Bonjour,
 
Je lis sur de nombreux forums une ribambelle de sujets sur tout et n’importe quoi dans l’immobilier, et c’est parfois fort intéressant, et parfois redondant comme la pluie. Je viens donc poster ce sujet sur la vraie question que se posent de nombreux particuliers : comment vendre sa maison ou son appartement ? Cette question inquiète tous les vendeurs en cette période de crise où les prix baissent et les agences ferment.
 
En tant que créateur de Ma Petite Agence.com, qui épaule les particuliers dans leurs vente sans commission, je vais vous donner mes conseils pour vendre sa maison ou vendre son appartement.
 
Tout d’abord amis vendeurs, il faut savoir qu’il y a toujours des candidats acheteurs sur le marché, mais ils ont de plus en plus d’offres pour leur choix. Vous devez donc absolument éviter d’être gourmand sur le prix et avoir une communication optimale. Le prix et la communication sont les 2 critères indispensables pour vendre sa maison ou vendre son appartement.
 
Concernant les prix, je vous invite à ne plus croire les estimations des agences immobilières. Ils vous offrent ces estimations pour mettre un pied chez vous et récupérer le mandat quand vous êtes à la vente. De plus, ils surestiment votre bien pour vous faire plaisir et récupérer votre mandat, alors qu’ils savent très bien qu’ils n’arriveront jamais à le vendre dans ces ordres de prix. Ils connaissent très bien le marché, et seuls les bons agents immobiliers seront honnêtes sur le prix. De plus, je vous invite à ne plus vous aligner sur les prix des annonces que vous trouvez ici et là sur des biens similaires, que ce soit des annonces sur des sites Internet ou dans les agences du quartier. Ces biens ne sont pas vendus, car ils sont souvent surestimés, et c’est donc une grave erreur de s’aligner sur ces prix là. Je comprends votre point de vue, car c’est souvent le seul moyen que vous ayez, mais je vous invite à vous baser sur ces prix là et baisser le prix de 10%, ou alors faire appel à des coachs immobiliers, qui vous conseilleront sur le prix objectivement car ils ne sont pas commissionnés. Je vous promets que vous serez beaucoup plus au prix du marché avec l’une de ces 2 méthodes.
 
 
C’est alors qu’il faut une communication efficace pour déclencher les appels des acheteurs potentiels. Cette communication doit allier la présence sur Internet et sur le terrain (panneaux à vendre, affichettes de proximité, en parler à tout le monde autour de soi). De très nombreuses ventes immobilières se font par des contacts de proximité. Ps : je vous invite à ne pas faire des panneaux bricolés n’importe comment, car un panneau pourri signifie pour l’acheteur un bien pourri, et cela lui donnera beaucoup moins envie d’appeler.
 
Mais il faut savoir que 95% des acheteurs consultent Internet lors de leur recherche immobilière. Pas besoin de vous dire qu’il faut y être présent. Mais par contre je peux vous dire qu’une seule petite annonce sur un site gratuit ou payant ne suffit que rarement. Internet est immense, et vous devez diffuser votre annonce sur un maximum de sites Internet. Pour vos annonces, prenez le soin de la rédiger d’une manière sympa, sans rien cacher, en y mettant au minimum une photo (et des jolies s’il vous plait, appliquez vous, vous présentez des choses à vendre à plus de 100000€). Et n’oubliez pas de la réactualiser quand vous le pouvez pour qu’elle ne disparaisse pas dans les profondeurs de ces sites Internet.
Enfin, si vous n’avez pas le temps de vous occuper de la vente de votre bien, ou si vous voulez tenter le coup également en agence, je vous invite à sélectionner une seule agence. Cette agence doit avoir votre bien en exclusivité. Elle fera ainsi de gros efforts de communication, et vous diffusera également sur le service inter agence. Vous couvrerez les autres 45% du marché. Mais sachez que cette solution peut vous faire perdre votre acheteur, car la commission est souvent la barrière à un accord final, car la loi vous interdit ensuite de vendre directement à cet acheteur qu’une agence vous a présenté. Et si jamais la vente se finalise par le biais d’une agence, sachez que le vendeur perd en moyenne 10000€. Je pense que ces 10000€ valent bien un petit effort en temps et en argent pour une bonne communication de particuliers.
 
Je récapitule pour ceux du fond, je sais c’est long et il y en a qui ont dû partir. Il est important de ne pas être gourmand sur le prix, et cela dès la mise en vente de votre bien. Ensuite, faites un gros effort de communication (terrain et Internet, avec de belles photos) pour une bonne visibilité de votre offre, qui est maintenant au bon prix.
 
Voilà, si votre bien n’est pas en bord voie ferrée, ou avec des fissures de partout, vous avez aucune raison de ne pas vendre votre maison ou appartement, si vous suivez ces conseils.

hep ! st thomas    toi qui sait tout et qui conseille sans aucune arrière pensée, comment gagnes tu ta vie ?
oui, ta rémunération, tu la prends où et comment ?
enfin, tu ne vas quand même pas nous faire croire que tu es un gentil philanthrope qui qui se souci du pauvre particulier sans défense pris au piège par la méchante agence immobilière .....
d'une façon ou d'une autre, tu te sers du particulier pour gagner ta vie .... c'est juste un peu plus vicieux et pervers de ta part de faire croire le contraire.
Quant à tes fameux conseils, Monsieur de La Palice n'aurait pas dit mieux    
et sur le plan juridique    tu conseilles quoi au juste  

Cher thomas-mpa34,
Merci pour cette longue tirade, mais il me semble que l'essentiel n'a pas été traité : L'aspect juridique.
je ne veux pas enfoncer le clou mais, une fois de plus Defiscman a raison.
Pour ma part, je passe mon temps à le dire et à le répéter : La vente d'un bien immobilier est une chose sérieuse et complexe qui nécessite un minimum de connaissances juridiques et un maximum de protection des parties contractualisée sur le cpm. La vente entre particulier est dangereuse si elle n'est pas encadrée par un professionnel averti.
A défaut de passer par une agence, il est indispensable de régulariser une offre d'achat chez un notaire. Il est impératif que chacune des parties ait son propre notaire.
Ta proposition est certainement interessante pour la vente de bien simples tel que "appartement" dans co-pro récente ou maison en lotissement appartenant à monsieur et madame X mariés et vendu à Mr et Madme Y mariés....Mais ce genre de transaction simple et facile n'est qu'une infime partie des transactions qui arrivent sur le marché....La plus part d'entre elles sont bien plus complexes et certaines sont même de véritables "cas d'école".
Par conséquent il est faux et archi faux de faire croire à un particulier que la vente de son bien se résume à un prix et un joli panneau posé sur la fenêtre....

Rebonjour les gars,  
 
 
Et oui je ne suis pas philantrope, ni bénévole, je gagne ma vie avec l'investissement du particulier vendeur, qui investit dans sa communication, et qui bénéficie de nos conseils. Nos tarifs sont attractifs, et nous gagnerons de l'argent sur le long terme avec le volume.
 
Tanguimmo, tu sais bien que l'agence n'apporte aucune sécurité juridique dans la transaction. Le seul allié juridique fiable dans une transaction est le notaire. Tout passe de toute façon par lui, que ce soit en agence ou de particulier. Donc il n'est pas plus sécurisé au niveau juridique de vendre son bien par agence.
 
par contre, on va être d'accord pour une fois, et j'en suis bien content. En effet, tu dis que notre proposition est intéressante pour la simple vente d'appartement ou de maison en lotissement. Il est vrai que nos clients sont là, quand ils peuvent eux mêmes assurer les visites, et assurer ces transactions dites "simple" au niveau juridique.
C'est pour cela que l'on a toujours besoin de professionnels de l"immobilier pour la gestion de biens, la vente d'immeuble, l'immobilier commercial, et sur des biens dits "simples" quand les vendeurs n'ont pas le temps de faire les visites. Mais pour vendre un studio à Montpellier, ils se débrouillent très bien grâce à nos conseils.
 
Je ne suis pas trop d'accord avec toi, quand tu dis que c'est archi faux qu'avec un joli panneau, et un bien au prix ça ne se vende pas. Quand un bien est au bon prix, il a toutes les chances de se vendre rapidement, si l'on fait une bonne communication. Et quelle meilleure communication de proximité qu'un joli panneau "A vendre sans commission". Mais tu as raison de dire que c'est un peu faux, car il lui faut également une bonne visibilité sur Internet, tout ce que notre service procure, ça tombe bien.

 pas du tout    
 
une bonne agence immobilière est parfaitement capable de rédiger un cpm en bonne et due forme ou conseiller et diriger vers un bon notaire.
le compromis de vente est l'étape la plus importante d'une transaction et s'il est mal rédigé c'est un risque réel tant pour le vendeur que pour l'acquéreur.
 
Même pour la vente d'un bien simple comme un studio : par exemple sur le vérouillage des conditions suspensives....saches que lors d'une transaction, l'acquéreur peut se désister à tout moment sans risque réel. Par contre, le vendeur ne peut pas annuler le contrat et s'il tombe sur un acquéreur malhonnête qui refuse de passer la vente mais qui ne veut pas annuler le cpm....le vendeur se retrouve bloqué sans aucun moyen de sortir de la situation par un autre biais que la voie juridique.....
ceci n'est qu'un exemple mais je le dis et je le répète, la vente entre particuliers est dangereuse et périlleuse si elle n'est pas correctement encadrée par un professionnel de l'immobilier.
il est faux et archi-faux de croire que tout un chacun peut vendre son bien comme il irait vendre sa voiture...
 
ce que je dénonce dans votre métier c'est le défaut de conseil juridique pour la simple raison que vous n'êtes pas formés pour cela et c'est fort dommage.
Ce que je dénonce également dans votre métier, c'est de faire croire aux gens qu'ils sont capables de vendre leur bien tout seul.
Or, il suffit de regarder en détail, ne serait ce que la liste des diagnostics divers et variés, indispensables à la vente d'un bien, pour se rendre compte que ça n'est pas si simple que cela.
On va vers un contrôle technique de plus en plus complexe et c'est tant mieux. Quand les particuliers comprendront que ça devient vraiment compliqué de vendre, ils feront appel à des professionnels et il y aura moins de problèmes au moment des ventes.
le reste n'est que du détail, un panneau, une jolie photo dans un canard et hop ! il suffit que le prix soit conforme et le tour est joué....
 
Une dernière remarque, je reconnais que l'explosion du marché immo de ces dernières années a fait surgir des agents immobiliers incompétants mais la crise va nettoyer tout ça et comme en 1992, seuls les professionnels avertis vont rester.

Rebonjour tanguimmo,  
 
je suis d'accord avec toi que la crise va permettre aux bons agents immobiliers de rester en place. Et c'est tant mieux qu'il y ait un peu une purge du marché.
 
Par contre, je crois que je n'ai pas du bien expliqué. Mais nous sommes des professionnels de l'immobilier, avec au moins 5 ans d'expérience, et nous sommes à même de conseiller au mieux le particulier pour les soucis juridiques ou autres.
 
Concernant les diagnostics, nous leur conseillons de voir avec leurs notaires quels sont les diagnostics obligatoires pour leur maison. Le notaire est le plus à même de les conseiller à ce sujet.
 
Tu sais aussi que les particuliers sont capables de vendre seul, la preuve des dizaines de milliers de particuliers vendent chaque années par une agence. Mais je suis d'accord avec toi qu'une vente est compliquée, mais nous sommes là, ainsi que les notaires pour les épauler. La sécurité d'une transaction se fait par les diagnostics et le passage chez le notaire, pas par un agent immobilier.
 
Même si je pense que tu dois être de bon conseil, ce n'est pas toi qui assure la sécurité de la transcation. Tu fais tout pour que ça se passe bien, mais c'est bien le notaire qui assure une transaction.
 
J'espère que tu seras moins sceptique à l'avenir sur notre nouveau concept, car il se développe rapidement. Et j'espère que les affaires fonctionnent bien pour toi et que ça redémarre.
 
Bonne journée.
 
M. Thomas Chehabeddine

je ne suis pas agent immobilier      
 
de mon coté, à partir du moment où ton concept n'omet pas les conseils de base techniques, juridiques et fiscaux, pourquoi pas ?  
 
On voit tous les jours des gens se faire avoir lors d'une transaction, même par des notaires.....
Ne te trompes pas, ce qui est le plus important, c'est le compromis. Un compromis peut se signer de particulier à particulier sans notaire ou autre professionnel de l'immobilier. Et c'est bien là le problème. Une fois le cpm signé, personne ne peut plus y revenir, même pas un notaire....
 
Quant aux erreurs des notaires, elles sont fréquentes, d'où l'interet de bien connaitre les notaires de sa région pour mieux aiguiller les clients. Et surtout, ne pas oublier de conseiller des doubles minutes. Chacune des parties doit impérativement avoir son propre notaire.  
 
A partir de là, si votre conseil va dans ce sens et si vous responsabilisez le particulier face à tous ces éléments (juridiques, financiers, fiscales, techniques...) pas de problème de mon coté.

 
Dis moi tanguimmo, tu n'es pas agent immobilier ni notaire, mais tu en connais un rayon, tu fais quoi si c'est pas indiscret?
 
sinon tu as parfaitement raison que le compromis est la partie la plus importante.C'est bien pour cela que l'on conseille à nos clients d'obligatoirement passer par leur notaire. De plus, on leur dit également d'avoir leur notaire, même si l'acheteur dit c'est bon y'a mon notaire. Il ne peut pas y avoir un procès avec le même avocat de chaque coté. Donc ne t'en fais pas, nous essayons de les conseiller au mieux, mais on est pas Dieu, il y a forcément des soucis desfois, sur lesquels on n'a pas pu agir.

mon métier n'a pas d'importance, ce qui est important c'est de conseiller aux mieux les internautes qui viennent sur ce forum    
 
si je suis là, c'est qu'il y a une raison  

ben non, tanguimmo n'est pas tout cela ! et pourtant.....c'est certainement de tous, le plus érudit en la matière ! allez savoir pourquoi ?
une chose est sûre, il n'est pas là par hasard et c'est bien pour le forum.

J’ai remarqué qu’il y a dans le sud-ouest une société qui propose aux particuliers l’estimation du bien à vendre. Ce n’est ni une agence, ni un revendeur.
Il donne un document que j’ai présenté à toutes les personnes qui ont visités. Il décrit l’emplacement, la ville (superficie, nombre d’habitants etc), les commodités du style écoles, commerces, banques,  et donne une valeur marchande de la maison ou des l’appart.
 
Visiblement son avis n’est pas influé par la prise d’un mandat ou d’une commission.
 
Il est en train de développer ce concept en France.
 
Je recommande quand on ne connaît pas bien, et surtout quand on entend toutes les bêtises qui se racontent.
process-immo.fr

bonjour,
Je vends mon appart sur PAP depuis 3 mois; j'ai de nombreuses visites avec même des gens très enthousiastes mais qui au final ne font jamais d'offre. Je n'y comprends rien. DOis-je faire comme un agent immobilier c'est à dire rappeler à chaque fois les gens pour savoir s'ils sont intéressés et ce qu'ils comptent faire????

 
Bonjour Ricaro,  
 tu dois noter tous les contacts que tu as pour la vente de l'appartement. Tu dois proposer la vente lors de la visite. Et tu dois aussi relancer tous les acheteurs 1 semaine après pour voir ce qu'il en est. Ils te donneront ainsi les bonnes infos, c'est à dire on a pas acheté à cause du prix, du bruit, etc. Cela te donne ce qui colle pas dans la vente de l'appartement, et tu prend ces données pour ajuster ton offre sur le marché. Par ailleurs, ils peuvent te dire aussi j'ai acheté à la résidence à coté car c'était plus grand au même prix, donc ça peut aussi te donner des indications sur le prix de ton appartement par rapport au prix de ce qui se vend et qui correspond à ton bien.
Donc oui tu dois absolument relancer tous les clients acheteurs,
 
 
M. Thomas Chehabeddine

Qu'entendez vous par "proposer la vente"?

 
 
il veut dire que tu dois engager la négociation pendant la visite    
les propos de thomas_mpa34 sont très discutables et n'ont d'autre interet que de chercher à te vendre son concept    
pour en revenir à ton problème, saches que le client qui sera interessé par ton appartement saura venir te voir pour discuter sérieusement avec toi. Pas besoin de le relancer, tu n'es pas un vendeur de tapis    
par contre, il me parait évident que si tu as beaucoup de visites depuis 3 mois et qu'à ce jour, aucune offre d'achat ne t'a été proposée, c'est qu'il y a un problème :
Peut être un problème de déco ou d'agencement    Visiblement, le prix que tu propose à l'air en phase avec le marché de ton secteur puisque les gens se déplacent.
Le problème ne vient donc pas du prix, mais de l'appartement.....
Au final, si la déco ou l'agencement sont vraiment "particuliers", il faudrait envisager de faire des petits travaux de rafraichissement pour mettre en valeur ton bien.
Peut être faire venir 1 ou 2 agences sérieuses qui pourraient te dire ce qui cloche dans ton appartement.

 
Bonjour tanguimmo, je suis heureux de te parler.
Mon discours n'est pas là pour vendre, mais pour conseiller ricaro. Il n'est pas discutable le fait de proposer la vente lors de la visite. Comme il n'est pas discutable de devoir relancer les acheteurs après les visites. Il est évident que si c'était des acheteurs très intéressés, ils auraient fait la démarche eux-mêmes. Mais comme tu dis, si ricaro n'a pas vendu après beaucoup de visites, c'est qu'il y a un problème, et le seul moyen de le savoir c'est de relancer les gens qui sont venus visiter, donc mes propos ne sont pas discutables, car toi même tu es d'accord, et si ricaro avait fait cela depuis sa mise en vente, il en saurait un peu plus sur sa vente.
Après pour la campagne Google, c'est pas avec ça qu'on gagne notre vie, mais ça permettrait surement à ricaro d'avoir la meilleure visibilité sur Internet, donc avant cela il faut qu'il règle sa vente, le prix? la déco? le bruit?
 
Bonne soirée tanguimmo ça m'a fait plaisir

A priori rien ne cloche dans l'appartement qui a été refait à neuf et dont le prix est légèrement inférieur à celui du marché. Les gens manifestent d'ailleurs souvent leur contentement.  Ce qui revient souvent dans les objections c'est :  
 
1 les charges de copropriété trop élevées
2 le quartier assez populaire qui ne plait pas.
Pour ces deux points malheureusement je ne peux rien faire.

Pour info je précise que j'en suis à presque 25 visites. Une seule offre à été faite de 190000 pour un prix de départ de 216000. J'ai refusé l'offre que j'estimais trop basse. J'ai peut être fait une erreur.....

Autre info et non des moindres :  
Appartement en vente depuis début novembre 2008 dans une agence en exclusif puis une autre toujours en exclusif puis après 3 agence en mandat simple et en 5 mois : AUCUNE VISITE PAR AGENCE!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
La profession d'agent immobilier est sans avenir.

 
Bonjour,
Je pense oui, mais c'est facile à dire et ça dépend :
Du prix de revient de votre appartement
De vos projets futurs
D'un prêt relais engagé
De votre degré d'urgence à le vendre....

Bonjour,
 
Pour répondre peut être a ricaro sur ces 25 visites à mon avis il y a problème de prix  
le quartier populaire et les charges ne sont peut être pas forcement en cause
en effet lorsque tu renseignes les personnes sur ton bien ils connaissent  l'adresse pour la visite? tu les renseignes sur les charges la taxe foncière ect.... ?
donc ils savent ou ils vont  
ton bien est sans doute réservé à une certaine clientèle (qui connait bien le quartier et l'environnement)
c'est à dire que ton bien est trop au-dessus du prix du marché pour les acquéreurs susceptibles d'acheter ce bien et de ne pas être regardant à l'environnement  
par contre les acquéreurs  qui ont le budget trouve trop populaire le quartier  
donc ton bien est sur estimé

Pour répondre à la question posée ...
-image-demeure.fr

Bon nombre de vérité ont été dites dans les différents commentaires et je souhaiterai apporter ma pierre à l'édifice :
- comme le dit justement Béa et d'autres utilisateurs avertis, le point clé est le prix de négociation de votre bien : l'estimation est un élément essentiel et vous amènera des acquéreurs pour lesquels le secteur populaire ne sera pas un frein.
Pour obtenir une estimation réelle du bien, l'idéal est de contacter l'agence immobilière de votre secteur qui vend le plus : elle pourra étayer son estimation des dernières ventes qu'elle a réalisé dans votre quartier et pourquoi pas dans votre copropriété et en tenant compte des plus ou moins de votre appartement, vous donner un prix marché réaliste.
- pour ce qui est de la communication lié à votre bien, vous pouvez la prendre en charge vous même et/ou la confier à l'agence de proximité la plus performante (toujours celle qui vend le plus dans votre quartier)
- pour ce qui est des visites, il est important de soigner la mise en scène de votre appartement et de ne pas donner trop de détails personnels qui empêchent la plupart du temps à vos visiteurs de se projeter.
- Enfin, n'ayez pas de regrets sur le fait de ne pas relancer vos visiteurs : dans la mesure où un acheteur se décide dans les 2 premières minutes de sa visite pour l'acquisition de son logement, s'ils n'entament pas de négociation, c'est que simplement votre appartement n'est pas celui qui leur convient.
 
En final, concernant les agences immobilières, il y a bien entendu comme dans tous les métiers, des gens plus ou moins performants, plus ou moins sincères dans l'acte commercial et la tension actuelle sur le marché en fera sans doute disparaître un bon nombre car pour vendre aujourd'hui, il faut être d'avantage un conseiller pour le vendeur et l'acheteur plutôt que comme par le passé un simple ''ouvreur de portes".