Le dispositif de défiscalisation Scellier se heurte à la réalité du marché

19/01/2011 à 09:07 - Défiscalisation - Par - Réagir

Ces villes où le dispositif Scellier est mis à mal
Les plafonds de loyers Scellier dans le collimateur

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Le dispositif de défiscalisation immobilière Scellier souffrirait-il du syndrome « Robien » ? Une récente étude menée par le cabinet Immogroup Consulting rend cette question légitime en pointant du doigt certaines disparités inquiétantes entre les plafonds du dispositif et la réalité du marché locatif.

Entrés en vigueur ce 1er janvier 2011, les nouveaux plafonds loyers Scellier 2011 auraient tendance à surévaluer les prix de l'immobilier locatif de nombreuses villes françaises. Ce constat dressé à de quoi alarmer les acquéreurs de logements Scellier qui voient ressurgir le spectre du scandale « Robien ». Progressivement remplacé par le Scellier, le dispositif de défiscalisation Robien avait en sont temps défrayé la chronique en permettant l'achat de biens immobiliers locatifs dans des zones où la demande de locataires potentiels s'était avérée excessivement faible voire nulle.

Véritable moteur d'activité de l'immobilier neuf, la loi de défiscalisation Scellier permet au nouveau propriétaire du logement de déduire de ses impôts une partie de son coût d'acquisition (22% s'il s'agit d'un bien immobilier éligible au Scellier BBC, 13% pour un logement non vert). En contrepartie de cet avantage fiscal, l'acquéreur s'engage à louer le logement durant les 9 années suivant l'achat. En outre, le montant maximum du loyer qu'il peut appliquer est soumis à un plafonnement déterminé par le dispositif.

A la lecture de l'enquête dévoilée ce mardi 18 janvier, on peut craindre que le système Scellier ne s'engage sur la voie de son prédécesseur. Ayant tiré les leçons de la loi Robien, le gouvernement avait pourtant pris les mesures qui s'imposaient en abaissant notablement les plafonds de loyer au-delà desquels un logement ne peut plus profiter des avantages du Scellier. Entrés en application le 1er janvier dernier, ces nouveaux plafonds avaient donc pour objectif d'endiguer d'éventuelles dérives. Un objectif qui, si l'on en croit l'étude, serait loin d'être rempli. Dans bon nombre de villes, les plafonds du Scellier ne seraient ainsi pas adaptés à la réalité du marché.

Sur la centaine de villes concernée par l'étude, 4 seraient considérées à risque pour le propriétaire d'un studio acquis grâce au dispositif Scellier. Pas de quoi s'inquiéter de ce côté-là mais les observations de Immogroup Consulting sont toute autre pour les logements plus grands. « Certes, dans nombre de villes, la révision a permis de réduire très sensiblement le risque pris par les investisseurs. Mais uniquement sur les petites surfaces. Elle ignore la grande diversité des secteurs et les écarts de niveau locatif selon le type de logement. Or, pour l'essentiel, la production de logements neufs en Scellier se compose de 2 et 3 pièces », explique le directeur général du cabinet, Jean-Michel Ciuch.

Pour les propriétaires d'un logement 2 pièces souhaitant louer leur bien, un décalage entre les plafonds Scellier et les prix du marché s'affiche dans pas moins de 41 villes : +25% à Ivry ou St Denis, +15% à Metz, +12% à Tours, +11% à Lens ou encore +7% à Toulon. Plus grave encore, ce décalage se fait ressentir dans la quasi-totalité des villes en ce qui concerne les 3 pièces et plus, parfois même dans des proportions impressionnantes : +70% au Kremlin-Bicêtre, +60% à Saint Denis, +33% à Clermont-Ferrand, +25% à Saint-Etienne et Nancy, +20% à Toulon ou encore +13% à Lyon.

Concrètement, un particulier achetant un appartement de 3 pièces à Lyon grâce au dispositif Scellier et le mettant à la location pourra certes demander un loyer dont le montant est fixé par le dispositif (13 euros du mètre carré) mais se heurtera surtout à la concurrence d'appartements similaires qui eux afficheront un loyer moyen 13% moins élevé...

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3 1

Par Austin -

Je pense que pour ce qui est de la stabilite9, voire de la psorgersion des prix sur les petites surfaces, elle est en grande partie lie9e e0 la demande des investisseurs, revenus massivement en 2009 gre2ce au dispositif Scellier et qui recherche ce type de surface. Enfin, il n'est pas improbable que l'ensemble de prix remontent assez rapidement dans la mesure ou il y a un risque de pe9nurie de stocks disponibles en 2010 du fait du recul marque9 des mises en chantiers en 2009.

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