« Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres ! ». Voilà une expression qui revient souvent dans les conversations. Cette affirmation est-elle vraie ou fausse ? Le locataire paye effectivement un loyer qui est perdu. Mais ne peut-on pas également mettre en évidence qu’un propriétaire occupant paye aussi tous les mois un équivalent loyer ? Les frais d’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien et de réparation représentent forcément une dépense qui au bout du compte peut être assimilée à un loyer.
 
On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis volontairement de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 7 ans : c’est la durée moyenne d’occupation d’un logement en France.
 
Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.
 
Avec les prix observés en 2008, on calcule que le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location est obtenue lorsque la croissance des prix est de 3.20% par an (1). Autrement dit, le propriétaire occupant a alors un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !
 
Pour une croissance des prix supérieure à 3.20%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 7.5%, soit une hausse de 66% sur 7 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).
 
Par contre, avec une baisse des prix de 2.7% par an, soit une baisse cumulée de 17.5% sur 7 ans, il doublera son loyer par rapport à la solution location. Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 2.7% par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.
 
Autre point particulier, lorsque les prix restent stables pendant 7 ans notre propriétaire occupant paye un équivalent loyer 60% plus élevé que celui de la solution location.
 
Evidemment, l’écart de loyer avec la solution location constitue un gain ou une perte qui cumulée sur la durée de l’investissement représente un écart de patrimoine entre les deux solutions achat et location.
 
Pour une croissance des prix de 7,5% par an on montre que le propriétaire occupant réalisera un gain équivalent à 85 loyers par rapport à la solution location. Alors que pour une baisse des prix de seulement 2.7% par an, il subira une perte équivalente à 85 loyers (achat réalisé avec un apport de 10% et un prêt sur 20 ans).
 
Avec les prix actuels, on comprend donc bien que le marché immobilier à besoin d’une croissance supérieure à 3,2% par an. Les prix étant maintenant clairement orientés à la baisse, les éventuels acheteurs spéculent à la baisse (oui, c’est possible). C’est ainsi que dans la phase descendante d'une bulle immobilière, la baisse des prix entretient la baisse (rien ne sert de courir pour acheter car demain les prix seront encore plus bas). Le marché est donc verrouillé à la baisse.
 
Mais alors dans ce cas, jusqu'où les prix peuvent-ils descendre ?
 
La réponse est simple. Le point bas sera atteint lorsque, pour une croissance nulle des prix (prix stabilisés), la solution achat sera équivalente à la solution location. On démontre (2) que dans ce cas, suivant le taux d'emprunt pratiqué sur le marché, le prix d'équilibre se situe entre 120 et 150 loyers. Début 2008, lorsque nous étions en haut de bulle, les prix étaient en moyenne autour de 262 loyers. Le ratio Prix/Loyer peut donc facilement baisser de 43 à 54%.
 
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j'ai en tête deux chute de prix. le prix de certaines terres agricoles en 82 ou les terres agricoles ,en particulier , les terres d'élevage avaient perdu la moitié de leur valeur en un an. Cette évolution était mondiale . Puis la chute de l'immobilier parisien au début des années 90 ou la chute avait été de l'ordre de 40%.
il me semble qu'il y avait une grosse différence avec la crise actuelle. Les banques avaient continué de prêter . Dans le premier cas avec des taux très élevés, de l'ordre de 15% , dans le deuxième cas, je ne sais pas.
Il semble qu'actuellement on assiste plutôt à un arrêt total des transactions immobilières, avec semble t il un arrêt du financement avoué ou non , mais réel par les  banques.
le marché semble évaporé, incapable de se recaler à un niveau quelconque . Qu'en pensez vous?

LES PRIX VONT DESCeNDRE JUSQU'a UNE STABILISATION
il faudra que les prix des loyers suivent
des loyers un poil trop élévés de prix a l'achat qui baissent
et les ventes repartent.  
sauf que le gars qui se retrouve au chomage ou nau bord de l'étre n'achète pas < logique!
c'est donc le chomage de masse vsur b2009-2010 qui va aggraver la baisse qui pourra atteindre 30-40 %

Salut,
comment peut on savoir si c'est le bon moment d'acheter. Ca fait bientot 4 ans que je cherche a acheter mais je ne trouve rien. Beaucoup trop cher. Alors est ce que c'est le moment, si oui jusque quand ? Y a t'il des endroits plus interressant que d'autres. Beaucoup de choses qui me prennent la tete depuis des annees.  

Bonjour,
Un élément de réponse : à titre personnel, j'investis maintenant.

D'après le tunnel de Friggit, c'est absolument pas le moment d'acheter, nous sommes pile en haut d'un pic du grand 8, et on amorce la descente...
 
Moi je dis ça je ne dis rien... j'attends les résultats du T109 mais à mon avis on prend de la vitesse par effet d'apesanteur, ce qui veut dire vers le bas et surtout très fort...

 
 
Ca me rappelle les analyses chartistes de certains boursicoteurs en herbe.
Sauf que la bourse est faite pour les gros et n'épargne pas les petits.
L'immobilier et la valeur pierre repose fort heureusement sur des fondamentaux plus solides et moins fumeux.  

 
 
Solides et moins fumeux que quoi? Que la parole vague d'un internaute lambda?
 
Pour ta culture, Friggit est un ingénieur des ponts, travaillant à l'insée , compulsant TOUTES les transactions immobilières de France (bah oui , comme le notaire est une case obligatoire, il reprends les chiffres des notaires, notamment).
 
 
Personne n'a de boule de cristal , mais on pourrait résumer le marché de l'immobilier à ça :

 
 
Après pour savoir si tu dois acheter, suffit de te faire ton opinion sur ce que les courbes vont faire, à mon avis, un gamin de 5 ans, est capable de te dessiner la suite, mais si tu pense que ça va monter, c'est ton avis et il vaut autant que le mien.

Allez la petite lettre du site, ça calme  
http://www.diagnostic-expertise.co [...] .php?nid=2

Chaque printemps, de 91 à 97, la Fnaim annonçait un "frémissement" indiquant que la crise allait se terminer rapidement et chaque année, ça repartait à la baisse une fois le printemps passé...
mais investis donc, ne te retiens surtout pas et nous te remercions d'avance de nous faire partager tes expériences d'achat en cette période troublée mais selon toi si propice à l'achat  

Peut-on faire confiance aux annonces de la FNAIM, quand l'année dernière celle-ci niait l'amorcement de la chute, à coup de lissage sur plusieurs mois des chiffres, et ce jusqu'à la fin de l'été 2008 ?? (pratique révolue du coup, en comparant avril à mars on peut ainsi voir une hausse se profiler, comme c'est bien pratique ).
 
Qui plus est je trouve le ton du dit communiqué bien moins optimiste que celui de votre article...
-fnaim.fr/upload/files/communiques/Avril-2009-Legere-resistance-a-la-baisse-des-prix.pdf
 
M'enfin on ne peut pas vous reprocher de vouloir défendre votre gagne-pain

oui enfin c'est aussi cher de pap que par agence immo
au moins avec une agence immo, on prend moins de risque !

Ce n'est pas 4 millions de chomeurs qui vont faire enfler encore plus la bulle, ça vous pouvez en etre certains. Ni des primos sans apports.
 
Et le temps que le marché se retourne a nouveau, vous allez attendre 6 à 10 ans avant de revenir aux prix d'aujourd'hui. Pour votre belle +value il vous faudra attendre facilement + de 12-14 ans.
 
 
Il y a eu effectivement un sursaut en mars-avril (source notaires).
Mais la chute exeptionnelle des transactions est une premiere depuis le debut que les statistiques existent... Wait & see.
 
Vous n'avez pas le choix ? ACHETEZ !
Vous achetez une maison comme un pain à la boulangerie ? ACHETEZ !
Vous êtes fous ? ACHETEZ !
Vous avez le choix (locataire / tangy /futur primo-accedant) ? N'ACHETEZ PAS !
 
De + les taux vont baisser jusqu'en 2010, ça laisse voir venir

CracknouomHue t'es locataire ?  
ou p-e tu est bailleur ?  
ce qui expliquerai bien des choses ....

Les dix derniers articles de la presse française recensés sur mon site:
 

• PRE-OUVERTURE A WALL STREET - L'immobilier sème le trouble
• Immobilier ancien : hausse surprise des prix en avril
• Les prix de l'immobilier ancien pourraient encore chuter de 15% d'ici 2010
• Baromètre MeilleursAgents.com : Le prix du m2 à Paris a baissé de 7,1% au 1er trimestre 2009
• Immobilier parisien : les prix autour de l'Étoile
• Notaires de France : -30% des ventes dans l’ancien au premier trimestre 2009
• Les acquéreurs reprennent la main
• La chute des prix de l’immobilier pourrait atteindre 20% en 2009, selon les notaires
• Les agents immobiliers s'accrochent à l'espoir d'une reprise
• "Entre janvier et avril, les prix du marché immobilier ont baissé en moyenne de 10%"

Effectivement je pense que ça peut reprendre demain
 

 
Joyrock

 
Ni l'un ni l'autre je suis trop jeune
 
Toi tu veux mettre sciement les gens dans la misere
Il n'y en a pas assez pour les pauvres, les AI, les banques laxistes, les notaires qui ont ont "subit" les ventes hors normes...
Il n'est PAS normal d'avoir mis un pays entier dans ce qu'il est aujourd'hui (Le chomage qui va exploser a l inverse des la baisse des ventes).
 
On applaudi la mentalité ! Vous voulez des tetes ? En voila une !
 
Voir l'immobilier comme un placement c'est spéculer. On SAIT maintenant ce que vaut la spéculation : des gens dans la rue, tout simplement.
 
clap ! clap ! clap !

 
Erreur.....de jeunesse sans doute    

Tiens on a pas le droit de citer la source de ses infos sur ce forum ?  

Sarcasme de vieillesse sans doute ? C'est tout ce que tu as à répondre ?
 
Le point de vue de Mr Smith est parfaitement justifié.
Effectivement ces dernières années toutes les professions liées à l'immobilier ce sont "gavées" pendant que leur client payaient la note !
 
Et maintenant que la France (comme le reste du monde : US, Angleterre, Espagne, etc...) voit sa bulle immobilière exploser, on tente de nous faire croire que tout va bien...
ça me rappel les frontières magiques que nous avions lors de l'incident de Tchernobyl  
 
Peux-tu dans ta grande sagesse manifeste nous expliquer pourquoi ça ne baisserait pas aujourd'hui :
- après 10 ans de hausse ininterrompu (+140%) rendant les biens immobilier hors de la porté de la majorité des ménages, le revenu médian des ménage français étant de 22000€si je me souviens bien
- une crise financière sans précédent
- une hausse du chomage hors norme (80 000 nouveau chômeur par mois)
- la preuve que la baisse est possible suite à l'explosion de la dernière bulle en 1991-1998
 
Là je suis tout ouï... n'hésite pas à m'expliquer...

Parce que ça ne l'arrangerai pas ?

C'est un topic de jaloux ici ?  
sous pretexte que vous etes locataire et que vous n'avez pas su vous placer sur le marché de l'immobilier au bon moment vous en etesreduit a esperer que tout baisse
 
ça ne va rien vous apporté mais ça va appauvrir votre voisins qui a su prendre des risques ...
 
breavo ! belle mentalité !
 
décidement, looser un jour, looser toujours

c'est une réponse de jalouse ici ?
sous prétexte que vous etes proprietaires et que vous avez fait l'erreur d'acheter en haut de bulle vous en etesreduits a esperer que ça continue d'augmenter
 
ça ne va rien vous apporté mais ça va encore plus éloigner votre voisins de toute espoir d'avoir sa maison un jour, son salaire ne pouvant suivre la folcourse des prix

j'ai acheté mon premier logement en 1999
 le second en 2002 que je loue  
 
en 2006 j'ai revendu mon logement de 1999 et j'ai racheté 3 logements locatifs avec  
 
donc j'ai pas de leçon de gestion a recevoir de toi !
 
dans l'immo on est jamais perdant !
sauf quand on loue ...

Looser ne prends qu'un o.
 
Ne pas savoir utiliser d'anglicismes correctement est vraiment un truc de loser.

Va dire ça au employé de Lehman Brother. Enfin aux ex employés.

Jaloux de quoi ? De devoir s'endetter sur 25 ans pour acheter un pauvre appartement ?    
 
Alors que je suis actuellement célibataire et que si je trouve quelqu'un et que j'ai un môme dans le futur je serais obligé de revendre ? Dans ce cas là je ne suis même pas sûr de récupéré mes billes entre "cout du crédit + frais de notaire + frais d'agence" (et je parle même pas de la bulle actuellement en explosion)
 
Il faut quand même se rendre compte que nous ne sommes pas dans la situation de nos parent qui prenait un crédit il y-a 30 ans et remboursaient en "monnaie de singe" grâce au fait que l'inflation était à deux chiffres et que le salaire étaient indéxé à la dite inflation ! Aujourd'hui acheter un bien immobilier est un parcours du combattant pour tout primo-accédant n'ayant pas reçu un héritage !  

Bonjour à tous,
 
Ce que je vois, d'ici, c'est :
 
- d'un côté des locataires qui expliquent pourquoi il est judicieux de ne pas acheter aujourd'hui.
 
- de l'autre, des propriétaires qui expliquent qu'ils ont fait le bon choix en achetant plus ou moins récemment.
 
Je cherche moi-même à peser le pour et le contre, en vue d'une acquisition potentielle.
Eh bien, je me rends compte que d'un côté il y a des arguments, qui sont à l'évidence en faveur de l'attente (quel graph éloquent qu'est celui de FRIGGIT !), de l'autre pas un seul argument en faveur de l'achat...
 
J'ai fait mon choix, merci à vous, j'attends  

 
Cela s'appelle la chance de la situation. Fait la meme opération a partir d'aujourd'hui ? Tu as bien profité de la montée des prix (de l'arnaque d'autrui surtout) tant mieux pour toi ! Il y en a qui subissent la betise de gens comme toi.
Tu parle de losers locataires, mais tu empeches les gens d'etre proprietaire ! Tu n'es pas responsable de tes actes ! C'est grave ! Que je ne te croise pas dans la rue ! Surtout pas !
 
Comme dit plus haut : Une autre tete !!

le marché est il entrain de reprendre? ou la baisse continue, merci de vos temoignage (agence s'abstenir).

Une fois de plus ça dépend ou ?

le marché baissera d'autant plus que les acheteurs potentiels attendront avant d'acheter, ils attendront d'autant plus qu'ils ont le sentiment que leur attente efficace,  
Bref l'attente provoque la baisse, et la baisse provoque l'attente.
 
C'est une spirale vertueuse pour les acheteurs ... et mortelle pour les vendeurs , ou les agences...

 
..........les mêmes qui se précipiteront pour acheter n'importe quoi dés que les prix repartiront à la hausse.
On assiste déjà à ce phénomène de la part d'investisseurs qui recherchent de la defisc Scellier livrable en 2009.........

Pour écnomiser des frais d'agences souvent trop coûteux et excessifs, il faut parier sur le low cost.
 
Nous devons profiter de la baisse actuelle des prix/m2 de l'agglo parisienne et des grandes villes de Province. C'est le moment d'investir mais la période n'est pas propice. Quelques sites sont novateurs en la matière.
 
 
Je pense qu'au troisième trimestre 2009, les prix remonteront donc il ne faut pas trop attendre. J'ai quelques echos de la part d'agences immobilières qui n'arrivaient plus à vendre début janvier et qui recommencent à effectuer des transactions en cette fin mai.
 
Qu'en pensez-vous ?

 
j'en pense que c'est parfaitement normal. crise ou pas, la période de Mai à Septembre est chargée tant pour pour les vente que pour les locations. A cela, rien d'anormal, juste une logique établie sur la période des mutations.
Attendons septembre pour savoir exactement comment se porte le marché 2009.

 
J'attends la fin de l'année pour ma part, le chomage va faire tourner plus d'une tete, et aucun emploi à pourvoir pour les milliers de jeunes diplomés a cette rentrée.
 
on a encore pour 1 an de superbes annonces type dépôt de bilan.. C est pas en 6 mois que ça va se retourner en France ni même en 1 an (vous pouvez quoter) !
 
Mais bravo à tous ceux qui positivent dans ce contexte bien concret de crise. cela m'impressionne réellement...
 
Pour le scellier : Bon courage aux robiens nouveaux.

 
vu le nombres d'agences qui ferment le véritable crack immobilier est pour bientôt.

Ca ce serait une conséquence pas une cause.
Et puis ça assainit le marché

Bonjour je touve que "demobilier" à l'air de vraiment s'y connaitre en immobilier donc je souhaiterais qu'il me donne quelques conseils:
J'ai 21 ans, je viens de signer mon premier CDI et je gagne 1000 euros net par mois (dans le textile). Je souhaiterais m'acheter un studio neuf (pour payer moins d'impot) et le revendre dans 2 ou 3 ans pour me faire une petite PV ce qui me ferait un capital pour l'achat d'un appart plus grand. De plus les taux sont vraiment bas et j'ai encore le droit au PTZ.  
Comme toi je pense que les prix vont remonter à la rentrée et que les taux bas ne vont pas durer. Du coup je crois que les gens vont se ruer sur les bonnes affaires et qu'il sera dèjà trop tard à la rentrée. De plus Mme Lagarde est plutot optimiste pour notre economie et la plupart des agances immo parle dejà d'une forte reprise des transactions. Sans parler des anglais qui risquent de revenir en force sur notre marché immobilier puisque la crise est finie outre-manche. Sans parler du fait que j'habite Rodez et que la penurie de logement y est encore plus forte que dans le reste de la france
 
Penses tu comme moi que cet achat est un bon investissement?
 
PS: ma grand mère pense aussi que c'est le bon moment pour acheter

Bonjour,
N'y voit aucune offense, mais penser à défiscaliser dans la tranche d'impôt ou tu te trouves (au vu de tes seuls revenus) ne me paraît pas optimum.
Sauf bien sur si tu as des revenus fonciers par ailleurs.....
Je savais que le marché sur Rodez était tendu (je suis du Sud Aveyron) mais pas à ce point là...
Compare le prix des locations et le coût du remboursement d'un éventuel crédit assorti de tes avantages (PTZ ou autres..)
Attention également au terme Plus Value qui ne se traduit réellement que lorsqu'il y a eu transformation de l'habitation et non lorsqu'il y a une augmentation des prix du marché car en ce cas tu la subirais également sur ton prochain achat.
Et si tu trouves une bonne opportunité, n'hésite pas  

La spéculation à la hausse ayant disparu, il faut revenir aux fondamentaux de la solvabilité soit :
Evolution des salaires et des taux d'intérêts.
Depuis 2000 les salaires ont pris 20 % au (mieux) et les taux d'intérêts ont baissé de 5.8 à environ 4.5 (assurance incluse) soit sur 20 ans une diminution de 11 % des mensualités pour un même capital emprunté.
Donc pour un bien vendu 100 en 2000, la valeur devrait atterrir vers 130-135 en 2009-2010. Sauf si la crise (et le chômage) restreignent  encore plus la solvabilité des acheteurs ...