Crédit hypothécaire à l'américaine ou à la française ?

27/10/2008 à 00:00 - Crédit immobilier - Par - Réagir

Hypothécaire à l'américaine ou à la française ?
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Une polémique est apparue récemment entre partisans et opposants de Nicolas Sarkozy au sujet du crédit hypothécaire.Ségolène Royal a en effet rappelé que notre Président avait ardemment et à plusieurs reprises au cours de ses campagnes électorales défendu le principe du crédit hypothécaire, alors qu'il s'agit « d'un des produits responsables de la crise financière actuelle », accusations largement relayées par la presse de gauche dans son ensemble.

Que peut-on en dire ?

Il est vrai que l'idée de départ était séduisante, puisqu'il s'agissait de développer l'économie en permettant au plus grand nombre d'accéder plus facilement à la propriété immobilière ainsi que de réaliser son rêve. Le principe se déclinait avec deux variantes, crédit hypothécaire viager d'une part, remboursable au décès de l'emprunteur soit par la vente du bien ou par ses héritiers, et crédit hypothécaire rechargeable, qui permettait de libérer des liquidités au fur et à mesure que les remboursements du prêt immobilier.

Dans la pratique, force est de constater que le phénomène ne s'est guère développé, pour deux raisons essentiellement :

  • le prêt hypothécaire existait déjà en tant que prêt accession garanti par une hypothèque, ce qui n'a jamais empêché les banques françaises de veiller à l'application d'un strict ratio d'endettement de l'emprunteur (prêt hypothécaire avec solvabilité de l'emprunteur)
  • la notion d'hypothèque heurtait culturellement bon nombre d'emprunteurs qui s'estimaient à tort ou à raison propriétaire « au rabais » si le bien se retrouvait grevé d'une hypothèque.

L'assimilation du prêt hypothécaire tel que le préconisait Sarkozy aux seuls subprimes américains est quant à elle passablement erronée, car ces crédits dits subprimes ne sont rien d'autres que des crédits à risque consentis à des emprunteurs à faibles revenus uniquement garantis par leurs biens immobiliers, mais sans capacité réelle de pouvoir rembourser leur prêt sans incident, cas de figure plus qu'improbable sur le marché français sur lequel les banques regardent autant les revenus de l'emprunteur que la valeur de sa garantie, les prêts hypothécaires de trésorerie n'excédant jamais 50% de la valeur du bien proposé en garantie, le tout avec des revenus au minimum du triple de l'endettement.

Ce n'est pas par ailleurs parce que l'hypothèque constitue la « seule garantie » d'un prêt que les revenus de l'emprunteur ne sont pas considérés comme facteur d'acceptation ou de refus d'un prêt.Querelle politique plus qu'économique apparemment, le modèle américain n'étant pas transposable en France pour les raisons évoquées.

Reste qu'un récent rapport du CAE (Conseil d'Analyse Economique) vient renforcer la position Sarkozy, en la tempérant toutefois, puisqu'il préconise la mise en place du crédit hypothécaire « hybride », prenant en compte la garantie et les revenus, comme facteur de développement des marchés économiques.

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