Loi Scellier, loi Bouvard... comment réussir son investissement dans le neuf - partie 2

09/12/2009 à 12:36 - Défiscalisation - Par - Réagir

Défiscalisation : réussir son investissement - partie 2
Pour réussir son investissement dans le neuf quelques précautions sont à prendre

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Dans la première partie (voir défiscalisation : réussir son investissement partie 1) nous évoquions les deux critères fondamentaux pour bien réussir un investissement immobilier dans un bien neuf, l'emplacement et le potentiel locatif.

Dans cette seconde partie nous allons mettre l'accent sur trois autres critères essentiels pour ne pas déchanter lors d'un achat immobilier : la qualité de la construction, le prix du marché et les garanties promoteur. Loi Scellier, loi Bouvard, etc... n'y échappent pas. Deuxième partie donc de notre dossier « comment réussir son investissement locatif dans le neuf ».

La qualité de construction :

Parmi les critères fondamentaux, la qualité de construction est incontournable. Veillez notamment à ce que votre bien respecte les normes en matière d'isolation thermique et phonique. Ses performances énergétiques doivent être conformes à la règlementation en vigueur. Parmi les nombreux labels on peut notamment citer le label « NF Maison individuelle ». Ce label est attribué à des maisons réalisées par un professionnel ayant accepté de se soumettre à des audits réguliers effectués par l'organisme certificateur CEQUAMI (Certification Qualité en Maisons Individuelles). Il garantit une construction réalisée dans le respect de la réglementation en matière de prix et de délais. Pour ce qui est des immeubles collectifs le label « NF Logement » est délivré par Qualitel CERQUAL (Certification Qualité Logement).

Deuxième catégorie de label, les labels écologiques. Parmi eux il y a notamment le label « Habitat et Environnement » qui concerne les logements neufs collectifs et individuels groupés, mais aussi la certification « HQE » (Haute Qualité Environnementale) qui vous garanti la maîtrise des impacts de la construction sur l'environnement extérieur, et la création d'un environnement sain à l'intérieur du logement.

Pour ce qui est de la maitrise énergétique du logement, le label « HPE » (Haute Performance Énergétique) garantit un logement dont la consommation énergétique est inférieure de 10 % à la consommation conventionnelle de référence définie en 2005. Celle-ci établit, selon les types de logements, une limite de consommation d'énergie comprise entre 80 et 250 kWh/m²/an. Dans le même esprit le label « Effinergie » est attribué aux logements neufs dont la consommation d'énergie n'excède pas 50 kWh/m²/an.

Enfin, on peut noter la mise en place d'une norme « BBC » (Bâtiment Basse Consommation) qui permet de bénéficier d'avantages fiscaux plus important avec l'investissement en Scellier BBC notamment et qui permettra en 2011 de défiscaliser 5% de plus que la loi Scellier « non BBC ».

Attention au prix d'achat : vérifier le prix de marché !

Le prix de marché peut être corréler avec le potentiel locatif du bien immobilier. En effet votre prix d'achat et la valeur locative de votre bien doivent correspondre au marché local. Il faudra donc être particulièrement vigilent à la cohérence entre les loyers annoncés par le promoteur et ceux réellement pratiqués sur le lieu d'investissement. Cela est fondamental car il en va de location ou non de votre bien.

Attention aussi à certains dispositifs de défiscalisation qui impose des plafonds de loyer en fonction des zones géographiques d'achat (Zone A, B1, B2,...). Rappelez vous que si vous n'avez pas du tout de locataire et donc pas de loyer, vous ne pourrez pas défiscaliser... Pas loyer, pas de réduction d'impôt, mais une échéance à payer quand même !

Les garanties promoteur :

On l'évoque peu, mais il est important de se prémunir des risques de défaillance d'un promoteur. Les exemples ne sont pas rare de chantiers laissés à l'abandon suite à la faillite d'un promoteur. Aussi à la réception de votre bien n'hésitez à demander au promoteur de vous fournir les garanties essentielles telles que, le parfait achèvement qui couvre pendant un an les malfaçons (appelés vices constatés), la garantie biennale qui vous protège pendant deux ans contre les dysfonctionnements des éléments d'équipement et la garantie décennale qui vous couvre pendant 10 ans contre les malfaçons compromettant la solidité ou l'étanchéité de votre bien.

Tous ces paramètres sont applicables à la majorité des lois de défiscalisation, Loi Scellier, loi Bouvard, loi Demessine (ZRR),... et encore plus pour les investissements dans les DOM-COM avec la loi Scellier Outre-mer.

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