Les règles de bases pour réussir son investissement locatif

25/01/2010 à 10:33 - Défiscalisation - Par - Réagir

Défiscalisation : bien réussir son investissement
Emplacement, rentabilité, qualité de construction et après la réduction d'impôt

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Dans une précédente actualité (investir en 2010 ou en 2011 ?) nous comparions le fait d'investir dès cette année ou d'attendre la mise ne place de dispositifs fiscaux liés aux Bâtiments Basse Consommation, notamment avec le dispositif Scellier BBC. Les députés ont en effet préféré laisser inchangé en 2010 la loi Scellier qui permet de maintenir à flots le secteur de l'immobilier neuf. De ce fait une fois votre période d'investissement choisi, il ne vous plus qu'a franchir le pas. Mais quelques règles s'imposent avant d'acheter, et la principale est que la réduction d'impôt ne doit être prioritaire sur la qualité du bien immobilier.

Choisir un emplacement de qualité :

S'il n'y avait qu'un seul critère à retenir pour investir dans l'immobilier se serait l'emplacement. C'est un élément essentiel dans le processus d'achat. Du bon emplacement dépendra le potentiel locatif de votre appartement (et donc le loyer exigible) mais aussi le potentiel de revente à terme. Pour vous garantir un investissement viable, veillez notamment à la présence de commerces (supérette, boulangerie), et de services et équipements publics de proximité : université, lycée, école, crèche, parc ou encore équipements sportifs.

Comparer :

L'achat d'un bien immobilier ne se fait pas en quelques minutes. Aussi prenez le temps de rencontrer les professionnels du secteur (gestionnaires de patrimoine, conseillers en défiscalisation...). N'hésitez à prendre plusieurs rendez-vous et prévoir au moins 2h pour chaque rencontre. Posez des questions, vérifier les connaissances du conseiller, mais une fois que le projet vous semble fiable et que la confiance est installée alors n'hésitez pas non plus trop longtemps.

Vérifier la rentabilité et le potentiel locatif de votre bien :

Critère essentiel dans la réussite d'un investissement immobilier, le potentiel locatif de votre bien. Il est primordial de vous assurez qu'il existe bien un marché locatif sur le lieu d'investissement. De ce marché locatif dépendra le niveau de loyer exigible (moins il y aura d'offres plus vous pourrez louer votre logement cher), mais aussi la durée de mise en location. Ce dernier point est essentiel car pour justifier de la défiscalisation (loi Scellier, loi Bouvard, Scellier-LMNP...) votre logement doit être loué le plus rapidement possible, dans les 12 mois pour la majorité des cas.

Attention à la qualité de construction :

Parmi les critères fondamentaux, la qualité de construction est incontournable. Veillez notamment à ce que votre bien respecte les normes en matière d'isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur (HQE, HPE, BBC...).

Votre bien est-il au bon prix ?

Le prix de marché peut être corréler avec le potentiel locatif du bien immobilier. En effet votre prix d'achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilent à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d'investissement. Vérifier notamment la zone d'achat de votre bien : Zones A, B1, b2 ou Zone C (Voir les zones loi Scellier).

Votre promoteur est-il assuré ?

On l'évoque peu, mais il est important de se prémunir des risques de défaillance d'un promoteur. Les exemples ne sont pas rare de chantiers laissés à l'abandon suite à la faillite d'un promoteur. Aussi à la réception de votre bien n'hésitez à demander au promoteur de vous fournir les garanties essentielles (le parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale qui vous couvre pendant 10 ans contre les malfaçons compromettant la solidité ou l'étanchéité de votre bien).

Tous ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation, Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),... et encore plus pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer.

Vos réactions

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3 1

Par Comparadefiscalisation -

Il y a 3 règles quand on achète un bien immobilier en défiscalisation:

1 l'emplacement
2 l'emplacement
3 l'emplacement

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