Crédit immobilier : les banques coupent les vannes

Conséquence d'une méfiance des banques exacerbée par la crise des subprime, le marché du crédit immobilier chute de 11%.

On le sait depuis un certain temps déjà, les banques ont depuis quelques mois resserré les conditions d'octroi du prêt immobilier. La dernière série statistique publiée mardi 22 juillet 2008 par l'Observatoire Crédit Logement met en avant cet état de fait en annonçant que le marché du crédit immobilier en France a enregistré un recul de 11% pour le premier semestre 2008.

Une baisse de -11% est pour le moins conséquente et, si elle n'augurait pas un durcissement de la situation actuelle du marché immobilier, son explication pourrait paraître quelque peu cocasse. En effet, un tel repli n'est aucunement le fait de particuliers dont la capacité d'emprunt reste, selon l'observatoire, intacte, mais bel et bien de banques de moins en moins enclines à accorder un prêt immobilier. Michel Mouillart, directeur de l'Observatoire, évoque une « situation totalement paradoxale. L'activité est en recul sur tous les marchés et pour autant la demande conserve toute sa capacité de mobilisation ». Des ménages à qui l'on aurait accordé un emprunt sans aucune difficulté se retrouvent aujourd'hui face à des refus à répétition. Et si un établissement prêteur accepte la souscription du prêt, la bataille n'en est pas gagnée pour autant puisque l'assurance de crédit peut à tout moment faire valoir son véto (âge de l'emprunteur trop avancé, maladie, etc.).

Pourquoi alors une telle frilosité de la part des banques ? Ce n'est tout simplement que l'une des nombreuses conséquences de la crise américaine du prêt hypothécaire (subprime). Ne sachant pas quels établissements disposent encore dans leurs portefeuilles de ces crédits insolvables, les relations qu'entretiennent les banques entre elles sont désormais faites de méfiance et de suspicion. Les échanges monétaires inter-banques sont devenus plus rares et quand ils ont lieu, ils sont soumis à des conditions bien plus onéreuses qu'auparavant. Or, un établissement bancaire accordant un crédit immobilier doit ensuite compenser ce prêt d'argent en empruntant à son tour auprès d'autres établissements ou de la Banque de France. L'incertitude ambiante ne facilite donc pas ce genre d'échanges comme l'explique Michel Mouillart : « les établissements de crédit rencontrent des difficultés de refinancement de leurs activités de prêt ».

Si les emprunteurs conservent encore leur solvabilité, avec un apport personnel qui reste élevé (aux alentours de 25%), le marché immobilier ne peut que pâtir de cette situation, accélérant d'autant plus la crise qui le frappe actuellement. Une accélération qui pourrait s'accentuer dans les prochains mois puisque, pour palier un refinancement tournant au ralenti, les banques devraient une nouvelle fois se tourner vers une augmentation des taux du crédit immobilier. « Les banques vont non seulement reconstituer leurs marges, [mais également] incorporer dans leur taux le coût plus élevé de la liquidité », explique le président de l'Observatoire Crédit logement. Le courtier en ligne Empruntis.com estime même que cette hausse des taux immobiliers est déjà d'actualité, annonçant une progression de +0,20% à +0,40% sur un mois (selon la durée de l'emprunt et la région). Un crédit sur 15 ans se voit désormais appliqué un taux moyen de 5,15% (+0,30% mensuel) alors qu'un prêt sur 20 ans voit son taux moyen s'élever d'autant pour s'afficher à 5,25%.

Source : Diagnostic expertise ( 23/07/08 )

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