La réforme sur la fiscalité du patrimoine avance à grands pas

02/08/2011 à 16:00 - Défiscalisation - Par - Réagir

Fiscalité du patrimoine : la réforme est en marche
Réforme de la fiscalité du patrimoine, immobilier neuf, loi Scellier... L'année 2012 s'annonce chargée

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Le ciel s'assombrit sur la fiscalité liée au patrimoine. Dans un contexte de chasse aux dépenses, la loi réformant la fiscalité du patrimoine (qui doit normalement entrée en vigueur début août) va modifier en profondeur de nombreux mécanismes touchant directement le patrimoine des Français.

Allégement de l'impôt de solidarité sur la fortune, alourdissement significatif des droits de succession et donation, taxation des plus-values immobilières et réduction du taux de la défiscalisation Scellier sont les principales mesures à prendre en compte en cette fin d'année 2011 et en prévision de 2012.

Impôt de solidarité sur la fortune

Sur la sellette depuis le début de l'année, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) va finalement être conservé mais sera allégé. En effet, le seuil de taxation va être relevé pour passer de 800 000 euros à 1.3 millions d'euros. Ce relèvement permettra ainsi à 300 000 contribuables d'échapper dès cette année à l'ISF pour une économie maximale de 2 750 euros. Toutefois ce projet de loi n'apporte aucune modification concernant le mode de calcul de l'ISF.

Le patrimoine taxable est toujours déterminé après déduction des dettes (emprunts immobiliers notamment), à cela s'ajoute la valeur de la résidence principale (au 1er janvier 2011) à laquelle une décote légale de 30 % est appliquée. À noter qu'une décote de 10 % est accordée pour les biens louer ou détenus en indivision. Astuce : N'oubliez pas de déclarer votre épargne salariale (après abattement de 75 %) et vos meubles meublants pour 5 % de la valeur du patrimoine taxable. Enfin dans les dettes qui viennent minorer votre patrimoine taxable, vous pouvez ajouter les travaux effectivement payés en 2011, les dépôts de garanties de vos locataires et vos débits de carte bleue à débit différé du mois de décembre.

Taxation des plus-values immobilières

Pour financer cet allégement de l'ISF, le gouvernement va alourdir les droits de donation et de succession et envisage d'élever le taux le plus haut du barème de l'impôt sur le revenu (IR). Toutefois la mesure la plus aboutie semble être la taxation des plus-values immobilières qui jusqu'à ce jour bénéficiaient d'un régime de faveur. Rappel : la plus-value constatée lors de la vente d'un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans échappe à l'IR et aux prélèvements sociaux, grâce à l'abattement de 10 % par année de détention à partir de la cinquième année.

D'ici la fin de l'année il est fort probable que la plus-value constatée soit soumise aux prélèvements sociaux (12,3 % en 2011) dès le 1er euro et cela sans abattement. Autre piste évoquée, passé le délai d'exonération de 15 à 25 ans. Enfin il est également question d'alourdir fortement la fiscalité des plus-values sur les terrains bâtir. Benoist Apparu (Secrétaire d'État au Logement) souhaite rendre progressive l'imposition des plus-values sur les terrains situés dans des zones ou le foncier disponible est rare. Plus la durée de détention du terrain serait longue, plus la fiscalité sur la plus-value serait élevée ! (avis aux propriétaires de terrains en Île-de-France et PACA).

Astuces : comment échapper à cette nouvelle taxation ?

Vous détenez le bien depuis plus de 15 ans et observez une plus-value : avant l'entrée en vigueur de la réforme deux solutions s'offrent à vous. Vendre le bien ou l'apporter à une SCI. Dans le cas de la vente vous profitez de l'ancien mécanisme d'imposition et échappez donc à tout impôt. Dans le cas de la SCI cela vous permettra d'effacer la plus-value latente constatée, et ultérieurement de revendre le bien mais sur la base du prix d'apport à la SCI. Attention toutefois aux contrôles fiscaux (très fréquents) dans le cadre de la création d'un SCI. Celle-ci doit être justifiée au regard de la gestion de votre patrimoine.

Vous détenez le bien depuis moins de 15 ans et observez une plus-value. Avec l'arrivée de la réforme la meilleure solution pour échapper à la taxation reste la donation. Dans ce cadre, la plus-value n'est pas imposable quelque soit la durée de détention. Deux options s'offrent ensuite à vous. Donner en pleine propriété, auquel cas le bien sort de votre patrimoine (et de votre ISF) sans impôt sur la plus-value. Mais vous subirez des droits de donation. Ou bien donnez la nue propriété du bien et en conservez l'usufruit. Avec ce montage vous conservez la jouissance du bien (ou la perception des loyers dans le cadre d'un investissement locatif) et vous diminuez les droits de donation. Dans ce contexte, la valeur de la nue propriété n'entre plus dans le champ de calcul de la plus-value (attention, le bien reste dans votre patrimoine et est donc imposable à l'ISF).

Défiscalisation Scellier

- 25 % entre le 1er trimestre 2010 et 2011. C'est la baisse enregistrée concernant la vente de logements neufs. Principalement due à la baisse de la réduction d'impôt de la défiscalisation Scellier entre 2010 et 2011, cette tendance ne risque pas de s'inverser en 2012 car une nouvelle baisse est d'ores et déjà prévue. En 2011 le taux de réduction d'impôt du Scellier est fixé à 13 % (contre 25 % en 2010), il ne devrait plus être que de 9 % en 2012… Rien d'encourageant, d'autant plus que les prix du neuf poursuivent tout de même leur progression : +7 % entre 2009 et 2010. La faute à un foncier de plus en plus cher et à des réglementations techniques et thermiques de plus en plus coûteuses. Le surcoût d'une construction BBC est estimé entre 100 et 150¤ / m² (soit 7 % CQFD).

En 2012 le sursaut viendra peut-être du Scellier BBC qui bénéficie d'une majoration de réduction d'impôt. En effet si le bien dans lequel vous investissez est labélisé BBC votre taux de réduction d'impôt sera fixée à 18 % en 2012 (20 % en 2011), soit deux fois plus que le Scellier classique ! Autre solution, investir dans les résidences de services types EHPAD, résidences étudiantes, résidences d'affaires qui bénéficient d'un régime fiscal particulièrement favorable dit de la loi Bouvard. Cette loi permet de défiscaliser 18 % du montant du bien, et surtout de récupérer la T.V.A, soit 19,6 % de réduction supplémentaire…Sans oublier que les résidences pour seniors et étudiants sont des secteurs ou la pénurie immobilière est bien réelle.

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