Bonjour
Je vous prie de bien vouloir me donner vos avis et vos conseils dans l’affaire ci-dessous qui m’oppose à 2 proprietaire
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Présentation succincte de l’affaire
 
Objet de ma demande :
Je souhaite avoir votre avis et vos conseils pour les deux problèmes suivants Cette affaire porte sur un désaccord sur l'interprétation du Règlement de la Copropriété située au 79, avenue du General Leclerc à La Garenne Colombes dont je suis syndic bénévole depuis 2007 à la suite de défaillance de l'ancien syndic professionnel qui est parti avec les documents et la caisse et a vendu sa société au syndic IBIS Immobilier.
 
Expose succinct de l'affaire:
 
Cette affaire comporte deux volets et porte sur deux transformations de destination de deux lots de la copropriété et la réalisation de travaux non autorisés sur ces lots qui appartenaient auparavant à un même propriétaire qui les utilisait en ATELIER et RESERVE comme stipulé dans le règlement de copropriété, rédige en 1962.
 
Volet 1 : Désaccord sur le Changement de destination d’une réserve effectué par son propriétaire :
De quoi s’agit-il ?
 
En mai dernier, lorsque j’ai trouvé un copropriétaire qui détient les 57/1000de la copropriété, entrain de faire des travaux en vu d’aménager en bureau et de le louer son local désigné sous l’appellation de « RESERVE N°4 » dans le Règlement de la Copropriété dont je suis Syndic Bénévole.  
N’ayant pas été informée auparavant par ce copropriétaire, je lui ai envoyé un courrier pour lui dire ceci :
« Etant donné que le syndic professionnel IBIS, était parti avec la caisse et les documents de la copropriété, je vous demande de bien vouloir me faire parvenir tout document vous permettant de changer la destination de votre réserve car, à ma connaissance, ce local qui faisait partie d’un lot composé de 2 locaux, dont un atelier et qui appartenait au même copropriétaire qui l’utilisait comme réserve pour stocker ses affaires, ne pouvait être utilisé automatiquement en bureau ».
Le copropriétaire m’a envoyé une réponse pour me dire que le Règlement de Copropriété lui donnait tous les droits pour faire ce qu’il voulait de son local et que je n’avais qu’à aller regarder le Règlement de Copropriété. En outre, il n’avait pas à m’informer de quoi que ce soit.
Aussi, je viens vous demander votre avis de professionnel pour me permettre de prendre la décision qui s’impose.
A cet effet, je vous indique ci-dessous l’extrait du Règlement de Copropriété sur lequel le copropriétaire, se base :
 
« MODALITE D’OCCUPATION :
Les locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mÅ“urs. Il ne pourra être exercé dans l’immeuble de professions commerciales, artisanales et industrielles autres que celles déjà existantes ; l’exercice d’une profession libérale est toutefois autorisé à la condition de ne pas comporter un danger ou une gêne quelconque pour les autres copropriétaires, notamment ne sont pas admis les radiographies, les médecins traitant les maladies mentales, les professeurs de musiques. Il ne pourra être exercé dans les garages et réserve aucun commerce ou industrie, autres que ceux déjà existants. Spécialement, les locaux composants les lots numéros treize et dix-sept, à usage commercial, artisanal et industriel, ne pourront être utilisés pour l’exercice de commerces ou industries considérés comme dangereux insalubres ou de nature, par le bruit et les odeurs, incomber les personnes habitant l’immeuble. » «  
Pour moi, ce copropriétaire qui ne paye d’ailleurs que des charges infimes parce que son local est considéré comme une réserve, est en contradiction avec le texte ci-dessus.
Il doit au moins demander l’autorisation des autres copropriétaires car il est dit dans le Règlement de copropriété suivant « … l’exercice d’une profession libérale est toutefois autorisée à la condition de ne pas comporter un danger ou une gêne quelconque pour les autres copropriétaires.. ».
 
Volet 2 :  
Désaccord sur un Changement de destination d’un atelier et travaux dans les parties communes effectues par un copropriétaire :
 
De quoi s’agit-il ?
Depuis 2007, date à laquelle j’ai pris en charge la gestion de la copropriété, je suis confrontée au problème suivant :  
Le copropriétaire de l’atelier dont il est question ci-dessus, a changé celui-ci en appartement et il a construit une terrasse sauvage en utilisant les parties communes. C’est en reconstituant les archives que l’ancien Syndic IBIS avait emportées avec lui en même temps que la caisse. Que je me suis rendu compte de cet état de fait
Voici un extrait du RC : Article 4 : Usages des choses et parties communes
« Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser à usage personnel, en dehors de leurs destinations normales. »
J’ai envoyé de multiples lettres recommandées au nouveau propriétaire pour lui dire d’enlever la terrasse qui a été construite sur les parties communes sans aucune autorisation et de prendre toutes les dispositions nécessaires pour régulariser la situation de l’atelier.
A ce jour, le copropriétaire qui ne vient que rarement dans la copropriété et ne paye pas ses charges depuis 2007, ne m’a pas répondu que dois je faire selon vous ?
Je vous remercie pour tout conseil ou tout avis
Syndic bénévole
ALPHADI
 

bonjour,
 
1 : Pour l'instant, je ne vois rien de génant à ce que le propriétaire transforme une réserve en bureaux. Rien ne l'interdit dans le règlement de co prpriété. ce qui est interdit c'est l'usage qui en est fait : pas de profession libérale etc.... Or la transformation en bureau et n'implique pas forcément un usage à destination d'une profession libérale.
A vous d'attendre ce qu'il compte en faire.
La seule chose est de savoir s'il a déclaré ce changement de destination à l'administration fiscale.
 
2 : ce propriétaire est  dans l'illégalité. A vous de faire constater par huissier la prise de possession des parties communes et d'engager une procédure.

Bonjour  
Je vous remercie pour votre message.  
 
s’agissant su premier problème, on m'a dit que le propriétaire de la réserve, l'avait déjà loue sans autorisation, il y a quelques années à un artisan qui l'utilisait comme bureau. Cet artisan est tombe en faillite. Après avoir attendu plusieurs annees, voila qu'il a fait des travaux pour mieux amenager sa reserve qu'il a deja loue à un deuxieme artisan qui me l'a dit : DONC LE LOCAL EST DEVENU UN BUREAU QU'IL LOUE.
 
Pour le deuxieme probleme, je vais me depecher de faire le constat d'hussier comme vous me le conseillez.
Bonne journee

Bonjour
En complément de réponse.
Sur le point 1 :  
Généralement, les travaux dans les parties privées d'une copropriété sont libres, si elles ne touchent pas la structure du bâtiment (comme un mur-porteur par exemple). Donc vous ne pouvez rien dire en ce qui concerne l'aménagement intérieur des lots de copropriété. A vérifier dans le règlement, c'est normalement indiqué.
 
Pour les faibles charges payées par le copropriétaire : ce n'est pas fonction de la destination du lot, mais uniquement fonction de la répartition des charges par rapport aux millièmes, dans votre cas 57/1000 soit 5,7%.
 
D'après l'extrait du règlement de votre copropriété : ce qui est interdit, et donc soumis à une autorisation, sont les activités libérales, commerciales, artisanales ou industrielles qui peuvent causer des gênes ou un danger aux autres copropriétaires. donc a priori, s'il n'y a pas de gênes ou de danger, il a le droit de faire ce qu'il veut.
si le propriétaire a déjà loué le local à un artisan puis à un autre, c'est dans l'ordre des choses que de faire des travaux d'aménagement, d’amélioration ou de remise à niveau.
 
D’après vos renseignements, ce local a été loué sans autorisation : mais sans autorisation de qui ?
Mais attention, le local en question n’est pas devenu un bureau pour autant : c’est toujours un local à usage commercial, artisanal ou industriel,  comme indiqué dans le règlement. Son utilisation ne doit simplement par importuner les autres copropriétaires, en terme de danger, de bruit,  d’odeur,…  ce qui est assez normal, en fin de compte.
 
Sur le point 2:  
La transformation d'un atelier en appartement nécessite très souvent une autorisation des copropriétaires. il vous faut donc vérifier si une autorisation n'a pas été donnée avant 2007. Et idem pour la terrasse qui trouve son emprise sur les parties communes.  
 
en espérant que tout cela vous aide.
J-C Näroa.