En 2010 la loi Scellier reste inchangée, mais le Scellier BBC apparaitra en 2011

Bâtiment Basse Consommation rime désormais avec défiscalisation ... en 2011

L'historique :

La loi de Finances 2010 a ancrée la loi Scellier dans le paysage de la défiscalisation jusqu'en 2012. Entrée en vigueur le 1er janvier 2009, la loi Scellier a permis le sauvetage de l'immobilier neuf et de l'investissement locatif en général. Instaurée à la va vite au vue de l'effondrement du marché immobilier, la défiscalisation Scellier, grâce à son mécanisme de réduction d'impôt permet de défiscaliser 25% du montant investi dans le bien immobilier dans la limite de 300 000 euros et une seule fois par an.

Ce nouveau dispositif bien en place, les nombreux acteurs de marché immobilier (promoteurs, constructeurs, cabinets de gestion,...) pensait avoir jusqu'en 2012 le moyen de maintenir leur activité et leur volume de vente. Mais le gouvernement voyant pointer à l'horizon l'immobilier vert avait proposé d'anticiper la baisse de la réduction d'impôt de 25% à 20% dès 2010 et de réserver la réduction d'impôt de 25% aux seuls logements dits BBC. Le feuilleton pro et anti BBC s'est finalement soldé par la mise ne place du dispositif Scellier BBC en 2011.

Résultat :

Chaque contribuable investisseur aura donc deux possibilités. Soit attendre un an supplémentaire pour investir dans des logements BBC, soit investir dès cette année pour bénéficier de la réduction d'impôt maximale avec des logements « non BBC ».

Quel impact fiscal ?

Voici une brève simulation : pour un achat de 300 000euros en loi Scellier « non BBC » effectué en 2011, le taux de défiscalisation est fixé à 15%, soit une défiscalisation de 45 000 euros sur 9 ans (15% de 300 000 euros). Si le logement est acheté en Scellier BBC, la défiscalisation serait de 75 000 sur 9 ans (25% de 300 000 euros). Soit une différence de 30 000 euros sur 9 ans ou 3 333 euros par an, ce qui n'est pas négligeable pour un même logement.

Faut-il attendre la mise en place du Scellier BBC ?

Principale interrogation : les promoteurs seront-ils capable de proposer des programmes labélisés BBC dès 2011...et quel sera le surcoût pour un logement labélisé BBC ?

Plusieurs estimations font état d'un surcoût compris entre 5% et 20% sur les logements BBC. D'autre part la rareté en 2011 des logements labélisés devrait probablement faire gonfler quelque peu les prix. A noter que les plafonds de loyers en Scellier « classique » devraient être identiques en Scellier BBC.

Que faire en 2010 ?

Si l'on écarte la cause écologique, la réponse est de se tourner vers le dispositif Scellier non BBC. Vous bénéficierez ainsi de 25% de réduction d'impôt sur 9 ans tout en bénéficiant de prix de construction maitrisés.

Que faire en 2011 ?

Option 1 : acheter un logement BBC. Dans ce cas de figure l'investisseur bénéficiera de 25% de réduction d'impôt. En contrepartie il devra surpayer son bien de 5% à 20% (estimation). Si les plafonds de loyers n'augmentent pas, la rentabilité locative pour l'investisseur diminuera.

Option 2 : Acheter un logement non BBC. Ici le taux de réduction d'impôt ne sera plus que de 15%, mais le prix d'achat devrait être inférieur et ainsi augmenter la rentabilité locative.

Conclusion : est-ce que les 10% de défiscalisation supplémentaire suffiront à compenser la hausse des prix de la construction ? Permettant ainsi de préserver la rentabilité locative d'un tel achat ? Il y a fort à parier que oui. Si ce n'était pas le cas, le gouvernement augmenterait probablement les plafonds de loyers en Scellier BBC pour permettent aux investisseurs de louer plus cher leur bien et ainsi conserver le rendement de leur investissement.

Quelles seront les taux de défiscalisation en 2010, 2011 et 2012 ?

Les taux de réductions d'impôt pour la loi « Scellier non BBC » seront de 15% en 2011 puis de 10% en 2012. Pour les logements « Scellier BBC » les taux seraient majorés de 10 points, soit 25% en 2011 puis 20% en 2012.

Les autres solutions fiscales :

Une autre alternative à la loi Scellier est la loi Bouvard qui s'inspire fortement du mécanisme de la loi Scellier. Souvent appelé « loi Scellier LMNP », la loi Bouvard permet de défiscaliser 25% du montant investi (toujours limité à 300 000 euros mais pas à un seul investissement par an !), elle permet de récupérer la T.V.A sur l'investissement, soit 19,6% d'économie en plus et enfin pour l'instant n'est pas soumise aux contraintes de labellisation BBC.

Source : Diagnostic Expertise ( 19/01/10 )
Emilien THOMAS

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