Bonsoir, j'ai acheté il y a quatre ans, dans le cadre de la vente à la découpe d'un immeuble situé dans le 12ème arrondissement de Paris, un studio de 11,59 m2 (2,52 m de hauteur sous plafond, deux grandes fenêtres sur rue, kitchenette, salle de bains avec WC intérieur), qui était précédemment loué (je dispose de la copie du dernier contrat de location et du préavis de fin de bail de la locataire, quelques mois avant que je n'achète ce studio, il était alors loué 510 euros + 20 euros de charges mensuelles).  
Au moment de l'achat, mon notaire m'a mis en garde contre le fait que je ne pourrais pas louer ce studio, dont le statut était celui d'un "local", sans affectation particulière. Je n'ai pas compris pourquoi, mais n'ayant pas l'intention de le louer (il sert de lieu d'atelier à mon mari artiste), je ne m'en suis pas préoccupée.  
 
Aujourd'hui, je cherche à revendre ce studio, et mon acheteur a l'intention de l'acheter pour le louer. Mon notaire met en garde mon acheteur et moi même sur le fait que le statut de local ne permet pas d'envisager sa location. Je n'arrive pas à comprendre pourquoi d'un point de vue juridique (les critères du logement décent sont remplis, et ce studio était précédemment loué en bonne et due forme), pas plus que mon acheteur d'ailleurs, mais de fait, nous sommes maintenant au point mort, et ne savons pas si nous devons signer la promesse de vente, qui pourrait être cassée si il est confirmé que l'acheteur ne peut utiliser ce studio à sa convenance et en l'occurrence le louer sans s'exposer ultérieurement à des difficultés, dont nous n'arrivons pas davantage à estimer la réalité ou la nature (fisc, urbanisme ?).  
 
Quelqu'un pourrait il m'aider à débrouiller ce mystère, à la lueur de son expérience et de ses connaissances dans le domaine. Si le statut de "local" interdit la location, et que cette dernière a en fait été réalisée indument avant que nous n'achetions ce bien, existe t'il à disposition de notre acheteur une procédure de changement de destination qui permettrait de donner à ce bien un statut de local d'habitation et de le louer ensuite dans les règles de l'art. Si aucune démarche particulière n'est entreprise, quel risque encourt le propriétaire qui viendrait à mettre en location (et déclarer comme tel aux impots) un appartement de ce type.  
 
Merci à tous pour vos réponses et bravo pour ce site trés bien construit et ordonné.  
 
Corinne75

Bonsoir, j'ai un peu plus d'informations, et crois avoir compris où réside le problème. L'appartement que j'ai acheté résulte en fait d'une vente à la découpe, et relève donc à ce titre de l'application d'une loi de 2006 prohibant la division d'immeubles en lots de moins de 14 m2 et de moins de 33 m3. L'article L111-6-1 se présente ainsi :  
Article modifié (version en vigueur du 16 juillet 2006 au 28 mars 2009)
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 44 (V) JORF 16 juillet 2006
 
Sont interdites :
 
- toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. La division d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu'il s'agit d'y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ;
 
- toute division d'immeuble en vue de créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code ;
 
- toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.
 
Sont punies d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.
 
Les personnes physiques encourent également la peine complémentaire suivante : l'interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction. Cette interdiction n'est toutefois pas applicable à l'exercice d'un mandat électif ou de responsabilités syndicales.
 
Les peines encourues par les personnes morales sont :
 
- l'amende, selon les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;
 
- les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l'article 131-39 du même code. Pour l'application du 8°, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur l'immeuble destiné à l'hébergement des personnes et ayant servi à commettre l'infraction.  
 
Je n'ai toujours pas la solution, mais je comprends déjà mieux où réside le problème. L'immeuble a été découpé en "locaux", faute de pouvoir qualifier d'habitation ces petites surfaces (la plupart ne font pas plus de 13 mètres 2), qui sont toutes louées à des étudiants à l'année en dehors du mien, utilisé à titre familial.  
 
Si je comprends bien, cet immeuble devrait être innocupé à l'heure actuelle, ou alors uniquement occupé par leurs propriétaires, ce qui est compliqué s'agissant de studettes aménagées. Que faire, notre notaire nous demandant de ne vendre qu'à une personne qui accepte de ne pas louer ce bien ? Merci à ceux qui auraient des réponses dans ce cas, Corinne