/service/4793652.htm

c'est sa mon gars tu a tous compris....
tu crois vraiment ce que tu dit, un peu de sérieux, depuis quand on peut donner une estimation viable d'un bien sans l'avoir vue???? j'appel sa du pifometre.
quand au 40% reve pas c'est pas pour demain ni après demain!

Je suis agent immobilier et m'apperçois que l'immobilier baisse vraiment.
Malheureusement pour certain rêveur ça ne baisse pas de 40%.
Heureusement pour ceux qui ont acheté juste avant la crise!!
Sur la région où j'exerce les prix varient d'un quartier à l'autre mais en moyenne on table plus sur 10%.
Je parle des prix de transactions réalisées et actées chez les notaires (maché réel) entre le début d'année 08 et celle de novembre 08, pas des prix de mise en vente (marché virtuel). Si vous enlevez les vendeurs de maisons qui pensent vendrent leur 2CV au prix d'une ferrari et qui se rendent compte que le pigeon tant espéré ne s'est pas levé depuis un an... ils sont finalement contraint de vendre au prix du marché, ce qui équivault parfois à une baisse de prix de 30% (de leur prix utopique je précise!!)
Mais il étaient déjà 20% trop cher avant la crise!!!

la baisse des prix de limmobiler a bien commencé et s'accelere,tu n as qu'a consulté le site petitscailloux.com pour te rendre compte toi meme; je comprends bien que cette vérité déplait a certains (notamment les agences, qui essaient de masquer tant bien que mal cette crise aux futurs acquereurs). il n est plus etonnant de constater des baisses de -10% à -20%, je l ai bien constaté moi meme.  
ci dessous un extrait du site des notaires :  
"En termes de prix, le CSN note qu’« une baisse semble amorcée ». Plus ou moins marqué selon les régions, le mouvement devrait se faire « de manière progressive » et, à terme, ramener les prix à un niveau « plus raisonnable rapporté au revenu des ménages »".  
la méthode de calcul que je propose permet d'evaluer les bien anciens; sans exageration du prix.

Extrait déclaration BNP PARIBAS
Marché de l’immobilier résidentiel en France : dégonflement plutôt
qu’éclatement
Les prix des logements anciens ont crû de +155% dans l’ensemble
du pays au cours des dix dernières années et de +191% à Paris.
En termes réels, les progressions s’établissent à respectivement
112% et 143% depuis 1998. Les prix ont commencé à diminuer
depuis la fin de l’été en province et en banlieue parisienne. La
capitale enregistre actuellement une importante baisse des
transactions et ne devrait pas faire longtemps exception. Volumes
de ventes et prix des logements devraient refluer de concert en
2009, tant en Ile-de-France qu’en province. Une baisse des prix
réels comprise entre 30% et 40% nous paraît probable, à l’issue
d’un ajustement qui s’étalerait sur plusieurs années.
 
http://economic-research.bnppariba [...] penElement

Le marché immobilier français s'enfonce à son tour dans la crise et les prix qui avaient résisté jusqu'au début de l'été ont fini par céder.
Les ventes de logements neufs en France accusent un repli de 44% sur un an à la fin du troisième trimestre 2008 avec 16.329 logements commercialisés au troisième trimestre 2008 contre 29.152 pendant la même période un an plus tôt selon les données publiées mardi par le ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durables

Encore dans la serie des baisses :  
Immobilier : Exane BNP Paribas redoute une baisse des prix de 30 à 40% en cinq ans
http://www.capital.fr/Actualite/De [...] 33&Cat=ACT

 
C'est surtout valable pour les appartements et pas pour les maisons avec parcelle.
En effet autant il est toujours d'estimer le prix au m² d'un terrain constructible, autant la valeur d'une parcelle construite est plus difficile à cerner
heureusement de très bons outils logiciels existent pour cela.......
Plus de renseignements en MP

les prix continuent ils a baissser ou pas?  
merci pour vos témoignage

 
En ce moment je passe des offres à -2 à -4% max
En dessous ca coince, tout dépend des secteurs mais la demande est bien réelle et les investisseurs se reveillent.
Encore une fois, les biens estimés à leur juste prix se vendent
 

Je n'y crois pas à cette chute de 40%... il n'y a cas voir sur les graphiques ci-dessous, l'indice narional remonte... Maintenant que les prix ont largement baissés, les acheteurs se "décoinsse". Cela vas certainement encore un peu baisse mais pas de 40%, faut pas rever  
 

 

Interessant ces graphiques
Tout à fait d'accord et en plus les taux sont largement à la baisse
 

pourriez vous apporter vos témoignage au sujet de votre methode de calcul d'une offfre de prix.

Faites attention à la lecture d'un graphique. Les 2 cités plus hauts donnent l'impression d'une baisse importante alors qu'entre le plus haut et le plus bas, dans les 2 cas, il ne s'agit que d'une baisse de 10%!!!!!!!!

Exact le facteur d'échelle a bien sur son importance.
 

Et bien 10% c'est déjà pas mal non  

oui sauf que c'est loin d'être la réalité partout
 
 

10% c'est effectivement pas mal. Mais c'est bien le delta entre le plus haut et le plus bas donc entre 2 extremes peu représentatif. Et -10% n'est pas une chute. Comparons avec les marchés financiers qui eux connaissent de fortes fluctuations.
 
Par contre je suis bien d'accord qu'une baisse de 40% est peu probable.Les investisseurs, dont je fais partis, reviendrons sur le marché massivement si la baisse s'accentue car cela donnerait des rendements attractifs surtout face aux produits financiers. Je pense que c'est un des freins à une trop forte baisse.
 
Un des mécanismes de calcul est dans ce cas le rapport entre prix d'achat et les revenus locatifs Adil.

Pour étayer avec du concret voilà mon expérience. Mise en vente de mon bien, une maison dans le sud ouest de 130 m² 709 m² de terrain il y a 1 an et demi estimation des 5 agences avec lesquelles j'ai passé contrat 280 000 euros net vendeur. Résultat de la vente aujourd'hui 215 000 euros. Je ne suis pas représentatif de la baisse mais un exemple concret, une moyenne. Je n’avais pas le couteau sous la gorge, je m’estime au vue de ce qui se passe ici content. Le marché était de toute façon (y compris moi même) au dessus de la valeur « raisonnable » il y a « raison » dans raisonnable
cordialement

Rien ne dit que votre maison eut été correctement estimée il y a 1 an et demi et que donc vous l'auriez vendue à ce prix.......

ca fait une baisse de 23% quand meme! une realité du marché qu'il ne faut pas cacher.

Une baisse virtuelle : comparer une estimation datant d'un an et demi à une transaction effectivement réalisée  ne représente en rien un bon indicateur et ne permet encore moins de tirer quelque conclusion que ce soit !
 

virtuelle? c'était le prix il y a 1an et demi conseillé par des professionnels affiché et concretisé par contrat. Revu bien sur à la baise régulièrement en fonction du mouvement du marché (3 fois). Comme on ne peut en effet tirer de conclusion d'une seule vente on ne peut ignorer ce qui est sous vos yeux.

je suis d'accord avec toi, le marchier est baissier, et ca continue.
les agences m'appellent pour me relancer sur mon projet immobilier, et me propose des biens qui'etaient revu a la baisse dernierement.

Désolé,
J'avais posté une réponse mais c'est le forum de la censure ici
Ciao
 
Chasseur Immobilier Hérault

 
Il ne s'agit pas de censure detectimmobilier mais simplement de modération.
Ce n'est pas la peine de systématiquement coller un lien vers ton site dans chacun de tes posts.
 
Je t'invite à relire les règles du forum :
http://www.diagnostic-expertise.co [...] et_2_1.htm
 
Si tu veux faire la promotion de ton site web, il y a une section prévue à cet effet.

Detectimmo, je pensais qu tu etais trop occupé, car tu croules sous demandes de gens cherchant un appart...

 
J'embauche si tu veux  

bonjour a tous.
 
en fouillant un peu sur le net,j'ai decouvert un site tres interressant pour vendre ou
acheter des biens immobiliers. cette société et toute jeune et donc prometteuse
pour les bonnes affaires.
 
je vous laisse un lien:
 
-http://go.toch38.bridebonnot.4.1tpe.net
 
cordialement, simon

des nouvelles ur la méthode de calcul :
aujourd'hui j'ai négocié -15% est c'est passé.

 
Bien joué    
Tu es sur quel secteur ?

negociation en IDF premiere couronne

 
M'étonne pas, ma belle soeur essaie de vendre sa maison depuis 1 an