L'immobilier français surévalué de 25 à 35%

19/10/2012 à 12:05 - Immobilier - Par - Réagir

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Si le nombre de transactions immobilières ne cesse de se réduire, il n'en va pas de même pour les prix qui continuent à se porter à des niveaux toujours relativement élevés. Dans sa dernière note de conjoncture le Crédit Agricole met ainsi en lumière la très nette surévaluation des prix pesant sur le marché immobilier.

Afin de céder leur bien, les vendeurs seront-ils prochainement dans l'obligation de revoir leurs prétentions à la baisse ? Oui si l'on en croit la dernière publication du Crédit Agricole qui anticipe une correction lente mais progressive du marché immobilier à plus ou moins longs termes. S'il écarte pour l'heure tout risque de « spirale baissière inquiétante », Olivier Eluère, analyste du Crédit Agricole, pointe du doigt le niveau extrêmement élevé des prix actuellement pratiqués.

Le prix moyen pour un bien immobilier ancien serait ainsi surévalué de près de 25%. Une situation qui, selon l'économiste, se retrouve de façon bien plus nette à Paris où les prix des logements affichent aujourd'hui une surévaluation de l'ordre de 35%.

Un constat qui s'appuie notamment sur le rapport existant entre les prix des logements et le poids sur le budget des ménages d'un remboursement de crédit immobilier. S'il est vrai que les taux de prêt immobilier n'ont cessé de baisser au cours des derniers mois (jusqu'à se rapprocher de leur plus bas historique), l'économiste du Crédit Agricole souligne que la durée d'emprunt n'a pour sa part pas suivi la même courbe et reste désespérément stable. Face à la surévaluation des prix, le recul des taux ne serait donc pas suffisant pour alléger significativement le budget des candidats à l'achat.

Confrontés à de tels niveaux de prix et devant la réduction progressive des soutiens de financement qui leurs sont proposés (disparition du PTZ Plus pour l'acquisition dans l'ancien par exemple), bon nombre d'acquéreurs potentiels n'auront donc d'autre choix que de différer leur intention d'achat. Olivier Eluère note ainsi que l'année 2012 devrait naturellement s'achever sur un volume de transactions en repli de 15% par rapport à l'exercice précédent. Une tendance qui devrait également se poursuivre en 2013.

Si la situation n'est certes guère brillante, l'économiste évoque toutefois un ajustement du marché immobilier « graduel, et probablement assez long ». Selon lui, les prix devraient baisser de 4% en 2012 avant d'enregistrer un repli de 5% en 2013.

Vos réactions

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Par Vadé -

Je trouve que les banques n'ont plus de crédibilité en général, d'autant plus que le crédit agricole s'est lancé sur le marché immobilier en rachetant des agences souvent à des prix records à une époque où ce marché était déjà au plus bas, alors doit-on prendre au sérieux cet analyste?

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Par Francoise Fondadouze -

Cette situation bien réelle pose, en matière de financement et de refinancement immobilier, qu'il s'agisse dans ce dernier cas de renégociation dans le cadre du contrat ou en dehors ou encore du rachat de credit immobilier, des problèmes au niveau de la valorisation de la garantie financière. Ainsi, nombre de demandes qui hier l'étaient ne sont plus éligibles aux critères des établissements de crédit en raison d'un ratio hypothécaire insuffisant. Dans la perspective d'une baisse des prix de l'immobilier, ceux qui ont besoin de corriger leur endettement et/ou de restructurer leur budget seraient bien inspiré de ne pas trop attendre car la tendance risque fort de s'accentuer dans les mois à venir.

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Par nemrod54 -

L'immobilier aun moment été très faible au niveau des prix. Les gens qui risquent de perdre de l'argent sont ceux surtout qui ont achetés a la période ou les prix se sont envolés et qui ne pourront pas revendre plus cher ou au prix équivalent. Si les personnes ont la possibilité d'attendre, il retireont leur bien de la vente, pour ceux qui seront pris a la gorge par le chomage ou autre problème, ce sera catastrophique. Mais a comparer aux prix d'achat en 2000 ou avant, la revente sera tout de memê interessante pour les propriétaires actuels. On en veut toujours plus et c'est sur les les vendeurs veulent tirer de leur immobilier les tarifs maximum des années fastes. J'ai acheté a 300 euros/M2 en ville en 1999 et j'ai rénové moi même soit environ 800 euros/M2 fini. Si je revends a 1400, je ne suis certes pas perdant mais quand on regarde le prix de vente de 2008 a 2400 euros, c'est vrai que cela fait encorer réver les propriétaires!!!!

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Par Arno -

On parle compétitivité et endettement du pays en ce moment.
La France, les Français plus exactement, ont emprisonnés des milliards d'euros dans la pierre, pour avoir un toit et aussi dans un dessein spéculateur.
Financement obtenus auprès des banques, qui empruntent sur le marché international.
Les emprunteurs ont fait partir une bonne part de leurs intérêts à l'étranger => la France s'est appauvri dans ce mécanisme.
Aujourd'hui, qui investit dans l'industrie Française : quelques Allemands, des Américains, quasiment AUCUN Français, à cause (en partis) de cet argent prisonnier de la pierre. Le Français creuse sa mort économique, en partis, à cause de son logement

Les vendeurs mettent leur bien sur le marché avec un prix, ou espoir de prix = prix d'achat+intérêts cumulés sur la durée du prêt. Résultats, en 20 ans, un prix doublé, un bien non finançable sauf à le revendre à des gens d'une autre catégorie sociale (rapport aux revenus) car l'évolution des revenus ne suit pas l'explosion des prix de l'immobilier.
Combien de Parisiens moyens (4500/500¤ par mois, ce qui est une somme, quand m^eme) ne peuvent plus habiter Paris?
Combien de provinciaux ne peuvent plus s'acheter une maison à coté de leur travail, à cause des Parisiens moyens, et surtout des retraités Parisiens qui viennent acheter des maisons, le plus souvent résidence secondaire, sous leur nez (du fait de pensions de retraites supérieur au salaires des actifs de province)?
Cet engouement sur les 10 dernières années a contribué à creuser un fossé entre les acheteurs "crédibles" et les primos accédant, tel que le marché arrive à se bloquer.
Comme chacun sait, les arbres ne montent pas au ciel, la correction doit avoir et aura lieu. Nous sommes bien dans une bulle et elle éclatera, en 2012 ou en 2015.

Les années de travail consacrées au financement de son toit ne peuvent s'étendre à l'infini : 10 années entières de salaire c'est un maximum, ce qui fait qu'un bien sur 20 ans, intérêt compris, c'est maximum 300k¤, donc un pris d'achat d'environ 200k¤ en moyenne, au delà, on rentre dans l'esclavage immobilier...
Il faut 32.5 ans en 2012 pour acheter le même logement qu’on achetait en 15 ans en 2000, donc réflexion!

Être propriétaire, OUI, mais à quel prix???

Entendez bien que tous ont intérêts à entretenir cette machine folle :
1. le vendeur pour financer son nouvel achat,
2. le banquier pour qui plus le magot pr^eté est important et surtout étalé dans le temps, plus il lui rapporte,
3. l'assureur qui assure le prêt et le bien, dont la prime dépends du prix du bien (estimé),
4. l'état et la collectivités locale qui perçoit des droits de transaction,
5. le notaire qui mange dans la gamelle
6. l'agent immobilier, idem, qui a tout intérêt à lustrer le miroir aux alouettes...

Finalement, le seul perdant dans tous cela, c'est l'acheteur, qui changera de camps dès qu'il voudra vendre.

N'oubliez pas que, à moyen voir court terme, nos revenus vont se dégrader : diminution des emplois, baisse des salaires (concurrence sur le marché, assouplissement des règles sur l'emploi), augmentation des charges financières pour payer notre dette nationale : 27k¤ par habitant, pour un couple on est déjà à 54k¤, le prix "actuel" d'un très modeste terrain à bâtir dans une ville moyenne.

Une chose intelligente serait de déplacer le travail d'ile de France vers la province :
1. diminution des prix à Paris et IDF,
2. donner du travail en province, à moins cher, puisque co^ut salariale plus faible (moins d'éxigences et raréfaction de l'emploi en province);
3. diminution des prix Parisiens, des co^uts d'infrastructure de transport => baisse du co^ut du travail;
4. soyons fous, un peu d'épargne disponible pour investir dans l’entreprise, plutôt que dans le cailloux...

Nous connaissons les conditions de vol, reste à atterrir.

A lire : les rapports et théorie de Friggit, un peu d'histoire aussi sur les prix, voire ce qui se passe chez nos voisins, établir une corrélation entre les modèles économiques des pays et leurs prix de logement (US, GB (revenus issue des finances), Allemagne, (industrie))...

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