Faut-il croire au rétablissement annoncé du marché immobilier ?

26/11/2009 à 12:42 - Immobilier - Par - Réagir

Faut-il croire en la reprise de l'immobilier ?
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Century21, la FNAIM, Laforêt Immobilier et maintenant les notaires de Paris Ile-de-France, tous déclarent aujourd'hui constater une certaine reprise de l'immobilier. Le professeur d'économie Michel Mouillart tient toutefois à relativiser cette orientation du marché qu'il perçoit comme un soubresaut plutôt que comme un réel rétablissement.

Faut-il donner du crédit aux récentes publications faisant état du rebond du marché immobilier, qu'il s'agisse du neuf ou de l'ancien ? Pour Henri Buzy-Cazaux, ancien délégué général de la FNAIM (débarqué pour avoir trop souvent contesté l'optimisme à outrance manifesté en début de crise par la Fédération), il convient tout d'abord de se méfier des multiples séries statistiques auxquelles nous avons aujourd'hui accès. « Faut-il que chacun y aille de son observatoire, alors même qu'il n'a pas la représentativité statistique élémentaire ? », confie-t-il sur le site de La tribune. Mettant en garde contre l'amalgame actuellement fait entre baromètre immobilier et discours marketing, Henri Buzy-Cazaux explique que « 5%, 10% ou 15% des transactions globales ne peuvent pas rendre compte de la réalité ». Favorable à la création d'un observatoire global, il estime que « la complexité du marché immobilier, avec des situations territoriales contrastées, des évolutions différentes selon les types de logement ou le standing, exige d'augmenter l'échantillon pour atténuer les biais ».

Concernant l'éventuelle reprise constatée de l'immobilier, Michel Mouillart semble quant à lui ne pas partager l'optimisme ambiant. Autrefois grand partisan d'un marché immobilier inébranlable, le professeur d'économie à l'Université Paris-X Nanterre estime qu'il ne s'agit là que d'une « sortie du tunnel, pas une reprise. Les octrois de crédit immobilier ont certes augmenté de 21,5 % au troisième trimestre comparé aux trois mois précédents, mais ils restent en baisse de 27,8 % sur neuf mois ».

Michel Mouillart pointe du doigt l'aspect qui, pour lui, apparaît le plus inquiétant, à savoir le rajeunissement des acquéreurs de biens immobiliers et les revenus de plus en plus modestes qu'ils présentent. Dans sa dernière étude, l'Observatoire du crédit Logement / CSA (dirigé notamment par Michel Mouillart) note que 52,9% des acheteurs ont actuellement moins de 35 ans (45,4% en 2004). Un rajeunissement qui peut s'expliquer par « la sortie du marché des secondo-accédants plus âgés et plus aisés ». Les secondo-accédants sont ces propriétaires qui vendent un logement pour en acquérir un autre. Pour Bernard de Crémiers, co-fondateur du réseau d'agences immobilières Laforêt Immobilier, les transactions conclues par ces derniers sont aujourd'hui majoritairement « forcées, dues à une mutation professionnelle ou à un divorce ».

Si Michel Mouillart estime que « le marché ne repartira que quand les secondo-accédants seront de retour », il concède toutefois que « cela provoquera une forte reprise des prix car leurs biens sont plus chers que la moyenne. La solvabilité se dégradant, on risque alors de retrouver la situation de 1995-1998, quand le redémarrage patinait ».

L'inquiétude se porte également sur les primo-accédants qui apparaissent de moins en moins nombreux comme « en témoigne la diminution des octrois de prêts à taux zéro : on en distribue moins aujourd'hui que l'année dernière à la même époque, dans l'ancien comme dans le neuf ».

Vos réactions

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3 2

Par kerl -

Il y a quelques temps, je lisais que les primo-accédants jouaient un rôle essentiel dans la reprise. Maintenant c'est les secondo-accédants... Bref, le marché a besoin de tout le monde pour repartir mais personne ne semble prêt, ne semble capable de le faire repartir. Peut-être des prix trop élevés ?

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Par Dédé73 -

L'intox continue.

Demandez à ceux qui ont des biens affichés entre 500 k€ et 1 million € combien de temps ils mettent à vendre et combien de marge acceptent-ils de négocier.
Notons qu'il s'agit de biens cossus, dans les grandes villes ou le "bon" midi, mais pas des biens exceptionnels ou historiques,
Pourquoi ces délais et ces acceptations ? Parce que c'est typiquement le marché des acheteurs qui doivent d'abord vendre leur bien (notamment depuis que les prêts relais se font rares et plus restreints en montant)avant d'acheter avec un banquier qui accepte de les suivre. Or ces secondo (ou tertio) accédants ont eux mêmes beaucoup de difficultés à vendre aux prix qu'ils exigent.
Conclusion : Quand il n'y a plus de spirale haussière spéculative, on revient aux fondamentaux de la solvabilité qui dépend des revenus réels lesquels sont essentiellement basés sur les salaires. (je laisse de côté les professions libérales mais souvent propriétaires de maison de famille et de toute façon pas assez nombreuses pour représenter nationalement le marché des gens aisés).
Donc, quand les propriétaires vendeurs comprendront que se loger ne doit pas automatiquement rapporter 15 % par an sans aucun risque, le marché repartira peut-être pour de vrai.

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